Порядок ведения купли-продажи земельных участков, оформление купчих документов.
Сделки купли-продажи земельного участка осуществляются в соответствии с правилами, установленными §7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Купля-продажа земельного участка производится путем заключения договора купли-продажи между собственником земельного участка и его приобретателем но прилагаемой выше форме 2.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, а покупатель обязуется приобрести его за плату.
Стоимость земельного участка устанавливается по соглашению сторон и может выплачиваться в денежной или иной форме.
По условиям договора оплата может производиться деньгами единовременно или в рассрочку. Размер денежных выплат на каждую дату их осуществления может быть индексирован в соответствии с ростом минимальной заработной платы.
При включении в предмет договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на продаваемом земельном участке, их оценочная стоимость в договоре указывается отдельно.
При заключении договора купли-продажи земельного участка продавец обязан предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на него, вне зависимости от содержания этих прав (право аренды, ипотека, сервитута и т.д.), и ограничениях по использованию земли.
При отчуждении доли в праве на земельный участок ее собственник не имеет права отчуждать его отдельно от права собственности на долю в недвижимом имуществе, расположенном на этом участке.
В случае отчуждения доли в праве на земельный участок ее собственник обязан известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Такое извещение должно быть осуществлено в письменной форме путем подачи соответствующего заявления на имя представителя собственников, вывешивания объявлений и другими общедоступными способами. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу.
Если продавец нарушит условия преимущественного права покупки, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Продажа земельного участка может быть совершена его собственником самостоятельно или с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству. При совершении сделки купли-продажи земельного участка от имени продавца и покупателя могут выступать лица, в установленном порядке уполномоченные сторонами выступать от их имени при ее заключении.
Для оформления сделки купли-продажи продавец представляет в комитет по земельным ресурсам и землеустройству документ, удостоверяющий право собственности на землю и план границ земельного участка, комитет проводит правовую экспертизу представленных документов.
При соответствии вышеуказанных документов предъявляемым требованиям продавец и покупатель самостоятельно или с помощью комитета по земельным ресурсам и землеустройству оформляют договор купли-продажи земельного участка.
При несоответствии указанных документов предъявляемым требованиям продавец обязан привести их в соответствие с предъявляемыми требованиями, после чего может оформляться сделка купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. По соглашению сторон договор купли-продажи может быть нотариально удостоверен, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требуется.
Для осуществления государственной регистрации перехода права собственное! и но договору купли-продажи участники сделки или уполномоченные ими лица, имеющие доверенности на совершение сделки, подают в орган государственной регистрации письменное заявление с просьбой о государственной регистрации сделки. К заявлению прикладываются: договор купли-продажи и подлинник документа, удостоверяющего право собственности продавца на земельный участок и план его границ.
Заявление и документы принимаются на государственную регистрацию после предъявления сторонами сделки документов, удостоверяющих их личность. Представитель юридического лица предъявляет учредительные документы юридического лица, а также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица.
Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка производится в месячный срок, начиная с даты подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Договор купли-продажи земельного участка вступает в силу с момента его государственной регистрации. После государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка документ на право собственности на землю продавца теряет юридическую силу и передается в архив, а покупателю выдается документ о государственной регистрации права собственности на приобретенный земельный участок.
До получения документа на право собственности на землю покупатель земельного участка производит оплату за государственную регистрацию прав в установленном порядке. Произведенная оплата подтверждается квитанцией или иными платежными документами.
После продажи земельного участка продавец уплачивает подоходный налог на основании платежного извещения налоговых органов. Налогом облагаются все виды оплаты земельного участка: продукция, услуги и деньги. Размер налога исчисляется, исходя из суммы сделки, указанной в договоре купли-продажи. Однако в соответствии с подпунктом «т» пункта 1 статьи 3 Закона Российской Федерации от 07.12.1991 г. № 1998-1 (с изменениями и дополнениями) «О подоходном налоге с физических лиц», не облагаются налогом суммы, полученные продавцом в течении года от продажи земельного участка, если они не превышают 5000-кратного размера минимальной оплаты труда.
Если покупатель земельного участка нарушит условия оплаты, то продавец вправе обратиться в суд и потребовать выполнения условий договора и возмещения убытков, нанесенных в связи с нарушением условий договора, либо расторгнуть договор купли-продажи с возмещением убытков.
Р А З Д Е Л – IX
Кадастровая оценка земель, ведение документации.
9.1. Нормативное обеспечение кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий
Как уже отмечалось во введении, начало кадастровой оценки земель было положено постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». В исполнении работ предполагалось задействовать несколько министерств и ведомств, а именно: Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. Министерство экономики Российской Федерации, Министерство сельского хозяйства и продовольствия российской Федерации, Министерство финансов Российской Федерации, Министерство Российской Федерации по налогам и сборам. Министерство природных ресурсов РФ, Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Федеральную службу лесного хозяйства России.
Государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации предполагалось провести в 1999 - 2001 гг.
В упомянутом выше постановлении было рекомендовано органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политики принять нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель.
В целях реализации постановления Правительства Российской Федерации о 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» в установленные сроки был издан приказ Государственного Комитета Российской Федерации по земельной политике от 27 сентября 1999 г. № 53 «О реализации Постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» о 25.08.99 № 945». При Государственном комитете Российской Федерации по земельной политике была организована межведомственная комиссия по подготовке положений о порядке проведения государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации, определяющих организацию и принципы оценки земель. Координация деятельности по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской федерации была возложена на Управление оценки земель и экономики землепользования Госкомзема РФ.
Данным приказом Управлению оценки земель и экономики землепользования предписывалось подготовить порядок проведения государственной
кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации, согласованный с заинтересованными министерствами и ведомствами, разработать указания по выделению этапов земельно-оценочных работ и сроки их выполнения по отдельным категориям земель. В исполнение приказа были разработаны методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, а также промышленности, транспорта, связи вне населенных пунктов, земель лесного фонда, земель с разведанными запасами полезных ископаемых, земель водного фонда, земель с заповедным, природоохранным, рекреационным режимами землепользования.
Приказ Гоекомзема предусматривал также разработку рекомендаций по использованию результатов государственной кадастровой оценки земель при дифференциации ставок земельного налога, установлении арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности, приватизации земель, развитии рыночного оборота земель, анализе экономики землепользования, ипотечного кредитования, страхования землепользования. Была намечена программа обучения выполнению земельно-оценочных работ, использованию результатов оценки, началось обучение специалистов, разработка программных средств выполнения земельно-оценочных работ.