Аграрные отношения и земельная рента (стр. 3 из 5)

В свою очередь, арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу, то есть плата за уступку землевладельцем арендатору части прав собственности на землю. Экономической основой арендной платы является рента, однако количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (например, дифференциальную ренту II арендатор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за передачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает платежи нерентного происхождения. Так, участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Очевидно, что с теоретической точки зрения плата за данные компоненты должна рассматриваться как процент, так как в данном случае передается в пользование такой фактор производства как капитал, а не земля.

Арендная плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю (рис. 2.2).

Рис. 2.2 Равновесие на рынке аренды земли

Учитывая ограниченность земли, предложение земли является абсолютно неэластичным и потому изображено на рис. 2.2 вертикальной линией. Спрос же на землю представлен кривой с отрицательным наклоном, так как он диктуется величиной предельного продукта в денежной форме, который арендатор может получить в результате использования фактора земля в своем производстве. Пересечение данных кривых и устанавливает уровень равновесной арендной платы.

Если величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, которые в состоянии заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки. Это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.

На земельном рынке осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, так как отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Однако арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее, и поэтому при дисконтировании должна быть применена формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода:

PЗЕМЛИ = PDVБЕСК =

,

где: TRCONST – величина годовой арендной платы;

I – ставка процента.

Таким образом, рыночная цена земли представляет собой капитализированную арендную плату, то есть сегодняшнюю дисконтированную стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.

3. Особенности аграрного рынка Российской Федерации

Как известно, многообразие форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования в РФ было официально признано в 1991 г.[1] При этом реформирование аграрного сектора шло одновременно с трансформацией земельных отношений. В ходе реорганизации колхозов и совхозов их работники наделялись земельными долями и имущественными паями и юридически они становились совместными собственниками земли и других активов сельхозпредприятий. В целом, до 70% площади сельхозугодий, находившихся в пользовании сельхозпредприятий, стали принадлежать собственникам земельных долей[2].

Однако сама кампания приватизации земли и реорганизации колхозов и совхозов проводилась поспешно и во многом формально. В результате и в настоящее время большая часть владельцев продолжает равнодушно относиться к своему статусу совместного собственника земли сельскохозяйственных предприятий. Да и реформы 1990–2000 гг. в целом во многом осуществлялись «путем проб и ошибок». В тот период среди практиков и научных работников не было единства во взглядах на набор инструментов, средств и способов преобразования аграрного сектора. Некоторые руководители правительственных учреждений и ведомств пытались внедрять присущие развитым странам рыночные механизмы без учета специфики российского аграрного сектора, а на местах не успевали осваивать новые законодательные акты (за 1990–1993 гг. их было принято свыше 100).

Становление цивилизованного рынка земли в РФ сдерживается противоречиями между отдельными законами, а также правовыми коллизиями в земельном и гражданском законодательстве. Особенно часто эти недостатки проявляются в ходе правоприменительной практики Земельного кодекса РФ[3], федеральных законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[4], «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[5], «О несостоятельности (банкротстве)»[6] и других нормативных актов.

Неслучайно поэтому в последние годы выделение земельных долей из землепользования сельхозпредприятий инициируется, как правило, не их владельцами, а предприимчивыми гражданами и организациями, хорошо знающими пробелы в земельном и гражданском законодательстве. Это создает благоприятные условия для коррупции администраций муниципальных образований и руководителей сельхозпредприятий при сделках с земельными участками и облегчает рейдерские захваты земель сельскохозяйственного назначения.

До сих пор не утихают споры политиков, экономистов и юристов по поводу частной собственности на землю. Одни утверждают, что частная собственность уже не играет большой роли в институциональной структуре национальных экономик развитых стран, что она во многом модифицировалась в совместную, корпоративную и так далее. Другие считают, что введение частной собственности на землю не привело к повышению эффективности сельскохозяйственного производства. Однако мало кто из них, отмечая незавершенность трансформации земельных отношений, готов признать развитие отношений собственности в качестве ключевого элемента институциональной трансформации аграрного сектора. Не учитывается и исторически сложившееся в российском обществе отношение к частной собственности на землю.

Вместе с тем, без практического решения проблемы частной собственности на землю в РФ нормальный рыночный механизм, при котором ограниченный ресурс достается тому субъекту экономики, который может его максимально эффективно использовать, и потому готов за него больше заплатить, остается блокированным. Попав в руки нерадивого владельца или даже вообще оставаясь заброшенной и неиспользуемой, земля не может перейти к более рачительному хозяину.

Не может быть в этих условиях и нормальных арендных отношений, в том числе и чистой ренты. А это означает, что мотивация производителей сельскохозяйственной продукции к бережному использованию земли сильно ослаблена. Мотивация же, основанная лишь на дифференциальной ренте, явно недостаточна. В результате у работающих на земле отсутствует чувство хозяина и, наоборот, наблюдается хищническое, потребительское отношение к природе.

Тесная связь существует также между собственностью на землю и финансированием сельхозпредприятий, в котором они острейшим образом нуждаются для закупки техники, удобрений, кормов. Дело в том, что земля как недвижимое имущество традиционно считается одним из наиболее надежных видов залога, под который банки охотно выдают кредиты, а у отечественных аграрных предприятий этого источника средств пока нет.

Кроме того, частная собственность способна ограничить неприкрытое административное вмешательство центральных и местных властных структур в хозяйственные дела коллективных и фермерских хозяйств, в настоящее время зачастую граничащее с произволом.

Таким образом, с точки зрения экономической теории представляется абсурдным волевое исключение из системы рыночных отношений столь важной составной части, как частная собственность на фактор земля. Принятие нового Земельного кодекса РФ и других законов, вводящих реальное право частной собственности на землю, в этом смысле представляет собой абсолютно верное решение, однако еще не получившее широкого практического применения.

В структуру хозяйствующих субъектов аграрного сектора РФ входят следующие их виды:

сельскохозяйственные коммерческие организации корпоративного типа;

государственные и муниципальные унитарные предприятия;

крестьянские (фермерские) хозяйства;

хозяйства населения, которые включают в свой состав личные подсобные хозяйства (ЛПХ), садоводство и огородничество граждан.

Очевидно, что так как сельскохозяйственные организации и личные подворья являются различными хозяйствующими субъектами, то и доход по результатам их деятельности поступает в распоряжение различных субъектов.

За период с 1990 – 2006 гг. почти в два раза сократились размеры сельхозпредприятий по площади сельскохозяйственных угодий и по другим факторам производства (численность работников, поголовье скота, количество тракторов). Одновременно произошло увеличение числа сельскохозяйственных организаций почти в 1,9 раза – с 25,8 тыс. до 48,2 тыс. хозяйств. С 2000 по 2006 г. количество крупных и средних сельхозпредприятий вне официальной статистики (прекративших и/или приостановивших сельскохозяйственную деятельность, не представивших отчетность территориальным органам Росстата) увеличилось с 0,7 тыс. до 8,2 тыс. Доля последних составляет почти 30% общего количества крупных и средних сельскохозяйственных организаций. Из состава малых предприятий перешли в неофициальный сектор аграрной экономики 7,5 тыс. хозяйств (37% их общего числа).