Вартість будівлі з урахуванням грошової оцінки земельної ділянки становить: 41156 + 7680 = 48836 млн.крб.
Вартість 1кв.м. становить: 48836 : 1255 = 39 млн.крб.
Вартість приміщень Торговельно-комерційного підприємства "Мода-центр" становить:
39 х 460,3 = 17952 млн.крб., де
460,3 - приведена площа орендованого приміщення.
В кінці звіту про проведення експертної оцінки приміщення робиться висновок, в якому узагальнюються дані оцінки зроблені за різними методами. В ньому порівнюються дані оцінки. Оціночна вартість становить:
Метод аналогу продаж 20829 млн.крб.
метод витрат з урахуванням зносу 17952 млн.крб.
В результаті порівняння отриманих підсумків найбільш об'єктивною вартістю було визнано вартість, розраховану методом аналогу продаж.
На мою думку, для того, щоб визначити об'єктивну вартість будинку, майна підприємства чи його структурного підрозділу необхідно використовувати не тільки декілька методів розрахунку та порівнювати результати. Потрібно брати середню величину від отриманих результатів. Вона буде нівелювати різні несуттєві відхилення, які можливі при використанні кожного із перерахованих методів.
На практиці, крім експертної оцінки, визначення вартості майна підприємств, що приватизуються, здійснюється на основі даних балансу у відповідності з методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 18 січня 1995 року, №36.
Візьмемо Акт оцінки вартості майна Коропського орендного підприємства "Газбудсервіс" зроблений на 20 грудня 1995 року:
ТАБЛИЦЯ 2.2.4
№№
пп Показник Вартість майна млн.крб.
Усього Що орендован
1.
2.
4.
5.
6.
7.
10.
13.
21. Балансова вартість ОЗ
Залишкова вартість ОЗ
Запаси і затрати, що входять у валюту балансу
Фінансови активи - всього
Кредиторська заборгованість
Оборотні засоби з вирахуванням кред. за- боргованності (р.4 + р.5 - р.6)
Відновна вартість незавершеного будів- ництва
Вартість цілісного майнового комплексу (р.2+р.3+р.7+р.8+р.10+р.11+р.12)
Вартість майна, що підлягає приватизації Гр. 3р.13 - р.19 + р.20 1000
722
1961
4260
3413
2808
619
4149
4149
При визначенні вартості у відповідності з цією методикою не враховується ні потенційна прибутковість, ні кон'юнктура ринку, ні місцезнаходження, ні період активності, ні фактичний функціональний, моральний знос обладнання, в результаті чого занижується оцінка майна підприємства.
Практика проведення приватизації об'єктів комунальної власності на Чернігівщині підтверджує точку зору професора Гуріна Е.А.[15.9] в характеристиці цієї методики:
- ця методика не відображає реальну вартість об'єктів, адже вже з самого початку дані балансу в силу цінової політики СРСР відображали вартість майна необ'єктивно;
- в балансовій звітності залишкова вартість визначається на основі амортизаційних відрахувань, що не повністю враховує ступінь фізичного зносу і зовсім не враховує моральний знос основних фондів;
- розміри індексації вартості майна встановлюються централізовано. В умовах інфляції вони, як правило, занадто швидко відстають від реальності.
Можна сказати, що ця Методика не повна. Її потрібно доповнити розрахунками вартості об'єктів, що підлягають приватизації, іншими методами, наприклад методом, аналогу продажу. Перевагами цього методу є те, що він враховує якість майна підприємства, дозволяє проаналізувати попит та пропозицію на ринку аналогічних товарів. Цей метод вимагає визначення зносу експертним шляхом, що доцільно при невідпрацьованості норм зносу які використовуються в бухгалтерському обліку. На мою думку, визначення вартості об'єктів, що приватизуються, за допомогою методу аналогів продаж найоб'єктивніше відображає реальний стан речей на підприємствах. Але цей метод вимагає від оцінювача кваліфікованого визначення коефіцієнтів ідентифікації. Це є найскладнішим при використанні цього методу.
Потрібно частіше використовувати також метод оцінки вартості за потенційною прибутковістю. При визначенні вартості будинку "Мода-центр" користувались цим методом і визначали вартість приміщення за формулою:
Пп = Ро.з х ВІ х Іі х Зо.з х То.к х Кзон , де
Ро.з - середньогалузева рентабельність основних засобів в 1990 р., для торгівлі Ро.з = 0,366.
ВІ - балансова вартість основних орендованих засобів на момент оцінки. Балансова вартість всього будинку 3462,1 млн.крб. Балансова вартість орендованих приміщень визначається за співвідношенням приведеної площі орендованих приміщень до всієї площі: 460,3 : 1255 = 0,37, 3462,1 х 0,37 = 1269,8 млн.крб.
Іі - індекс зміни вартості основних засобів з моменту останньої індексації до моменту приватизації, для будівель Іі = 3,3;
Зо.з - коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі, до експлуатації визначається на момент приватизації як відношення залишкової вартості основних засобів до їх балансової вартості Зо.з=2261,1:3462,1=0,65;
То.к - нормативний термін окупності капіталовкладнень То.к = 5;
Згідно додатку №5 до рішення міської Ради народних депутатів від 12 квітня 1995 року, Кзон. = 3,2.
Пп = о,366 х 1269,8 х 3,3 х 0,65 х 5 х 3,2 = 15950 млн.крб.
Використання цього методу на практиц не супроводжується вивченням потенційної прибутковості, а враховує лише середньогалузеву рентабельність. На мій погляд, потрібно досліджувати та оцінювати вартість об'єкта в залежності від факторів, які, ймовірно, будуть знижувати або збільшувати прибутки від даного об'єкту в майбутньому.
Вцілому оцінка майна незалежно від методів за якими її здійснюють повинна мати на меті такі цілі:
- визначити ринкову вартість кожної частини майна та об'єкта вцілому, щоб запобігти продажу майна за цінами нижчими від фактичних ринкових;
- визначити фактори, що могли б збільшити або зменшити ринкову вартість підприємства, яке підлягає приватизації.
Але при цьому потрібно враховувати, що визначити ринкову вартість досить важко в силу того, що в Україні в період первісного нагромадження капіталу попит у 2-3 рази нижче за пропозицію. У країнах же з розвинутою економікою ціна об'єкта в кінцевому підсумку визначається попитом та пропозицією, тобто кон'юнктурою ринку.
На основі проведеного дослідження застосування методики оцінки об'єктів комунальної власності на Чернігівщині можна зробити висновок, що з метою одержання найбільш достовірних результатів доцільно застосовувати методи, які дають змогу використовувати найбільшу кількість факторів (таблиця 3.2.5).
ВПЛИВ ФАКТОРІВ ОЦІНКИ НА РЕЗУЛЬТАТ Таблиця3.2.5.
Метод Вартість
1м2 Коефіцієнт
ідентифіка-ції Зональний
коефіцієнт Ціновий
фактор Коефіцієнт
прибутко-вості
Аналогів про-
даж
х
х
х
х
Прибутковості х х х
Метод затрат з
врахуванням
зносу
х
х
х
На основі аналізу факторів можна зробити висновок, що найбільшу кількість факторів враховує метод аналогів продаж. За найбільшою кількістю факторів можна припустити про найбільшу його об'єктивність.
Аналіз проведення оцінки майна об'єктів приватизації на регіональному рівні свідчить про те, що об'єкти в силу переваги такого неконкурентного способу приватизації як викуп та недосконалості діючої на той час Методики оцінки №36 продавалися за мізерними цінами. На основі цього постає питання про перегляд пройденого процесу приватизації.
Проведений аналіз оцінки об'єктів комунальної власності на підприємствах підтвердив той факт, що особливо проблемним елементом у визначенні вартості цінісних майнових комплексів, підприємств, що приватизуються залишається визначення вартості особливих засобів.
На мій погляд цьому питанню необхідно приділяти більше уваги, особливо при приватизації об'єктів неконкурентними способами. Тому на рівні Регіональних Відділень Фонду Державного майна України при визначенні вартості об'єктів, що приватизуються варто враховувати коефіцієнт змінності обладнання, потенційну вартість основних засобів, та інші показники.
Вартість основних фондів (Оф) підприємствв найближчий перспективі (через рік-два) можна оцінити за слідуючою формулою:
Офn = Офn-1 + Bn + Ctn - Apn
де:
Офn - залишкова вартість основних фондів в звітному році;
Вn - очікуване введення нових фондів в n-му році;
Ctn - cальда передач фондів в n-му році;
Арn - амортизація на реновацію основних фондів в n-му році.
Сума амортизації на реновацію розраховується за формулою:
Apn = Фn . t
де:
Фn - середньорічна вартість фондів в n-му році;
t - середня по підприємству норма амортизаційних відрахувань на реновацію
При цьому рівень зносу, який враховується при визначенні вартості основних фондів необхідно уточнювати з урахуванням коефіцієнта змінності і визначати так:
Квн = Км х Кф х Кфіз х і
де:
Кзн - коефіцієнт зносу;
Км - коефіцієнт морального зносу;
Кф - коефіцієнт функціонального зносу;
Кфіз - коефіцієнт фізичного зносу;
і - об'єкти, що підлягають оцінці
і - відношення фактичного коефіцієнта змінності до планового.
Як видно коефіцієнт змінності роботи обладнання - це показник, що характеризує екстемальне використання виробничого обладнання і обчислюється як відношення числа фактично відпрацьованих в усіх змінах станко-змін до максимально можливого числа станко-змін.
Реальна вартість об'єктів приватизації визначається, особливо для нефондомістких виробництв, не тільки вартістю майна підприємств, але і його фінансовим станом, попитом на вироблену продукцію, рентабельністю виробництва, перспективами розвитку підприємств, іншими факторами.
Тому в якості одного із критеріїв визначення реальної вартості об'єкта може бути взятий рівень доходу, отриманого на відповідну суму коштів поміщену на довгостроковий банківський депозит. В цьому випадку вартість викупленого майна (Вn) визначається таким чином:
Вцмк = Пр . d