М.А. Медведева, ОАО "Жилищная корпорация "Дом"
Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение Госкомстатом РФ с 1 января 1995 г. обязательной переоценки основных фондов предприятий с разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса на специалистов по оценочной деятельности.
В мае 1993 г. независимые оценщики страны объединились в Общество оценщиков (РОО), одной из важнейших задач которого стала подготовка кадров по оценке. Первоначально наиболее интенсивно велось обучение оценщиков недвижимости и бизнеса, в дальнейшем круг специальностей расширился.
Несмотря на активную практическую деятельность оценщиков всех направлений, законодательной (правовой) базы до середины 1998 г. она не имела. Услуги по оценке недвижимости длительное время рассматривались как одно из направлений работы риэлтерских фирм и соответственно лицензировались как один из видов операций с недвижимостью. В ноябре 1996 г. Правительство РФ приняло постановление ? 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности", которое определило, что услуги по оценке недвижимости риэлтерской деятельностью не являются. После этого, в течение почти двух лет, работа оценщиков недвижимости и других направлений государством не регулировалась.
В июле 1998 г. Государственной думой был принят закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.
Настоящим законом устанавливается, что оценочной деятельностью считается деятельность соответствующих субъектов по определению рыночной или иной стоимости объектов оценки. При этом под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и обладают достаточной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытом рынке в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, и принуждение к совершению сделки с чьей-либо стороны отсутствует; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Данное определение соответствует международным стандартам оценки, которые являются основой деятельности российских оценщиков.
Закон конкретизирует и объекты оценки, которыми считаются отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица - движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав. Земля как объект оценки данным законом не выделяется, но подразумевается.
Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определяет также случаи обязательного проведения оценки, требования к договору на оказание услуг по оценке, требования к содержанию отчета об оценке, основные права и обязанности оценщиков, условие страхования гражданской ответственности оценщиков, вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности. Особую значимость представляет собой требование об отсутствии у специалистов по оценке имущественного или правового интереса в объекте оценки, так как независимость оценщика должна являться гарантом достоверности результата проведенной оценки.
В соответствии со ст. 20 настоящего закона субъекты оценочной деятельности должны функционировать на базе системы нормативных документов (стандартов), которые пока Правительством РФ не разработаны и не утверждены. В период становления РОО разработало на основе государственных стандартов РФ и стандартов оценки Международного комитета по стандартизации оценки имущества свои нормативные документы. Общество оценщиков рекомендует применять при оценке объектов и другие нормативные акты: документы по стандартизации, метрологии и сертификации Госстандарта РФ; нормы, правила и нормативы органов государственного надзора; строительные нормы и правила; стандарты других нестроительных отраслей, нормы технологического проектирования и т.д.
Настоящим законом оценщикам предоставлено право самостоятельно применять методы проведения оценки объектов в соответствии со стандартами оценки.
Традиционными методами оценки считаются: подход по затратам, подход по сравнимым продажам и подход по доходам. Все они широко применяются российскими оценщиками на практике при определении различных видов стоимости как жилой, так и нежилой недвижимости.
Одним из самых распространенных видов деятельности оценщиков недвижимости является определение рыночной стоимости жилых помещений (квартир) при осуществлении сделок купли-продажи, для решения вопроса о наследовании и дарении имущества, для целей налогообложения, для решения судебных споров и т.д.
РОО разработан типовой отчет по оценке жилья, который предусматривает определение рыночной стоимости квартир затратным методом и методом сравнения продаж аналогов.
На практике оценка жилья производится в основном путем сравнения продаж аналогичных квартир, так как риэлтерские фирмы обладают обширной текущей и накопленной информацией о сделках купли-продажи, о ценах спроса на недвижимость и ценах предложений к продаже.
Сущность подхода по сравнимым продажам состоит в том, что при покупке или аренде недвижимого имущества благоразумный покупатель никогда не заплатит цену, превышающую стоимость приобретения или аренды схожего по своим характеристикам объекта недвижимости. Оценщик должен отобрать аналогичные по месторасположению объекты, по которым имеются данные о продаже, и сравнить основные характеристики объекта оценки с соответствующими элементами аналогов; внести ценовые поправки на условия и время продажи; оценить степень схожести каждого из значимых элементов объекта оценки с этими же характеристиками аналогов и определить по каждому из них поправку к цене продажи данного объекта.
При этом должны соблюдаться некоторые условия, например, достоверность данных о продажах, правильный учет различий между объектом оценки и аналогами, наличие на рынке недвижимости достаточного числа продаж аналогичных видов недвижимости, соответствие цен продаж определению рыночной стоимости.
В качестве примера приведем разработанную нами методику оценки квартир, которая отвечает требованиям подхода по сравнимым продажам (см. приложение). В ее основе лежит корректировка средней цены продаж квартир конкретного типа (малосемеек, одно-, двух-, трехкомнатных и т.д.), разработанной на базе данных о спросе на них, поправочными коэффициентами по группе характеристик жилья. Перечень основных и дополнительных характеристик можно расширить в зависимости от цели и задач оценки объекта. К дополнительным элементам оценки относятся затраты на произведенные улучшения жилья, например, остекление лоджии, дополнительно встроенные шкафы. Затраты на текущий ремонт учитываются в пределах нескольких месяцев до момента продажи и только те его виды, которые не предусмотрены строительными нормами и правилами для типового жилья (при условии, что квартира выставлена на продажу вместе с улучшениями). Учет дополнительных характеристик требует тщательного подхода в каждом конкретном случае оценки жилья.
Коэффициенты корректировки по основным характеристкам разработаны на основе изучения спроса покупателей на квартиры и его влияния на цену продажи. Практика продаж, например, показала, что жилые помещения на первом и последнем этажах домов приобретаются не очень охотно по сравнению с другими этажами. Анализ статистики цен продажи квартир в зависимости от этажности показал, что в таких случаях разумно применять коэффициент корректировки в пределах 0,96 - 0,97. Отсутствие балкона или лоджии также снижает цену спроса и продажи, что подтверждается соответствующим анализом цен, и т.д. по каждому элементу корректировки.
Самым значимым в системе коэффициентов данной методики является показатель, регулирующий цену в зависимости от места расположения квартиры по районам (улицам) города. Нами определено десять таких коэффициентов в соответствии с разбивкой административных райнов города, но с учетом спроса в них на жилье: из Кировского округа выделен, например, Старый Кировск, так как спрос на квартиры и цены на них в этом районе существенно отличаются от спроса и цен на жилье в других районах Левобережья. В случае, когда средняя цена продажи аналогов определена только по квартирам, расположенным в районе нахождения объекта оценки, данный коэффициент берется равным 1.
Аналогичны принципы корректировки других основных характеристик, однако для применения данной методики необходима значительная статистика по продажам квартир и сложный поэлементный анализ.
Необходимым условием для практического применения методики является не только наличие достаточного объема информации по сделкам купли-продажи жилья, но и хорошее знание оценщиком местных условий и особенностей развития рынка жилой недвижимости, соотношения спроса и предложения в конкретные периоды времени, знание сезонного колебания цен на квартиры, т.е. значительный опыт работы.