б). Расчёт лизинговых платежей (ЛП) и общей суммы платежей (д.е.)
- расчёт ежегодного дохода лизингодателя
Вt = К + ПКt + КВt + ДУt + НИt + Сстрах.
где К = АОt ∙ d; ПКt = БСн ∙ d ∙ CтK; KBt = C∙ Cт B/n;
Cстрах = БСн ∙ Сстрах ; ЛПt = Вt+Ндсt
При использовании лизингового имущества лизингополучатель не имеет права на льготы по налогу на прибыль. Наряду с этим при использовании кредитных ресурсов банка для финансирования инвестиционного проекта основные средства, приобретенные за счет ссуды, становятся собственностью предприятия. При использовании имущества на условиях лизинга основные средства остаются собственностью лизингодателя, если иное предусмотрено условиями договора.
16. Вопрос: Как определяется потенциальный валовой доход и действительный валовой доход?
Ответ: Потенциально валовой доход (ПВД) – это доход, который можно получить, при использовании машинного и оборудовочного комплекса на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения количества единиц оборудования, задействованных в процесс производства продукции (услуг) оцениваемого объекта на доход, получаемый от их производимой продукции (услуг).
Для получения действительного валового дохода (ДВД) - предполагаемые потери от недоиспользования (простоя, поломки) машин и оборудования в прогнозируемом году необходимо вычесть из потенциального валового дохода.
17. Вопрос: Что включают в себя операционные расходы?
Ответ: Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, расходы на страхование и другие.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание и на текущие ремонтные работы и др.
Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену и ремонт элементов оборудования.
18. Вопрос: Как определяется чистый операционный доход?
Ответ: Чистый операционный доход в общем случае рассчитывается как разность между денежными поступлениями в виде выручки или валового дохода от реализации дохода (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причём в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Чтобы рассчитать чистый операционный доход за тот или иной период нужно;
- определить выручку умножением цены производимого товара на объём продаж в натуральном выражении;
- скалькулировать затраты на производство и реализацию продукции.
Текущая стоимость объекта имущества складывается из всех чистых доходов, получаемых инвестором за период последующего владения этим объектом. Однако прямое суммирование будущих равномерных доходов недопустимо, поэтому, прежде чем суммировать, доходы приводят к одному моменту времени с помощью дисконтирования.
19. Вопрос: Какие методы оценки машин и оборудования наиболее подходят, по Вашему мнению, для российской экономики в настоящее время?
Ответ: Машины и оборудование (М и О) большинства российских предприятий сильно изношены. Значительная часть М и О по бухгалтерским данным имеет 100-процентный износ, однако активно эксплуатируется и, следовательно, имеет рыночную стоимость. Другая часть, напротив, практически не имея бухгалтерского износа, имеет фактически нулевую стоимость за счет функционального, морального и (или) экономического устаревания. При большом количестве единиц машин и оборудования на предприятиях (от нескольких тысяч на средних предприятиях до десятков тысяч на крупных) особенно часто возникают вопросы определения стоимости как отдельных единиц, так и групп М и О (что гораздо чаще), а также всего парка машин и оборудования в целом. Важен не только вопрос величины стоимости на конкретную дату, но и прогноз изменения стоимости во времени, а также изменения стоимости после значительных дат (например, после дефолта и т. д.).
По моему мнению для российской экономики наиболее подходят затратный и доходный методы оценки машин и оборудования.
Р О С С И Я
Экспертная фирма "КОАР"
О Т Ч Е Т
об экспертном определении рыночной
стоимости автотранспортного машинного комплекса
автобусов
Заказчик: ООО "ЗАКАЗЧИК"
Россия, г. Орск
Оренбургской области,
ул. Центральная, дом 5.
Исполнитель: Экспертная фирма "КОАР"
Москва – 2006 г.
- 27 -
СОДЕРЖАНИЕ
СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28стр.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29стр.
Задание на оценку объектов автотранспортного машинного
комплекса. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29стр.
Результаты оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29стр.
Сертификация оценки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30стр.
Лимитирующие условия и ограничения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30стр.
1.5. Сведения об экспертах, проводивших оценку. . . . . . . . . . . . . . . . 31стр
2. БАЗОВЫЕ ПОНЯТИЯ И ТЕХНОЛОГИЯ ОЦЕНКИ. . . . . . . . . . . . 31стр.
Базовые понятия стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31стр.
Технология оценки машин, оборудования и автотранспорта . . . 32стр.
3. ОПИСАНИЕ ОЦЕНИВАЕМОГО АВТОТРАНСПОРТНОГО
МАШИННОГО КОМПЛЕКСА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32стр.
4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32стр.
5. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ АВТОТРАНСПОРТНОГО МАШИННОГО
КОМПЛЕКСА. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33стр.
Затратный подход . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33стр.
Рыночный подход. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33стр.
Доходный подход. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34стр.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. . . . . . . . . . . . . . . . . 36стр.
- 28 -
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
Экспертная фирма "КОАР"
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
№ 101
20 августа 2006 г.
ДИРЕКТОРУ ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
г-ну АЛЕКСЕЕВУ П.П.
Уважаемый Петр Петрович!
В соответствии с договором № 215 от 21.07.06 г. экспертная фирма "КОАР" произвела оценку объектов автотранспортного комплекса Вашего предприятия ( 8 автобусов марки IKARUS-280) с целью определения их рыночной стоимости по состоянию на 01.08.2006 г.
Осмотр объектов производился с 5 по 7 августа 2006 г.
Оценка указанных объектов недвижимости выполнена на основе анализа данных технической и бухгалтерской инвентаризаций, а также нормативно-справочной и статистической информации об изменении уровня цен в данном регионе.
На основании проведенного анализа рыночная стоимость оцениваемого комплекса 8 автобусов составляет 762480 долл., рыночная стоимость одного автобуса IKARUS-280 составляет 95310 долл.
Выводы и положения настоящего отчета основаны на законодательных и нормативных актах, действовавших на дату оценки.
Для получения достоверных результатов при проведении оценки использованы различные подходы оценки недвижимости: затратный, рыночный и доходный .
Оценка выполнена в соответствии со стандартами профессиональной практики оценщика.
При возникновении у Вас каких-либо вопросов по представленному отчету прошу обращаться непосредственно ко мне.
Директор Арабян А.А.
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Задание на оценку автотранспортного машинного
комплекса
Состав оцениваемых объектов:
- 6 автобусов марки IKARUS-415.
Адрес расположения объектов:
Оренбургская область, г. Орск, ул.Центральная, 5.
Цель оценки:
Определение возможной продажной цены автобусов IKARUS-415.
Действительная дата оценки:
1 августа 2006 года.
Собственник объектов:
ЗАО "ЗАКАЗЧИК"
График изучения объектов:
05.08.06 г. – 07.08.06 г.
1.2. Результаты оценки
Ниже представлены результаты расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов
автотранспорта (восьми автобусов IKARUS-415), полученные на 01.08.2006 г. с
применением трех основных подходов оценки машин и оборудования:
по затратному подходу…………………………………………… 585000 долл.
по рыночному подходу……. …………………………………….. 526500 долл.
по доходному методу. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .……………… 785440 долл.
В связи с тем, что применение всех указанных подходов в равной степени правомерно, эксперт считает необходимым принять в качестве окончательного результата стоимости оцениваемого комплекса шести автобусов IKARUS-415 на 1.08.06 г. среднюю величину трех оценок:
(585000 + 526500 + 785440) : 3 = 632000 долл.
(Шестьсот тридцать две тысячи долларов).
Рыночная стоимость одного автобуса IKARUS-280 на 1.01.99 г. составляет
632000 : 6 = 105330 долл. (Сто пять тысяч триста тридцать долларов).
- 30 -
1.3. Сертификация оценки
Составивший представленный отчет эксперт удостоверяет правомерность следующих положений.
1. Экспертом использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.
3.Эксперт не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.
4.Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям прави-
тельства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам
оценки.
1.4. Лимитирующие условия и ограничения.