После подписания договора аренды зданий и сооружений происходит передача зданий и сооружений. Передача зданий и сооружений арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Такой же передаточный акт составляется сторонами при прекращении договора аренды здания или сооружения. Если стороны уклоняются от подписания документа, это означает отказ от исполнения обязанности арендодателя по передаче, арендатора – от принятия объекта.
Аренда предприятий. Договору аренды предприятий присущи следующие черты.
1. Предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Таким образом, арендатор продолжает производственную, хозяйственную или коммерческую деятельность арендуемого предприятия.
2. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать их на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами.
3. Если основные фонды передаются в полном объеме, то оборотные средства, запасы сырья, топлива, материалов передаются на условиях и в пределах, определенных договором.
4. Арендатору могут передаваться и объекты собственности третьих лиц, если ими правомерно пользуется арендодатель, если у него есть право передачи их в субаренду. Некоторые виды прав могут передаваться арендатору в субаренду даже без согласия арендодателя, если специальными правилами не предусмотрено иное (ст. 656ГКРФ).
5. Арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности.
На арендатора могут переходить права требования и долги, относящиеся к предприятию. Что касается лицензии, которую имеет арендодатель, то следует иметь в виду, что она не подлежит передаче арендатору; последний должен сам получить лицензию на занятие определенной деятельностью (ст. 656 ГК РФ).
При передаче предприятия в аренду необходимо письменно уведомить кредиторов арендодателя о предстоящем договоре и передаче прав арендодателю. В течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор вправе потребовать от арендодателя исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был своевременно уведомлен о передаче предприятия в аренду, может в течение года предъявить иск об удовлетворении своих требований. Если согласия кредитора на перевод долга не последовало, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам. Таким образом, законом защищаются интересы кредиторов лица, передающего предприятие в аренду. Договор аренды предприятия совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации {ст. 658 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Для этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация имеющихся материальных ценностей, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия. Арендодатель сам осуществляет подготовку документации о передаче предприятия.
Арендатору предоставлены широкие права пользования имуществом арендованного предприятия: он может заключать договор субаренды, реализовывать материальные ценности, если иное не предусмотрено договором аренды. Указанный порядок не применяется в отношении земли. Арендатор может проводить реконструкцию, техническое перевооружение, расширение предприятия.
Арендатор обязан поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, в том числе проводить его капитальный и текущий ремонт. Он обязан обеспечить функционирование предприятия, оплачивать расходы по его эксплуатации, если иное не предусмотрено договором, а также осуществлять страхование арендованного имущества.
При аренде предприятия иначе решается вопрос о стоимости улучшений, произведенных в арендованном имуществе. Если в обычном договоре аренды требуется согласие арендодателя на производство затрат на улучшение имущества, то в данном договоре арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ). Арендодатель может доказать, что издержки арендатора на улучшение повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности, тогда суд может освободить арендодателя от обязанности возмещения стоимости улучшений.
Заключение
Таким образом, под производственными основными средствами понимаются такие средства, которые используются в предпринимательской (уставной) деятельности предприятия, то есть прямо связаны с извлечением предпринимательского дохода.
При этом, очевидно, что арендованные основные средства также могут быть как производственного назначения (то есть прямо участвовать в извлечении прибыли, например, в случае аренды деревообрабатывающего станка при выпуске деревянных панелей для дальнейшей реализации), так и непроизводственного (в случае аренды телевизора и видеомагнитофона для организации отдыха рабочей смены во время технологических перерывов).
Формой организации собственного дела является аренда предприятия по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности. В соответствии с договором аренды предприятия арендодатель (собственник предприятия) обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные и имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие неисключительные права, а также уступить ему права, требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей предпринимательской деятельностью, не подлежат передаче арендатору, однако в соответствии с законом о лицензировании право лицензии может быть в установленном порядке переоформлено на арендатора.
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и предоставление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды.
Договор аренды предприятия заключается на срок, установленный договором. Если в договоре аренды предприятия срок аренды не установлен, договор аренды предприятия считается заключенным на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды предприятия, заключенного на неопределенный срок.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование, либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не уменьшает стоимость предприятия и не нарушает другие положения договора аренды предприятия. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, позволившее увеличить его стоимость.
Арендатор предприятия обязан своевременно вносить плату за пользование предприятием как имущественным комплексом, порядок, условия и сроки внесения которой устанавливаются договором аренды предприятия. Арендная плата может быть установлена за все арендуемое предприятие или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущественного комплекса продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг и в других видах.