операц.дохода,применяемого для целей оценкиТ.к опред-ие ЧОДа,применяемого для целей оценки отл-ся от опр-ия чистой операц-ой прибыли,прим-ой в б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от отчетов,выполнен-х бух-м.2.Постоянные расходы-р-ды ,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги на нед-
ть,некоторые.эксплуатац.р-ды и страховка зданий.Постоянные р-ды на замещение предусматривают периодическую замену бытсро изнаш-ся компонентов(кровля,покрытие пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные дороги,сан-но-техническая)3.Переменные р-ды-связаны с интенсивностью использования соб-ти уровнем предоставл-х услуг.:р-ды на управление,по закл.договоров аренды,з/п обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на уборку,эксплуатацию и рем.,на содер-ие терр-ий и автост-ки.,по обеспечению безопасности.5.Общий к-т капитализации(Rо) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь м/д ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб><=предполагаемой отдаче инвест-го кап-ла. К-т капитал.собственного к-ла(Rе)-норма дохода,кот отражает взаимосвязь м/д годовым ден.потоком до уплаты нал.и собств-м кап-м. К-т капитал.заемного к-ла(Rм)-норма дохода ,кот отражает отношение год.суммы по обслуживанию долга к основной сумме кредита. К-т капитал. для земли(Ri)-нрма дохода,кот отражает взаимосвязь м/ду год.суммой поступлений от арендной платы за землю и ст-тью земли. К-т капитал.для зданий(Rв)-норма дохода,кот пок-ет отнош.части год.дохода,приходящегося на здание,к ст-ти здания. Норма прцента-относится к нормам отдачи,причем употребляется применительно к отдаче заемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за использ-ие кредита к сумме кредита. Норма дисконта-норма отдачи,применяемая для перевода буд-х платежей/поступлений в наст.ст-ть.Полученная наст-ая ст-ть опред-ет величину к-ла,кот д вложить инвестор,чтобы получить отдачу=определенной норме дисконта. Внутрен.норма отдачи(irr)-дисконтирует ст-ть всех буд-х выгод и приравнивает их наст.ст-ть к сумме начальных инвест-й. Общая норма отдачи-отдача всего инвест.к-ла.учитывает изменения доходов в теч. периода владения,т.же как и возврат в конце владения.но не учитывает эф-т заемного финансирования и расчитывыает так,будто бы соб-ть была продана без заемного к-ла.Эта норма-объедин-ая норма на заем. И на соб.к-л. Норма отдачи собственного к-ла-учитывает все буд.выгоды,приходящ-ся на соб-ый к-л в теч всего срока проекта,включая реверсию.Учитывает влияние заемного финансирования на денежный поток собств-го к-ла.Глава 8 Для анализа перспектив следует рассмотреть след.факторы :перспективность местополож-я(доступность уч-ка,тип застройки);состояние спроса на предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболее целесообразные вар-ты использ-ия участка);юр.нормативы(несоответствие предполагаемых улучшений законод-м нормам м привести к значительным убыткам,штрафам.)Физ.х-ки участка-физ возможность выполнения улучшений.Физ.х-ки-топография,инжен-геологические и гидрогеологические х-ки,эколог.параметры.Финансовая обоснованность-прогнозирование эк целесообразности осуществ-ия конкр-го проекта с учетом величины и времени поступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для оценки рын.ст-ти земли –методы:сравнения продаж;распределения;выделения;разбивкина участки;техника остатка для земли;капитализация зем.ренты.3.Общепринятыми элементами сравнения для земли:права соб-ти;условия фин-ия;условия продаж;условия рынка(время)Глава 9 Потенциальный валовый доход-потери при сборе ар.платы+прочие дох=действ.валовый доход-операц-е рас-ды=чистый опер.доход+резерв на замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ые фин.из-ки=налогооблагаемый доход(т1)*ставка налога=налоги от операций(т0).Ден.поток после уплаты нал т1-т0.2.Резерв на замещение-в реконстр-ом отчете входит в позицию операц-х рас-ов и предусм-ет формирование ср-в для замены быстроизнаш-ся эл-ов.Но с(.) зрения формирования налогоблаг.дохода эта позиция рассм-ся как часть доходов инвестора,поэтому ее следует добавить к суммеЧОД.% платежи-по ипотечным обяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы,в то время как выплаты основной суммы кредита-не вычитается.Аморт.отчисления-позволяет рефинансировать ст-ть активов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный расход,т.к ст-ть актива не будет рефинансирована при его продаже.Амортизируемый базис-цена,кот инвестор платит при покупке соб-ти+рас-ды на покупку+ст-тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемая сумма=величине амортиз-ого базиса-ст-ть неаморт-ой части соб-ти(земли).Амортизируемые финансовые изд-ки-это вычитаемая позиция при расчете налогооблагаемого дохода.К фин.и-ам относ-ся:затраты на орг-ию финансир-ия(гонорары кредитора оценщику,дисконтные пункты,страховой полис кредитора.).3.Денежный поток от продажи/ликвидации инвестиций(реверсия)=ожидаемая цена продажи-рас-ды на продажу=реализ-ая сумма-скорректированный базис=доход от продаж*ставка налога=налог на продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсия собств-го к-ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированный базис-определяется как начальная цена инвестиций+расх-ды на покупку-накопленные аморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время владения.6.Чистая наст.ст-ть-NPV=-C0+Sat=1Ct/(1+rt)t.., C0-сумма начальных инвестиций, Ct-денежный поток периода t,rt-норма дисконта.7.Для применения правила чистой наст.ст-ти необ-мо:спрогнозировать все ден.потоки в теч.срока владения,вкл. ден.поток возможной продажи в конце проекта;опр-ть альтернат-ую ст-ть кап-ла на фин.рынке;опр-ть наст.ст-ть буд-х ден.потоков путем дисконтирования по норме,= альтернативной ст-ти к-ла;опр-ть чист.наст.ст-ть вычитанием из настоящей ст-ти буд.ден.потоков суммы начальных инвестиций;выбрать из нескольких вариантов проект,имеющий макс.значение чист.наст.ст-ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования,кот.делает чист.наст.ст-ть=0.Т.е при диск-ии по норме,равной IRR,наст.ст-ть возврата кап-ла=начальным инвестициям.9.Риск-возм-ть того,что какие-то события не состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих событий , то риск =0.Неопределенность-возможность того,что какие-то события состоятся.Вероятность-относительная возможность того,что определенные события состоятся.10.К-т покрытия долга-отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга.DCR=NOI/DS исп-ся для простого анализа осуществимости проекта с заемным финансированием.
1Банк:т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б. и с доч..ф.банка, то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в его собств-сти незав-мо от того б.ли он платить по долгам,также он м.продать кв..Клиент:на время дог-ра кв.в собств-ти Б.,отсутствие прописки;возм-но банкр-во Б.или доч.ф.(ни кв,ни денег)
2Банкиры утв-ют,что если урегул-ть ? прописки и собств-ти,не кредитовал бы только ленивый.
3Если Б.не разр-ет заем-ку на время дог.пропис-ся в кв,то заемщику н.прописка по др.адресу,что м.б.невозм-но
4СБС-Агро сам оцен-ет кредитоспос-ть заемщика,оформл-ет док-ты,выд-ет кредит,привлек-т деньги иностр.Б. Клиенты м.при получ-и кред.оформить кв.в собств-ть,пропис-ся.
5Н.опл-ть не‹30%ст-ти кв.,r по кред.19%год.в вал.,31 в руб., r рефин-я +3%.Нельзя купить кв.в 5-тиэтажках,с износом ›30%.
6Срок кред.до 10 лет.
7Факторы,учит-емые Б.:декларируемый доход,проф.рост,спрос на проф-ю,наличие иждив-цев и пр.
1Гос.пошлина-1,5% от Σ дог-ра.
2Баб-аф.прод-ли кв.по рын.ст-ти,оформ-ли по заниженной.Затем водки и в наркодиспансер,мол были не в себе,и дог.аннулир-ся,возвр-ли оформл-ю Σ.
3Если купили по заниж.цене,потом решили улучшить жил.усл.,то вер-ть большого под.налога,т.к.большая разница м-у Σ покупки и продажи.
4Если не указывать реальн.Σ продажи,то м.б. объяснение с органами,откуда ср-ва на нов.кв.
5При продаже кв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть,но не ›5000 мин.з/п.
6Вы м.продать кв.за 140000$ и не платить под.налог в теч.3 лет,для этого н.купить нов.недвиж-ть.
7Кв.стоит 400милл.,за год зараб-но 107милл.При исп-ии льготы м.списать за год 107милл.,оставшиеся 293 милл.льготы м.растянуть на 3 года при выполнении усл.:вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х года;льгота тем,на кого жилье оформлено.
1Для того,чтобы попасть под н/обл-е подарок-д.б.дорогим (›80 мин.з/п);-входить в оговор-й законом перечень;факт дарения д.б.удостоверен нотариусом.
2Подарочный налог дяди с 20тыс$=77мин.з/п+20% от ст-ти им-ва свыше 850 мин.з/п.(≈16835430руб)