В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и иные права.
К недвижимым вещам, согласно статье 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации, относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иное имущество, законом отнесенное к недвижимому имуществу.
Предприятием как объектом прав в соответствии со статьей 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, на основании статьи 219 ГК РФ возникает с момента такой регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав не недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственным доказательством зарегистрированного права является государственная регистрация и такое право может быть оспорено только в судебном порядке.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа - территории, на которой действует учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа создаются субъектами Российской Федерации в границах, совпадающих с границами административно - территориальных единиц.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на основании статьи 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» удостоверяется свидетельством, форма которого устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав.
Бухгалтерский учет
Можно ли принять к бухгалтерскому учету объект недвижимости, на который еще не зарегистрировано право собственности? Напрашивается ответ, что такой объект не может быть принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, поскольку право собственности на него не зарегистрировано и этот объект до момента регистрации такого права не принадлежит организации.
Согласно пункту 41 Положения №34н к незавершенным капитальным вложениям относятся не оформленные актами приемки - передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие). Данный пункт регламентирует правила бухгалтерского учета незавершенных капитальных вложений.
В соответствии с пунктом 3 ПБУ 6/01 данное положение не применяется в отношении капитальных вложений, поэтому объекты недвижимости, не прошедшие государственной регистрации, но введенные в эксплуатацию, до момента передачи документов на регистрацию права собственности на них должны признаваться в бухгалтерском учете и учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Однако не следует забывать о том, что хотя объект основных средств и введен в эксплуатацию, амортизация по нему не может начисляться, так как он еще не прошел государственной регистрации и не принят к учету в составе основных средств.
Согласно пункту 32 ПБУ 6/01 в бухгалтерской отчетности подлежит раскрытию информация об объектах недвижимости, принятых в эксплуатацию и фактически используемых, но находящихся в процессе государственной регистрации.
Налоговый учет
В целях исчисления налога на прибыль основополагающим моментом является документально подтвержденный факт подачи документов на регистрацию права собственности на приобретаемое имущество.
Согласно пункту 6 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Данная расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Срок полезного использования амортизируемого имущества определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода объекта амортизируемого имущества в эксплуатацию в соответствии с классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации.
Основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, в соответствии с пунктом 8 статьи 258 НК РФ включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав.
Принятие к вычету суммы НДС
Согласно пункту 1 статьи 172 НК РФ вычеты сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении либо уплаченных при ввозе на таможенную территорию Российской Федерации основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств. При этом моментом принятия на учет основного средства будет момент его принятия к учету именно в налоговом учете. Таким образом, вычет НДС не зависит от факта завершения государственной регистрации прав на данный объект основных средств.
Обратите внимание!
Изменения внесенные в статью 172 НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ позволяют с 1 января 2006 года применить указанный вычет с момента принятия оборудования к установке требующегося при монтаже ОС в момент принятия этого ОС на учет, то есть с отражением на счете 01 «Основные средства».
Налоговые вычеты предоставляются на основании:
счетов-фактур, предъявленных продавцами при приобретении товаров (работ, услуг);
документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога;
С 1 января 2006 года требование об оплате приобретенных товаров (работ, услуг), предъявляемое к налогоплательщику, претендующему на вычет, снято законодателем. Такие изменения внесены в статью 171 НК РФ Федеральным законом №119-ФЗ.
документов, подтверждающих подачу документов на регистрацию прав на данный объект основных средств.
Пример.
Организация приобрела офисное здание стоимостью 1 038 400 рублей, в том числе НДС 158 400 рублей. Здание введено в эксплуатацию 10.03.2004 года, документы на государственную регистрацию права собственности на здание поданы 26.03.2004 года, в этот же день внесена плата за государственную регистрацию в размере 5 000 рублей. Свидетельство о государственной регистрации прав получено в апреле 2004 года.
Для отражения операций на счетах бухгалтерского учета будем использовать следующие наименования субсчетов:
08-4 – приобретение объектов основных средств,
08-4-1 – введенные в эксплуатацию основные средства, права собственности на которые не зарегистрированы.
| Корреспонденция счетов | Сумма,рублей | Содержание операций | |
| Дебет | Кредит | ||
| 08-4 | 60 | 880 000 | Отражена стоимость приобретенного офисного здания |
| 19 | 60 | 158 400 | Отражена сумма НДС, предъявленная продавцом |
| 60 | 51 | 1 038 400 | Произведена оплата продавцу офисного здания |
| Бухгалтерские записи на дату ввода здания в эксплуатацию (10.03.2004 года) | |||
| 08-4-1 | 08-4 | 880 000 | Отражен ввод в эксплуатацию офисного здания |
| Бухгалтерские записи на дату подачи документов на государственную регистрацию прав на офисное здание (26.03.2004 года) | |||
| 76 | 51 | 5 000 | Оплачена государственная регистрация прав |
| Бухгалтерские записи на дату получения свидетельства о государственной регистрации прав | |||
| 08-4-1 | 76 | 5 000 | Отражена регистрация прав на офисное здание |
| 01 | 08-4-1 | 885 000 | Принято к учету в составе основных средств офисное здание |
| 68 | 19 | 158 400 | Принята к вычету сумма НДС, уплаченная при приобретении офисного здания |