В обеспечение обязательства по договору займа или кредита, иного обязательства (обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре) может быть установлена ипотека – залог недвижимости.
Отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости - ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пункту 1 статьи 1 по договору об ипотеке:
«одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».
В целях развития ипотечного кредитования Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были внесены поправки, призванные сделать ипотеку более доступной, привлекательной, устранить спорные и малоэффективные нормы.
Отменена обязанность нотариального удостоверения договора об ипотеки, что позволит снизить издержки его сторон. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона №216-ФЗ, т.е. до 1 января 2005 года, подлежали обязательному нотариальному удостоверению.
Теперь также не требуется нотариального удостоверения кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Названные договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации.
На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, необходимы документы, регламентируемые законами:
Федеральный закон от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;
Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Помимо этого для государственной регистрации ипотеки представляются:
лицензия на управление ипотечным покрытием, предусмотренная статьей 17 Федерального закона от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (подлинник или нотариально удостоверенная копия);
правила доверительного управления ипотечным покрытием.
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации. Потому договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
Закон №216-ФЗ предоставил сторонам договора возможность изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о данном изменении осуществляется безвозмездно и должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Изменены положения Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю и строящихся объектов. Если договором не предусмотрено иное, Федеральный закон от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает следующее:
при ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на участке и строящиеся объекты;
в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге;
когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге;
жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, также считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него; по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
Изменения внесены также в статью 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регулирующую порядок обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Согласно новой редакции данной статьи обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством Российской Федерации.
Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, теперь вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (пункт 4 статьи 31 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» .
Информационное письмо Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснило применение положений Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уточнил, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное здание (сооружение).
В пункте 2 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 года №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» отмечено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.
Также разъясняется, что при обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды.
Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания.
Нормы статьи 46 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» будут применяться, если в последующем при уступке кредитором своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними. При этом вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации также разъяснил следующие вопросы, связанные с порядком заключения, изменения и исполнения договора об ипотеке:
соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора;
при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке;
заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением;
суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.