Все преимущества ТСЖ, о которых говорилось выше, стоят денег. Где их взять? Вариантов немного: либо выставить счет жильцам, либо компенсировать затраты, сдавая в аренду нежилые помещения в доме (например, под магазин, офис или парикмахерскую). Кстати, ТСЖ освобождены от налога на прибыль и все доходы идут на оплату общих расходов дома. Еще один источник доходов—организация платной парковки—в больших дворах напрашивается сам собой. Автомобилисты близлежащих домов будут счастливы: машину можно поставить не во дворе, а на охраняемую территорию.
На первый взгляд, регистрация ТСЖ вовсе не сложна—необходимо наличие хотя бы двух собственников (владельцев приватизированных помещений) в доме и согласие большинства жильцов. Это если речь идет об уже существующем муниципальном доме. Но инициаторами создания товарищества может быть и строительная организация, что в последнее время чаще всего происходит с только что построенными домами. Федеральный закон не препятствует созданию ТСЖ. Процедуру усложняют местные, петербургские подзаконные акты. Неразбериха среди них гарантирует проблемы с передачей на баланс ТСЖ дома и его нежилых помещений и даже с бесплатным порядком оформления земельных участков, входящих в состав ТСЖ. В налоговой инспекции на мой вопрос о том, какие нужны документы для регистрации ТСЖ, дама с хорошо поставленным голосом заметила: «Ну, если вы готовы сделать и заверить 237 разных копий документов и заполнить 106 форм, то записывайте...» Желание действовать дальше, естественно, пропадает. Кстати, в налоговой службе, со слов чиновников, специалистов по ТСЖ нет до сих пор. Как выяснилось, процедура регистрации ТСЖ вместо одного месяца, установленного законом, занимает 2-3 месяца. Дело не только в медлительности чиновников, но и просто в заполнении документов. Но несмотря на все сложности, преимущества ТСЖ очевидны.
3. Экономическое обоснование тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги
3.1. Нормативная база для расчета тарифной ставки на жилищно-эксплуатационные услуги
Между двумя понятиями жилищно-коммунальные и жилищно-эксплуатационные услуги существует разница. Как мы говорили ранее, жилищно-коммунальные услуги—это комплекс работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до потребителя. В понятие же эксплуатационные услуги не входят работы по коммунальному обслуживанию населения, т.е. все те, которые в настоящее время поставляются исключительно монополистами (подача холодной и горячей воды, отопление и газ). Соответственно, в комплекс жилищно-эксплуатационных услуг входят все работы по содержанию (эксплуатации) жилищного фонда. Этими услугами являются: техническое обслуживание фонда, уборка площади домов, очистка мусоропроводов, обслуживание устройств противопожарной защиты, санитарное содержание придомовых территорий, капитальный ремонт зданий, комплексное техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора. Также такими услугами могут являться установка и обслуживание радио, антенн и страхование.
Существующей нормативной базой на эксплуатацию жилищного фонда Санкт-Петербурга являются три основные документа:
- руководящие нормативно-методические материалы по организации содержания и ремонта жилищного фонда;
- правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда;
- временные городские нормативы на техническое обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт жилищного фонда.
Конечно же, существует большое количество других нормативных документов, которыми руководствуются жилищные агентства при эксплуатации жилищного фонда, такие как, например, «Технические указания по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий», «Инструкция о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда» и др. Мы будем пользоваться указанными выше тремя нормативными документами, необходимыми для наших расчетов. В этих сборниках приведены основные положения, требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, содержанию помещений, строительных конструкций, инженерного оборудования и территорий домов владения по текущему и капитальному ремонту. Даны нормативы организации и технической эксплуатации и ремонта, технологические условия выполнения работ. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию; требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонтам. Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья. Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.
Нормативы разработаны для удовлетворения потребности в нормативной базе управления стоимостью содержания и ремонта жилищного фонда Санкт-Петербурга, полностью или частично финансируемых за счет бюджетных ассигнований. Состав утверждаемой нормативной базы является минимально необходимым и достаточным объемом нормативной информации для определения цен на содержание и ремонт муниципального жилищного фонда Санкт-Петербурга. Структура сметно-информационной базы позволяет вносить изменения, дополнения и корректировки в утвержденные сборники. Все нормативы в базе представлены в двух видах:
-сметные расценки в ценах на текущий год, руб.;
- ресурсные показатели к сметным расценкам, в натуральных единицах измерения.
Расценки и ресурсные показатели в сборниках сгруппированы в разделы, объединяющие работы по направлениям эксплуатационной деятельности. Разделы подразделяются на подразделы, обусловленные однородностью обслуживаемых и ремонтируемых конструкций и оборудования жилого дома, а также условий производства работ по ремонту, эксплуатации и санитарному содержанию домовладений.
Экономически обоснованная (максимально возможная) ставка на какую-либо жилищно-эксплуатационную услугу содержит следующие показатели стоимости, установленные на соответствующий измеритель конструкций, работ и услуг, в руб.:
- прямые затраты;
- накладные расходы;
- плановые накопления;
- налог на содержание автодорог;
- НДС.
Прямые затраты включают в себя: основная заработная плата рабочих; затраты на эксплуатацию машин; основная заработная плата машинистов; затраты на материалы, изделия, оборудования. Основная заработная плата рабочих в расценках принята на основании норм затрат труда рабочих, разработанных в составе ресурсных показателей нормативной базы, среднего разряда работы и стоимости человека-часа (ч/ч) по оплате труда. Затраты на эксплуатацию машин, в том числе заработная плата машинистов, принята по данным АП Управления механизации ремонтно-строительных работ Комитета по содержанию жилищного фонда на 01.02.2003 г. Затраты на материалы, изделия и оборудование, учтенные в расценках, определены по нормативному количеству и текущим отпускным ценам на материалы.
Накладные расходы. Используя норматив накладных расходов, определяем его сумму от величины основной заработной платы рабочих.
Нр = Зп * % нр / 100 %, (1)
Где Нр—величина накладных расходов;
Зп—заработная плата рабочих;
% нр—норматив накладных расходов—рекомендованный 75% от Зп.
Рассчитывается величина сметной прибыли (плановые накопления)—10% от суммы прямых затрат и накладных расходов.
По установленным ставкам рассчитывается налог на содержание автодорог. В СПб в настоящее время установлена ставка налога—2,5% от объема выполненных работ.
В соответствии с установленной законодательством ставкой определяется величина налога на добавленную стоимость. Величина его составляет 20% от объема выполненных работ.
ТЭР51-01 Влажное подметание лестничных площадок и маршей без оборудования при количестве этажей 2—5
Состав работ: Подмести лестницу, увлажнив веник в ведре с водой. Собрать мусор в тару и транспортировать в установленное место.
Измеритель: 100 м2
| Всего: | З/п: | Э/маш.: | З/п.м.: | Мат-лы: | |||
| 19,81 | 19,81 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |||
| Наименование материалов, машин, механизмов | Ед.изм. | Норма | Цена | Сумма | |||
| Затраты труда дворников | Чел-ч | 0,99 | 19 | 19,81 | |||
Зная какие конкретно работы входят в ту или иную услугу, можно рассчитать прямые затраты на ее оказание. Суммирование ресурсных показателей производится по желанию пользователя либо в целом по объекту (зданию, сооружению), либо по соответствующим разделам локальной ресурсной ведомости (трудовые ресурсы, в чел-ч.; строительные машины и механизмы; материальные ресурсы).
В данном разделе мы рассчитаем экономически обоснованную тарифную ставку на такую жилищно-эксплуатационную услугу как санитарное содержание и уборка домовладений. Именно эта проблема не в последнюю очередь интересует жильцов в настоящее время. Рассчитав тарифную ставку нормативными методами, мы сравним ее с той, по которой мы платим за эту услугу на самом деле. Возможно, тогда нам удастся ответить на вопрос, почему оплачивая эти работы ежемесячно, мы получаем качество обслуживания совсем не того уровня, которое нам хотелось бы иметь. Итак, в процессе организации работ по содержанию и уборке домовладений должны обеспечиваться: