Другая поправка разрешает арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.
Согласно еще одной поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.
Можно надеяться, что указанные поправки расширят сферу действия рыночного механизма применительно к земле.[13]
Делая вывод, можно увидеть, что в настоящее время преобладают арендные отношения среди всех сделок с землей, но развивающийся рынок, регулируемый государством и подкрепляемый законодательными актами, пытается сделать из этой сферы действительно рынок, с гарантиями и правами. И неуклонный рост цен на землю, дает серьезные основания считать рынок земли наиболее перспективным вложением капитала.
Глава 2. Направления развития регионального земельного рынка.
Государственная кадастровая оценка земель.
В ноябре 1999 года Госдумой был принят Федеральный закон РФ «О государственном земельном кадастре». Основными сферами применения кадастрового учета явились: информационное обеспечение государственного и муниципального управления земельными ресурсами, государственный контроль за использованием и охраной земель, мероприятия по сохранению и повышению плодородия земель, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, экономическая оценка земель и учет стоимости земли в составе природных ресурсов, установление обоснованной платы за землю.
Закон установил обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории РФ независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участков. Все учетные сведения вносятся в постоянно пополняемый и обновляемый единый государственный реестр земель. В него включаются следующие сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.[14]
Данный законодательный акт установил единицы кадастрового деления территории РФ на кадастровые округа, районы и кварталы, в которых кадастровый учет проводится по единой методике. В сентябре 2000 года Правительство РФ приняло Постановление «Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам». В соответствии с ним кадастровый округ включает в себя, как правило, территорию субъекта РФ (а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающего к этой территории), кадастровый район — территорию административно-территориальной единицы субъекта РФ, кадастровый квартал — небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории.
В апреле 2000 года Правительство РФ утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В них сформулирован общий принцип проведения кадастровой оценки земель — оценочное зонирование территории. Под оценочной зоной понимается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по кадастровой стоимости.
Правила отражают три основных подхода, сложившиеся в современной теории оценочной деятельности: затратный, сравнительный и доходный. Первый предусматривает определение затрат, необходимых для восстановления или так называемого «замещения» объекта оценки с учетом его износа. Сравнительный подход выявляет стоимость объекта оценки исходя из сопоставления цен на аналогичные объекты, в отношении которых уже имеется информация о рыночных ценах на них по результатам сделок. Доходный — базируется на определении величины ожидаемых доходных поступлений от объекта оценки, в чем, собственно, и заключается метод «капитализации расчетного рентного дохода». Два последних подхода реализованы в Правилах с наибольшей полнотой.
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений прежде всего опирается на статистический анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости. Напротив, при оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда используется метод капитализации расчетного рентного дохода, иногда наряду с учетом затрат, необходимых для воспроизводства (сохранения) и поддержания ценности их природного потенциала.
Применяемый при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения метод капитализации ренты учитывает множество факторов: состояние почвенного покрова, климатические условия, местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной и лесной продукции, расстояние до центра хозяйства и мест складирования и переработки, наличие и качество дорожной сети. В отношении сельскохозяйственных земель учитываются также категории их использования (пашня, сенокосы, пастбища, приусадебные участки, залежи, неудоби).
Необходимо заметить, однако, что объективные показатели, подлежащие учету при применении данного метода (многолетние данные об урожайности, результаты почвенных обследований, величину затрат на производство единицы продукции, рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию), принадлежат реальности сегодняшнего дня. Она же пока не дает поводов для оптимизма, свидетельствуя в целом о весьма низкой эффективности сельхозпроизводства. Следовательно, едва ли в данном случае можно говорить о корректном учете подлинного потенциала земельных угодий (тем более в условиях повсеместного стремления руководителей хозяйств к занижению показателей доходности). И все же между кадастровой и рыночной стоимостью земли существует огромное несоответствие. Последняя, по результатам отдельных аукционов, оказалась во много раз дешевле.
В декабре 2000 года Постановлением Правительства РФ утверждены правила предоставления сведений государственного земельного кадастра. Эти сведения квалифицированы постановлением как общедоступные, носящие открытый характер, за исключением отнесенных к категории ограниченного доступа (их перечень в постановлении отсутствует). Поэтому любой гражданин имеет право на получение нужных ему сведений единого кадастра, не будучи обязан при этом обосновывать свой запрос.
Кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения завершился в 2001 году. Самыми дорогими были признаны кубанские черноземы. Стоимость одного гектара земли в Краснодарском крае составила 43 650 рублей. Далее следуют Московская (33 030 рублей), Ленинградская (23 000 рублей), Воронежская (21 650 рублей) и Калининградская (17 720 рублей) области. Вслед за ними расположились Чувашская республика (14 950 рублей), Алтайский край (10 990 рублей), Республика Башкортостан (10 100 рублей), Приморский край (10 000 рублей), Новгородская область (7 620 рублей), Красноярский край (7 190 рублей) и Астраханская область (2 440 рублей). Самыми малоценными признаны сельхозугодья Магаданской области, Ханты-Мансийского и Коми-Пермяцкого автономного округов — всего 400 рублей. [15]
Аналогичный метод капитализации рентного дохода используется при кадастровой оценке земель лесного фонда. Основными исходными показателями для расчетов являются: базовая продуктивность лесных земель в натуральном и стоимостном выражении, оценочные затраты на добычу, переработку и транспортировку древесины, цены реализации готовой продукции. Пока еще не учитывается экологическое значение лесных угодий, защитная функция лесных насаждений от эрозии почв, роль леса как поставщика ценных лекарственных растений, дикорастущих ягод и грибов.
При определении кадастровой стоимости земель промышленности вне населенных пунктов наряду с методом капитализации рентного дохода применяется и затратный метод, поскольку существует множество трудностей в получении достоверной исходной информации. Поэтому в ряде случаев признается целесообразным прежде всего учитывать затраты на инженерно-транспортное обустройство территории промышленных районов. Такая оценка не выходит за границы лишь минимального уровня налоговой базы, ниже которого не обеспечивается возврат общественных инвестиций на воспроизводство оборудованных территорий.
К наиболее сложным видам кадастровых работ относится определение стоимости земельных участков, занятых промышленными объектами и объектами другого специального назначения (космодромы; стартовые комплексы и пусковые установки, используемые для космической деятельности; участки под аэродромами и другими объектами воздушного транспорта; земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций и других электростанций; участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог). Сюда же входят и особо охраняемые территории. Таковыми считаются территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта и т. п. Учитывая необходимость завершения всех кадастровых работ к концу 2003 года, Федеральная служба земельного кадастра РФ в феврале этого года объявила конкурс по оценке участков отмеченных категорий частными оценщиками. Перед ними были определены жесткие сроки окончания оценочных работ к 1 сентября 2003 года. [16]