СХЕМА 3.1.1
СТАН РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
На сучасному етапі в Україні існують різні методи оцінки об'єктів державної та комунальної власності, які приватизуються. Одні із них використовуються при експертній оцінці основних та оборотних коштів, а інші згідно з Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою кабінету Міністрів України від 15 серпня 1996 р. №961.
На сучасному стані більшість оцінювачів намагається у своїй діяльності використовувати методи оцінки нерухомості, що існують у країнах з розвинутою ринковою економікою. Але ці методи не варто сліпо копіювати в силу таких причин:
1) ринок об'єктів, що приватизується є монопольним;
2) прибутки зубожілого населення не відповідають імовірним цінам на нерухомість;
3) економічна і політична ситуація в Україні відзначається нестабільністю, а в оцінювачів немає досвіду у визначенні ризиків.
При експертній оцінці зараз в Україні використовують такі основні методи:
- метод оцінки по доходу;
- метод оцінки за періодом окупності;
- метод аналогів продаж;
- метод затрат.
В країнах, де функціонує налагоджений ринок цінних паперів, існує конкурентне середовище, широкого розвитку набув прибутковий підхід. Згідно з цим підходом в основу оцінки майна ставлять майбутні доходи підприємства. Основним показником при цьому є розмір чистого прибутку після оподаткування. При цьому аналізуються:
- об'єм реалізації товарів чи послуг;
- виробнича собівартість за видами продукції;
- ринкова вартість продукції на внутрішньому та світовому ринках;
- ставки оподаткування.
В умовах інфляції розмір річного прибутку варто визначати, індексуючи ціни як на продукцію реалізації, так і на затрати на виробництво.[63.25]
Основні запитання, які цікавлять майбутніх власників - це доходність, прибутковість підприємства, строки окупності, доцільність інвестицій.
Існує декілька технічних засобів доцільності вкладання грошей в ті чи інші підприємства. Один із них - визначення середньої ставки доходу. Цей засіб показує ймовірну прибутковість підприємства. Основна його ідея в тому, щоб порівняти чисті доходи з сумою вкладених коштів шляхом додавання всіх майбутніх чистих доходів і ділення цієї суми на суму середніх інвестицій.
Середня ставка (ССД) визначається за формулою: [47.25]
середні річні майбутні чисті доходи
ССД = --------------------------------------------------- х 100%
половина початкових інвестицій
Наприклад припустимо, що підприємство наступні 4 роки сподівається отримувати такі чисті доходи: 10000 млн.крб., 10000 млн.крб., 20000 млн.крб., 20000 млн.крб., при початковій сумі інвестицій в 500000 млн.крб.
2 х 10000 млн.крб. + 2 х 20000 млн.крб.
ССД = -------------------------------------------------------- х 100% = 24%
500000 млн.крб. / 2
Середня ставка доходу - це простий спосіб визначення майбутньої прибутковості фірми, але він не враховує зміну вартості грошей під впливом інфляції. Але цей розрахунковий показник можна використовувати при оцінці майна підприємства, що приватизується: чим більша середня ставка доходу, тим вищу ціну можна справляти. При оцінці майна по доходу для отримання інформації, яка б достовірно відображала потенціал об'єкта, необхідно проаналізувати діяльність підприємства за попередні роки. На основі цієї інформації прогнозують рівень прибутку в майбутньому.
Оцінка підприємства по доходу прямо пропорційна річному прибутку і обернено пропорційна банківському відсотку по депозитах. Прибуток на приватизованому підприємстві не повинен бути меншим за банківський відсоток, тому що в іншому разі немає сенсу вкладати гроші в купівлю даного об'єкта, якщо можна отримати прибуток, поклавши гроші на депозит.
У світовій практиці використання цього методу грунтується на вивченні та прогнозуванні фінансового стану підприємства. Для цього вивчаються дані, що характеризують фінансову стійкість підприємства у динаміці і вивчаються можливі тенденції. Для цього спочатку аналізуються негативні моменти в роботі підприємства. Усунення цих недоліків може бути здійснено без додаткових капіталовкладнень, але значною мірою може збільшити прибуток. Далі робиться оцінка потенційних резервів розвитку підприємства і можливостей структурної перебудови підприємства та складу продукції, що випускається, розвитку попиту та пропозиції на цю продукцію в Україні та за її межами. Аналізується також на скільки можливо розширити потужності підприємства без значних витрат при цьому капіталу. Аналогічно здійснюється і оцінка збиткових та низькорентабельних підприємств.
На мою думку, в наших умовах, коли відсутній механізм функціонування ринкової ціни, середньої норми прибутку, в умовах великих розбіжностей в рівні рентабельності, оцінювати майно підприємств, що приватизуються, лише на основі прибутковості недостатньо. Підприємства, що мають викупатися можуть навмисне занижувати свою продуктивність, а отже - і ціну. Але цей метод потрібно використовувати як доповнення до діючого методу оцінки вартості на основі витрат з урахуванням активу та пасиву балансу, методу аналогів та методу оцінки з урахуванням строку окупності. Кожний інвестор бажає максимально збільшити свій дохід, захистити свій капітал.
Потенційні інвестори вибирають більш доходне підприємство, хоча за нього доведеться заплатити більш високу ціну. Ось чому оцінка вартості об'єктів, що приватизуються, на основі методу оцінки по доходу допоможе встановлювати більш об'єктивні ціни і водночас залучити потенційних інвесторів. При купівлі об'єкта майбутнього власника, звичайно, цікавить період окупності, тобто кількість років, за які відшкодовуються початкові інвестиції. Коли порівнюються два чи більше проектів приватизації об'єктів, то покупцем перевага надається проектам з коротшим періодом окупності.
При розрахунку періоду окупності застосовується не чистий дохід, а грошовий потік (чистий дохід + амортизація).[47.113] Припустимо, що фірма, яка приватизується, в наступні роки даватиме грошовий потік 50000 млн.крб., а першопочаткові інвестиції становлять 150000 млн.крб.
Рік Грошовий потік
1 р. 50000 млн.крб.
2 р. 50000 млн.крб.
3 р. 50000 млн.крб.
Отже, за три роки початкові інвестиції окупляться. На цій фірмі строк окупності буде 3 роки. Ця фірма буде продаватися дорожче, ніж та, де період окупності буде більший.
Ця методика проста в використанні при стабільній економіці. Якщо потрібно швидко оцінити ризик, то можна використати період окупності, щоб побачити, чи окупиться інвестований капітал за прийнятий період часу. Не дивлячись на простоту методики вона часто використовується не тільки на національному, але й на міжнаціональному рівні. Методика періоду окупності може допомогти оцінити ризик втратити вкладені в об'єкт гроші при нестабільності політичної ситуації в країні. Її можна використати як доповнення до методів, що на сучасному етапі використовуються для оцінки об'єктів, які приватизуються. При цьому оцінка буде більш реальною.
Метод порівняння, або аналогів, часто використовується як в Україні при експертних оцінках майна, так і в інших країнах. Цей метод базується на наявній ринковій інформації. Він полягає в тому, щоб підібрати об'єкт власності, аналогічний тому, що оцінюється і порівняти їх з урахуванням різних коефіцієнтів. Основними етапами цього методу є:
- збір даних для порівняння;
- внесення змін з врахуванням часу оцінки;
- внесення поправок на відмінності;
- використання коефіцієнтів корекції;
- винесення рішення про вартість.
При оцінці промислових об'єктів, що мають велику кількість будівель, споруд практично неможливо підібрати відповідний аналог. В зв'язку з цим цей метод більше використовується для окремих будівель комунальної власності. Використання методу аналогів продажу для промислових об'єктів носить обмежений характер і може використовуватись для окремих будівель (наприклад: будівель кафе та магазинів).
Метод порівняльної оцінки базується на обліку попиту та пропозиції, встановленні взаємозв'язку між аналогічними об'єктами, що дозволяє уникнути грубих відхилень від ціни, яка об'єктивно склалася на аналогічні об'єкти.
На сучасному етапі розвитку в Україні хоч і склалася певна інформація про ринкові ціни на окремі види майна, але вона не завжди має об'єктивний характер: часто визначається перевищенням попиту над пропозицією. Тому базуватися в оцінці вартості, лише на дані попиту та пропозиції в Україні неможливо. Але метод визначення вартості по аналогії враховує не тільки попит і пропозицію, але й вартість аналогічного майна, споруд. (Наприклад, при оцінці 1 м2 магазину, порівнюється вартість 1 м2 житла). Цей метод часто використовується при експертній оцінці об'єктів, що приватизуються. Його можна і потрібно використовувати як доповнення до інших методів оцінки, адже в любому випадку при оцінці об'єктів необхідно володіти інформацією про вартість аналогічних об'єктів в різних частинах міста, області, країни.
Найчастіше при оцінці майна підприємств використовують метод визначення вартості з врахуванням амортизації. Цей метод в літературі ще позначають як метод оцінки по залишковій вартості.[15.18] Використання цього методу на практиці досить трудомісткий процес. Для того, щоб визначити вартість об'єкта за цим методом необхідно мати інформацію про індекси зміни цін за період експлуатації майна, про затрати на будівництво даного об'єкту.
В зв'язку з тим, що будівлі та споруди складають основну частину нерухомості країни, тому визначенню їх вартості, пошуку найбільш прийнятних методик для цього приділяють зараз в Україні велику увагу. В Україні існують розбіжності з Західними країнами в якісному підході до характеристики об'єктів. Наприклад, навіть зараз в наших будівельних документах стверджується, що вартість несучих елементів для всіх будівель складає близько 60% загальної вартості. Сучасні вимоги до будівель приводять до зміни пропорцій між вартістю різних частин та елементів. Зараз збільшуються затрати на комфортабельність, покращення дизайну.