Анализ инвестиционных проектов на примере ОАО "Уфимский Хлебозавод №7" (стр. 8 из 11)
· 35% от общей суммы данного вида расходов в течение первого месяца начала строительно-монтажных работ;
· по 7 % последующие 8 месяцев;
· оставшиеся 9% в последний (десятый) месяц строительства
Стоимость работ, связанных со строительством комплекса оценивается в 30331834,6 тыс. руб, из них на строительство подземной автостоянки 5280000 тыс. руб.
Основные статьи доходов
Одним из видов доходов при реализации проекта жилого комплекса являются доходы от продажи жилья.
При расчете поступлений от продажи квартир были сделаны следующие прогнозы:
· Продажи начинаются начиная с 11-го месяца с начала проекта;
· Продажи осуществляются в течении 12 месяцев равными долями от возможного объема продаж.
Для финансирования проекта предполагается привлечь заемные средства в сумме около 31985794,6 руб.
Предполагается, что заемные средства будут привлечены в виде кредитной линии на срок до 2 лет по ставке 14% годовых, с ежемесячным начислением процентов. Возврат заемных средств предполагается на 19 месяце с начала реализации проекта, при этом кроме уплаты основного долга предполагается выплатить 2075616,86 руб. в виде процентов по кредиту.
Основные показатели инвестиционного проекта, представлены в таблице 13 (коэффициент дисконтирования принимался 19%).
Таблица 13 - Показатели эффективности проекта
| № | Показатель эффективности | Значение |
| 1 | Чистый дисконтированный доход (NPV), руб | 21476305,43 |
| 2 | Учетная норма рентабельности (ARR) | 350,73% |
| 3 | Срок окупаемости проекта (PBP), месяцев | 19 |
| 4 | Дисконтированный срок окупаемости проекта (DPBP), месяцев | 20 |
| 5 | Индекс прибыльности (PI) | 62,30% |
Качественный анализ
В связи с тем, что проект имеет всю необходимую исходно-разрешительную документацию качественный анализ рисков проекта был сведен к выявлению наиболее значимых факторов, которые могут оказать влияние на осуществление проекта. К таковым факторам были отнесены:
· Падение цен на квартиры вследствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости или негативного влияния проектов-конкурентов;
· Удорожание строительства вследствие роста цен на материалы и услуги.
Количественный анализ
Количественный анализ рисков проекта был проведен методом анализа чувствительности проекта при негативном влиянии наиболее значимых факторов. В таблице 14 представлены результаты анализа чувствительности.
При определении критических значений параметров риска основным критерием был возврат заемных средств в полном объеме.
Таблица 14 – Анализ чувствительности
| № | Параметр | Изменение, % | NPV, руб. | NV, руб. | PBP, мес. |
| Базовый вариант | |||||
| нет риска | 21 476 305,43 | 25 617 220,95 | 19 | ||
| Варианты после наступления рисков | |||||
| 1 | Удорожание строительства | 10% | 19 599 144,21 | 23 649 079,23 | 20 |
| 2 | Падение цен на квартиры | 10% | 17 498 796,91 | 21 137 171,94 | 20 |
| 3 | Падение цен на квартиры и удорожание строительства | 10% | 15 616 822,81 | 19 169 030,22 | 20 |
3.2 Организация парковки для автотранспорта
Планируется реализация краткосрочного инвестиционного проекта строительства автопарковки на 500кв.м. Планируемая инвестиция в проект – 4.5 млн.руб. Полностью освоена за счет собственных средств. Ожидаемая чистая прибыль – 200 тыс. руб в месяц. Выход на полноценную эксплуатацию – июль 2011.
Ставка налога на прибыль – 24%, доходность инвестированного капитала – 12%.
Определяем первоначальные денежные вложения с учетом налоговых отчислений по формуле:
IC = (1-Y)* C0,(9)
где IC – чистые первоначальные вложения;
С0 – планируемая инвестиция;
Y – ставка налога.
Для рассматриваемого проекта:
IC= (1-0.24)*4 500 000= 3 420 000руб
Методы, используемые в анализе инвестиционных проектов, можно подразделить на 2 группы:
- основанные на дисконтированных оценках;
- основанные на учетных оценках.
Рассмотрим некоторые из этих методов.
1) Метод оценки чистого приведенного эффекта (NPV)
Этот метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных денежных поступлений, генерируемых ею в течении прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется доходностью Н.
Общая накопленная величина дисконтированных денежных доходов и чистый приведенный эффект (NPV) соответственно рассчитываются по формулам:
PV =
, (10)где n – количество прогнозируемых периодов, лет.;
Н – ставка дисконтирования;
Ск – чистые денежные поступления в периоде k.
PV =
– IC, (11)О степени эффективности вложения средств в данный проект говорит полученная величина NPV.
Очевидно, что если:
NPV > 0, то проект следует принять;
NPV < 0, то проект следует отвергнуть;
NPV = 0, то проект ни прибыльный, ни убыточный.
Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала инвестора в случае принятия рассматриваемого проекта.
Этот показатель аддитивен во временном аспекте, т.е. NPV различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного критерия при анализе оптимальности инвестиционного портфеля.
Результат расчета чистого приведенного эффекта рассматриваемого проекта:
NPV = (1 200 000*0.893 + 24 000 000*0.797 + 24 000 000*0.712) -
–3 420 000 = 37 287 600 – 3 420 000 = 33 867 600 руб.
Как видно, проект имеет положительную величину NPV. Это говорит о том, что его принятие принесет прибыль.
2) Метод оценки среднего дохода на капиталовложения
Этот метод предполагает рассмотрение проекта по отношению среднего дохода к вложенным инвестициям. Особенность данного метода заключается в том, что он не учитывает времени поступления денежных потоков.
Смысл этого метода сводится к определению средней величины чистых денежных потоков, поступления которых ожидаются в будущем вследствие внедрения рассматриваемого инвестиционного проекта, а потом – к вычислению отношения этого показателя к капиталовложениям в данный проект.
Дохкап.влож= (Сср / IC)* 100% (12)
Дох кап.влож= (2 000 000 / 3 420 000)* 100% = 58 %
3) Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)
Этот метод – один из самых простых и широко распространенных в мировой учетно-аналитической практике. Он не предполагает временной упорядоченности денежных поступлений. Алгоритм расчета срока окупаемости зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиций.
Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого.
Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена этим доходом.
В рассматриваемом случае доход распределен равномерно, поэтому:
РР = 3 420 000 / 200 000 = 18 месяцев (или 2 года)
Показатель срока окупаемости инвестиций очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе.
Во-первых, он не учитывает влияние доходов последних периодов. Во-вторых, поскольку этот метод основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам.
Существует ряд ситуаций, при которых применение метода, основанного на расчете срока окупаемости затрат, может быть целесообразным. В частности, это ситуация, когда руководство предприятия в большей степени озабочено решением проблемы ликвидности, а не прибыльности проекта - главное, чтобы инвестиции окупились как можно скорее. Метод также хорош в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект. Такая ситуация характерна для отраслей или видов деятельности, которым присуща большая вероятность достаточно быстрых технологических изменений.
4) Метод определения индекса доходности инвестиций
Этот метод, по сути, является следствием метода чистого приведенного дохода (эффекта).
Индекс рентабельности (или индекс доходности) инвестиций рассчитывается по формуле:
Очевидно, что если:
PI > 1, то проект следует принять;
PI < 1, то проект следует отвергнуть;
PI = 1, то проект ни прибыльный, ни убыточный.
PI= (1 200 000*0.893 + 24 000 000*0.797 + 24 000 000*0.712) : 3 420 000 = 37 287 600 : 3 420 000 = 10.9
В отличие от чистого приведенного эффекта индекс доходности инвестиций является относительным показателем. Он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений – чем больше значение этого показателя, тем выше отдача с каждого рубля инвестированного в данный проект.
5) Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций
Этот метод имеет две характерные черты: он не предполагает дисконтирования показателей дохода; доход характеризуется показателем чистой прибыли Сср. Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции (ARR) рассчитывается делением среднегодовой прибыли Сср на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах)[5]. Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два: