Если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично, данный орган выдает этому заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка должна быть выдана этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов. При поступлении заявления и необходимых для кадастрового учета документов в орган кадастрового учета посредством почтового отправления расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении. [27]
Орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные Законом.
По окончанию кадастрового учета заявителю выдается кадастровый паспорт.
(План границ земельного участка рассмотрен в Приложении-1)
6.Организация и проведение торгов
6.1. Подготовка к аукциону
Для многих инвесторов в настоящее время наибольший интерес представляют торги, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Действующим законодательством РФ установлена обязательная возмездность приобретение физическими и юридическими лицами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (безвозмездное получение в собственность таких участков является исключением, которое отдельно устанавливается законодательством).
Одним из способов возмездного приобретения участка является его продажа (или продажа права на заключение договора аренды) на торгах (аукционах или конкурсах).
Проведению аукционов и конкурсов с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (далее по тексту – «земельные участки», «земли») посвящены статьи 30, 30.1, 30.2, 38, 38.1 и 38.2 Земельного Кодекса РФ. При этом часть положений, установленных данными статьями, вступили в силу только с 1 октября 2005 г. [3]
Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Данные Правила также регулируют порядок проведения торгов по продаже земельных участков (в части, не противоречащей ЗК РФ). При проведении земельных торгов их организатором выступает либо исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления, при продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - отделения Российского фонда федерального имущества. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами.
Начальную цену и сумму задатка в соответствии с Земельным кодексом устанавливает собственник земельного участка. Земельный кодекс не устанавливает ограничений для определения цены выставляемого на торги земельного участка. Из этого можно сделать вывод, что собственники могут определить цену земельного участка по собственному усмотрению. Но при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять на основании отчета независимого оценщика, начальную цену участка или начальный размер арендной платы. [28]
В соответствии с вышеуказанной ст.38 ЗК РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Проведение работ по формированию земельного участка осуществляется в следующем порядоке:
-подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
-определение разрешенного использования земельного участка;
-принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
-публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
Если говорить о подготовке аукциона, то можно разделить ее на два вида:
-действия продавца (собственника) по подготовке аукциона;
-действия организатора по подготовке аукциона.
Если говорить о первом виде, то поскольку начальная стоимость земельного участка или начальный размер арендной платы такого участка должны определяться в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, необходимо до принятия решения о проведении аукциона произвести оценку рыночной стоимости земельного участка или размера арендной платы с привлечением независимого оценщика.
Рекомендуется обязанности по привлечению оценщика возложить на орган местной администрации по управлению имуществом. Оценка выполняется независимым оценщиком в 10-дневный срок с момента заключения договора, с представлением отчета об оценке в соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г., «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденными постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г., «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р, «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. № 568-р (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 № 2314-р) и другими нормативными актами, установленными законодательством Российской Федерации. [29]
Решение о проведении аукциона в отношении определенного земельного участка и о выборе варианта предоставления участка - о продаже земельного участка или продаже права его аренды, принимает продавец (собственник). [28]
Продавец (собственник) земельного участка при принятии решения о проведении аукциона должен определить следующие условия его проведения:
-начальную цену предмета аукциона (начальный размер арендной платы) (в соответствии с рыночной стоимостью, определенной независимым оценщиком);
-сумму задатка (рекомендуется в размере 20-30 % начальной цены предмета аукциона);
-существенные условия договора купли-продажи или аренды, в том числе срок аренды. [3]
Также рекомендуется одновременно решить вопрос об организации аукциона самим продавцом (в лице органа местной администрации по управлению имуществом) или о привлечении для выполнения функций организатора аукциона специализированной организации (с указанием ее наименования и реквизитов) - по предварительному согласованию с такой организацией.
Рекомендуем установить порядок, в соответствии с которым такие решения принимает глава муниципального образования по представлению органа по архитектуре и градостроительству местной администрации.
В случае привлечения для выполнения функций организатора аукциона специализированной организации рекомендуется в договоре со специализированной организации предусматривать ее обязанность:
-использовать при подготовке и проведении аукциона формы документов аукционов, разработанные и утвержденные органами местного самоуправления;
-согласовывать условия проведения аукциона, определяемые в соответствии с п.30 ст.38.1 и п. 3 ст.38.2 ЗК РФ организатором аукциона, с органом местной администрации по управлению имуществом.
Рекомендуется обеспечить осуществление следующих функций в целях реализации норм ст.38.1, 38.2 ЗК РФ и гарантирования интересов муниципального образования со следующим рекомендуемым их распределением между различными органами местного самоуправления:
-определение условий, которые организатор аукциона обязан опубликовать в извещении о проведении аукциона - глава местной администрации (по представлению местной администрации по управлению имуществом);
-утверждение необходимых для проведения аукциона форм документов: заявки на участие в аукционе; протокола приема заявок на участие в аукционе; уведомление заявителя о признании его участником аукциона; заявления об отзыве заявки заявителем; протокола аукциона; протокола о результатах аукциона - орган местной администрации по управлению имуществом;
- утверждение форм договора аренды и договора купли-продажи земельного участка, заключаемых с победителями аукционов - орган местной администрации по управлению имуществом;
-утверждение положения о порядке проведения аукциона - глава местной администрации (по представлению органа местной администрации по управлению имуществом). [6]
Если говорить о втором виде, то со стороны организатора необходимо решить ряд организационных работ.
Организатор аукциона должен определить:
- время (год, месяц, дата, местное время в часах и минутах);
- назначить Аукционную комиссию;
- место (адрес - Российская Федерация, область, район, населенный пункт, улица, номер дома (строения), номер помещения в нем);
- порядок проведения аукциона;
- присвоить земельным участкам номера лотов;
- форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе; [3]
- порядок внесения и возврата задатка;
- величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» рекомендуется устанавливать в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона. (Рекомендуемые формы протоколов рассмотрены в Приложение 2)