Экономика недвижимости (стр. 2 из 4)

2. Метод разбивки по компонентам.

Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

, где

С₃₃ – стоимость строительства здания в целом,

V_j – объем j-го компонента,

С_j – стоимость единицы объема,

n – количество выделенных компонентов здания,

K_n – коэффициент, учитывающий имеющиеся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для оцениваемого идентичного объекта K_n-1).

Могут применяться несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- метод субподряда,

- метод разбивки по профилю,

- метод выделения затрат.

3. Метод количественного обследования.

Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

II. Оценка величин предпринимательской прибыли.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок. Сметная стоимость строительства зданий и сооружений – это сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами. На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных цен на строительную продукцию. Базой для расчета являются:

- проект и рабочая документация,

- действующие сметные нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь,

- отдельные решения центральных и других органов государственного управления.

В соответствии с технологической структурой капитальных вложений и существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие этапы:

- строительные работы,

- работа по монтажу оборудования,

- затраты на приобретение оборудования, мебели и т.п.

Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, свободных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.

Локальные сметы – составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям. Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные документы, позволяющие формировать свободные цены на строительную продукцию.

Свободные сметные расчеты составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила – часть 4 СНиП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующая для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей. Классификация сметных нормативов, формирующих сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам: структуре, времени опубликования и степени укрупнения (рис. 1).

Рис. 1. Схема классификации сметных нормативов по структуре, времени опубликования и степени укрупнения

Методы определения полных затрат при составлении смет. Сметы (расчет инвестора и подрядчика) могут составляться различными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости от договорных условий и общей экономической ситуации. При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную базу, введенную в действие с 1 января 1991 года, и уточняемую в последующем под методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная база 1984 года, привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой. Стоимость строительства в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определенном на основе действующих на момент разработки сметных норм и цен,

- в текущем или прогнозном уровне, определенном на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозирования к периоду осуществления строительства.

Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса в текущем уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. Подробнее положения по указанным индексам приведем в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31.05.93 № 12-133). При составлении смет инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат:

- ресурсный,

- ресурсно-индексный,

- базисно-индексный,

- базисно-комплектующий,

- на основе банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.

Ресурсный – расчет в текущих ценах и тарифах ресурсов, необходимых для реализации проектного решения. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, использующие в строительстве.

Базисно-индексный метод – перерасчет затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов.

Базисно-компенсационный – суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. В практической деятельности большой популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

III. Расчет выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, положением ограничений на определенное использование зданий и т.д. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

- физический,

- функциональный,

- внешний.

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) – определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.