Таблица 1.1. Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения
| Источники ресурсов | Виды ресурсов | Способы привлечения |
Население | Денежные средства | Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты |
| Прежнее жилье | Зачет стоимости прежнего жилья | |
Предприятия | Незавершенное строительство | Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья |
| Финансовые ресурсы | Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком | |
Федеральные и местные власти | Незавершенное строительство | Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья |
| Финансовые ресурсы | Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком | |
| Субсидии | Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком | |
| Средства местных бюджетов | Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком | |
| Финансовые инвесторы | Финансовые ресурсы | Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком |
Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. В таблице 1.2 приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка. ·
Таблица 1.2 Основные модели ипотечно-жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка
| Модели | Участники | Сроки | Риски | Финансирование | Залог | Особенности модели |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 |
| Долевое строительство | Застройщик, гражданин | Время строительства жилогодома | Затягивание строительства, недострой, удорожание в ходе строительства | Финансирование за счет граждан | Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина | Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства |
| Продажа жилья в рассрочку | Застройщик, гражданин | Рассрочка на 1 -2 года | Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика | Рассрочка на 30 - 50% стоимости жилья | Залога нет | Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер |
| Жилищные сберегательные программы | Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин | Накопление от 1 до 3 лет , на 2 -5 лет рассрочка | Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных денег | Накопления 50%, рассрочка 50% | Залога нет | Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер. |
| Муниципальные жилищные облигации | Органы власти муниципального образования, банки, население | Срок обращения облигаций до 10 лет | Все риски, связанные с ценными бумагами | Цена облигации по себестоимости строительства | Залога нет | Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер |
| Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья | Предприятия, работники предприятия | Длительные сроки от 10 - 15 лет | Риски, связанные с предоставлением займов | Займ - 70 - 80%, собственные средства — 20 - 30%, займ без процентов или льготные проценты | Займ может выдаваться под обеспечением залога недвижимости | Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий |
| Усеченно-открытая модель | Банк, заемщик | Сроки с учетом специфики кредитной ситуации | Риски, связанные с предоставлением кредита | За счет средств банка, выдача кредита индивидуально | Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья | Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена |
| Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку | Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин | 7 - 15 лет | Риски несет фонд | Большой объем оборотных средств на строительство дома | Жилье может продаваться под обеспечение залога недвижимости | Фонд - застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам |
| С участием муниципалитетов | Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население | До 20 лет | Риски несут органы власти | Комбинированные источники - сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж — 20 - 30% совокупного месячного дохода семьи | Под обеспечение залога недвижимости | Цель - улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению |
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы. Главная цель — создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:
1) обеспечения долговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;
3) повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве. У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т. д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т. е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.
Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий: стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий; смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан; рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан. Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.