Анализ эффективности использования имущественного комплекса (стр. 9 из 13)
В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка, и т. д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.
Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.
Если предприятие (бизнес) не продается и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций (больницы, правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.
В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятий (бизнеса), представлены на рис. 3.
Рис 3. Основные подходы и методы, используемые при оценке стоимости предприятий (бизнеса)
Каждый из трех названных подходов предполагает использование присущих ему методов.Доходный подход предусматривает использование метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке «зрелых» по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.
В затратном подходе используются:
- метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;
- метод ликвидационной стоимости.
При сравнительном подходе используются:
- метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, как действующего, которое и дальше будет функционировать;
- метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем его выпуска;
- метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.
Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия-аналога, которое должно относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.
Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее «взвешивания» оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких «взвешенных» оценок. При этом весовые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методам оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).
Окончательно стоимость предприятия, обобщенная по результатам оценки по всем трем подходам, может быть определена по формуле:
, (2.1)где Cl - величины стоимости предприятия, определенные на основе l-го подхода (все применяемые подходы к оценке нумеруются произвольно);
L - число использованных методов оценки в рамках классических оценочных подходов; wl - весовой коэффициент величины стоимости, определенной в рамках метода с номером l= 1, 2, 3.
Очевидно, что при этом разумные выбор и обоснование весовых коэффициентов wlявляются одним из главных свидетельств достаточной квалифицированности и непредвзятости оценщика бизнеса.
Таким образом, существует большое разнообразие различных подходов и методов оценки имущественного комплекса предприятия и выбор одного из них зависит от непосредственной цели оценки и ситуации, в которой она проводится.
В следующей главе более подробно остановимся на анализе эффективности использования имущественного комплекса ООО «Центростиль».
ГЛАВА 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ООО «ЦЕНТРОСТИЛЬ»
3.1 Краткая характеристика предприятия ООО «Центростиль»
ООО «Центростиль» является предприятием по оказанию риэлторских услуг населению.
Местонахождение (юридический адрес) ООО «Центростиль»: г. Минск, ул. Орловская. д.40а, пом. 11
ООО «Центростиль» является юридическим лицом, имеет в собственности обособленное имущество, несёт самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
ООО «Центростиль» предоставляетинформацию о спросе и предложении на объекты недвижимости, цене на них, представляемая риэлтерской организацией информация при оказании консультационных услуг потребителю, должна быть достоверной.
При заключении договора на оказание риэлтерских услуг, содержащего обязательство ООО «Центростиль» осуществить подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, ООО «Центростиль» в течение оговоренного в договоре срока обеспечивает занесение пожеланий (заявки) потребителя в базу требуемых объектов недвижимости. Пожелания (заявка) потребителя после занесения в базу данных объектов недвижимости с согласия потребителя выставляется в качестве предложения для заинтересованных покупателей. Порядок формирования базы данных объектов недвижимости и представления предложений для заинтересованных покупателей определяется в регламенте предоставления риэлтерских услуг.
Предлагая объекты недвижимости, ООО «Центростиль» предъявляет описание, необходимое для получения наиболее полного представления потребителя об объекте недвижимости. В описании объекта недвижимости указываются его обязательные характеристики, установленные в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.
Потребителю предоставляется возможность оперативного выбора объектов недвижимости в соответствии с его пожеланиями (заявкой) из базы данных объектов недвижимости.
При осмотре объекта недвижимости работники ООО «Центростиль» должны предупредить потребителя о налиичии недостатков в объекте недвижимости, если таковые имеются и о них стало известно риэлтерской организации.
ООО «Центростиль» после подбора варианта сделки с недвижимостью для исключения разногласий может (по желанию потребителей) организовать подписание договора о намерении заключения сделки (предварительного договора).
ООО «Центростиль» имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета, печать, может иметь штампы со своим наименованием.
ООО «Центростиль» может иметь товарные знаки, знаки обслуживания, иные обозначения, индивидуализирующие ООО «Центростиль», его продукцию, работы и услуги, оформленные (зарегистрированные) в установленном порядке.
Имущество ООО «Центростиль» составляют основные фонды, оборотные средства, а также иные ценности, стоимость которых отражается в бухгалтерском балансе Общества. В собственности Общества находятся:
— имущество, переданное участниками ООО «Центростиль» в его уставный фонд в виде вкладов;
— имущество, приобретенное ООО «Центростиль» в процессе осуществления им предпринимательской деятельности;
— поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), если иное не предусмотрено законодательством или договором об использовании этого имущества; имущество унитарных предприятий, учрежденных ООО «Центростиль»;