В зв'язку з цим на Заході будівельні компанії при оцінці споруд обов'язково зазначають категорію якості. Встановлено 4 категорії якості, при визначенні яких враховують якість та кількість використаних матеріалів, міцність, зовнішні та внутрішні роботи. Категорії якості також характеризують строки операційного періоду, тобто періоду експлуатації до капітального ремонту.
Існують різні думки відносно визначення залишкової вартості об'єкта, яку в майбутньому приймають за основу при визначенні ціни приватизації об'єкта. На думку Гуріна Е.А. залишкова вартість повинна визначатися не за балансовими даними, а через метод визначення вартості заміщення з врахуванням амортизації. Для цього необхідно визначити вартість будівництва споруди в поточних цінах з врахуванням того, що новий об'єкт виконує такі ж функції, як аналогічний, що оцінюється. Для цього спочатку визначається скільки б коштувала дана споруда при будівництві її в сучасних умовах і потім цю вартість зменшують на суму зносу. В цьому випадку необхідний експертний висновок по визначенню амортизації. Оцінщик на дату оцінки повинен визначити фізичний та функціональний знос.
Фізичний знос (Фі) базується на строку експлуатації будівлі, якості ремонту. Він є результатом експлуатації, яка приводить до утворення дефектів. В результаті цих дефектів відбувається часткова або повна втрата елементами споруди своїх технічних якостей. Фізичний знос визначається на основі оцінки технічного стану споруди.
Функціональний знос (Фф) визначається "старінням" першопочаткового проекту, невідповідністю його новим технологіям, що вираховуєтся за допомогою коефіцієнта Кф.
Фф
Кф = 1 - --------
100%
Моральний знос враховує невідповідність споживчих властивостей будівлі сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху, інженерне обладнання.
Визначення коефіцієнта морального зносу (Км) носить експертний характер. Діапазон зміни коефіцієнта морального зносу такий, як і коефіцієнта функціонального зносу (Кф) і знаходиться в межах від 0,99 до 0,6.
Залишкова вартість (Со) визначається за формулою:
Со = Св х Кг
де:
Со - залишкова вартість;
Св - відновна вартість;
Кг - коефіцієнт годності.
Коефіцієнт годності в свою чергу визначається за формулою:
Кг = Км х Кф
Ця методика дає об'єктивну оцінку вартості самих будівель, але не враховує їх місцезнаходження, не враховує можливість використання цих споруд в майбутньому, тобто не коригує вартість в залежності від майбутньої її доходності. До того ж в цій методиці багато суб'єтивних сторін: відновна вартість визначається експертами, моральний, функціональний, фізичний знос - також експертами, що відкриває можливість для суб'єктивної корекції оцінки споруди.
Крім витратного підходу та підходу, який базується на аналогах існує ще й ринковий підхід до визначення вартості об'єктів. Ринковий підхід грунтується на оцінці основних активів. В основі цього методу лежить вартість, яку можна одержати за рахунок поступової (по частинах) ліквідації активів фірми. Вартість активу компанії у поточних цінах визначається як найвірогідніша ціна, за яку це майно буде продано на ринку конкурентних продавців за усіма умовами, необхідними для чесної торгівлі - тобто, наявність продавця та покупця, які добре проінформовані про справу, керуються своїми власними інтересами і жоден з них не перебуває під неправомірним тиском. Ринкова ціна не співпадає з балансовою вартістю майна. Вона може бути змінена на основі прогнозованих прибутків, темпів інфляції, інноваційного процесу, на основі розподілу дивідентів, поточних збитків та інших причин.
Ринкові ціни на складові елементи вартості майна в ринкових умовах фіксуються в спеціальних бюлетнях, які ведуться на біржах і відображають результати біржових торгів. Таким чином можна встановити ціни на запаси товарно-матеріальних цінностей, стандартне устаткування. Щодо нестандартного устаткувння та незавершеного будівництва, їх вартість визначається виходячи з вартості подібних об'єктів, що були реалізовані з аукціону. На мою думку цей підхід до визначення вартості об'єктів, що приватизуються можна буде використати в Україні лише за умов розвинутого біржового ринку. До того ж потрібно ввести єдину умову, за якої можливе буде використання цього підходу - підвищення ефективності. Тобто органам влади давати дозвіл на продаж частинами цілісного майнового комплексу лише за умови збільшення ефективності як комплекса в цілому, так і окремих його частин.
Зараз на території України оцінку майна об'єктів, що приватизуються здійснюють згідно з Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. (надалі Методика оцінки №961. До цього часу діяла Методика оцінки вартості об'єктів приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 18 січня 1995 року (надалі Методика оцінки №36).
Вищезгадані методики розроблені у відповідності з законами України "Про приватизацію майна державних підприємств", "Про приватизацію невеликих державних підприємств ("малу" приватизацію), "Про аренду майна державних підприємств та організацій" та іншими законодавчими актами.
За допомогою цієї методики здійснюється оцінка майна, яке приватизується, визначається початкова ціна державного підприємства.
Методикою закріплено, що оцінка може здійснюватися або всього майна підприємства або його структурних підрозділів. Це положення узгоджене з Законом України "Про приватизацію державних підприємств", в якому законодавчо закріплена можливість роз'єднання цілісних майнових комплексів. Державні органи приватизації перед тим, як приймати рішення про приватизацію структурних підрозділів майнових комплексів, повинні прорахувати всі можливі наслідки. Якщо в результаті приватизації розриваються технологічні процеси, падає рентабельність та ефективність комплексу в цілому, то заради масштабності приватизації приймати рішення про приватизацію окремих структурних підрозділів комплексу ні в якому разі не потрібно.
Оцінка майна цілісних майнових комплексів, малих підприємств, здійснюється в такій послідовності:
- розробка передаточного балансу;
- проведення масової або експертної оцінки об'єкта приватизації;
- визначення вартості майна, що приватизується;
- складання акта оцінки.
Робота по оцінці вартості об'єктів приватизації починається з створення комісії по приватизації. Державний орган приватизації затверджує склад комісії по приватизації об'єкта і встановлює строк подання плану приватизації. До складу комісії з приватизації входять представники трудового колективу, особи, що подали заяву на приватизацію, представники державного органу приватизації та органу державного управління, місцевих Рад народних депутатів, фінансових органів. За рішенням комісії до її роботи можуть залучатися експерти, консультанти та інші спеціалісти.
Комісія по приватизації в тижневий термін після її затвердження формує інвентаризаційну комісію і встановлює строки проведення інвентаризації. До складу інвентаризаційної комісії обов'язково повинні входити головний бухгалтер підприємства, що приватизується та представинк органу приватизації. Інвентаризація здійснюється в порядку, передбаченому "Положенням про інвентаризацію", затвердженим Кабінетом Міністрів України від 2 березня 1993 року. Головною метою інвентаризації є визначення фактичного стану майна об'єкта приватизації, перевірка фактичної наявності майна з даними бухгалтерського обліку та відображення результатів інвентаризації у передаточному балансі. Члени комісії несуть відповідальність за внесення до описів свідомо неправильних даних про стан об'єкта приватизації. Наявність цінностей при інвентаризації встановлюється шляхом обов'язкового підрахунку, зважування, обміру. Інвентаризація проводиться на перше число того місяця, в котрому буде здійснюватися оцінка вартості майна. Для оцінки вартості майна підприємства, що приватизується здійснюється інвентаризація основних засобів, нематеріальних активів, незавершеного будівництва, валютних цінностей, дебіторської та кредиторської заборгованості.
Інвентаризаційна комісія на основі інвентаризаційних форм складає протокол про загальні результати приватизації. Матеріали інвентаризації являються вихідними даними для оцінки майна підприємства, що приватизується. Облікові дані, в яких знайшли своє відображення результати інвентаризації, являються основою для складання попереднього та кінцевого передаточного балансу.
Передаточний баланс розробляється за результатами проведеної інвентаризації і є підставою для здійснення оцінки вартості майна.
При визначенні вартості майна на Україні використовується затратний підхід, тобто вартість об'єкта оцінюється у відповідності з вартістю основних засобів, нематеріальних активів, устаткування, довгострокових фінансових вкладень, виробничих засобів.
Оцінка вартості майна згідно з Методикою оцінки вартості об'єктів приватизації, затвердженою Кабінетом Міністрів України від 18 січня 1995 року №36 здійснювалася за такою формулою:
Ц = Оз + На + Вк + Нб х К + Ун х К + Зз (Фа - Кр) + Нж
де:
Ц - вартість майна цілісного майнового комплексу;
Оз - залишкова вартість основних засобів;
На - залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені у балансі;
Вк - незавершені капітальні вкладнення з вирахуванням вартості незавершеного будівництва;