- период возврата средств ТСЖ;
- величина задолженности ТСЖ перед внешними поставщиками.
Величина резервного фонда определяется правлением ТСЖ. Она может составлять от 20 до 100% ежемесячного бюджета дома.
Для составления ежемесячных затрат дома рассчитаем примерный размер отчислений на резервный фонд. Без учета отчислений на резервный фонд ежемесячные затраты в ТСЖ приблизительно составляют 212,48 руб./чел и 10,24 руб/м2. Рассчитаем величину отчислений на резервный фонд (10% от бюджета дома) для, например, того же 5-ти этажного панельного дома, площадь которого равна 3365м2, а число проживающих—146 человек. Ежемесячные затраты дома будут равны:
3365*10,24 + 146*212,48 = 65480 руб.
20% от этой суммы будет составлять 13096 руб. Разделим полученную сумму на площадь здания—3,89 руб./ м2 необходимо ежемесячно отчислять на резервный фонд.
8. Капитальный ремонт
Оплата за капитальный ремонт муниципального жилого фонда установлена в размере 2,04 руб./м2. В ТСЖ такой платеж отдельно не выделяется и все ремонты проводятся за счет ремонтного фонда, либо за счет резервного фонда или единовременных платежей при необходимости устранения аварии.
9. Найм жилья
Этот вид платежа оплачивают только наниматели жилых помещений в домах муниципального жилого фонда, т.е. жители неприватизированных квартир. Размер платежа зависит от типа дома и составляет:
Панельный дом—0,26 руб./м2;
Кирпич—0,36 руб./м2;
Прочее—0,16 руб./м2.
Итак, представим все затраты дома в виде таблицы.
Затраты муниципального дома
Таблица 2.2.
| Статья оплаты | Уровень платежа | Единица измерения | |
| 90% | 100% | ||
| 1. Электроэнергия | 36,00 | 40,00 | Руб/чел/месяц |
| 2. Горячее водоснабжение | 88,72 | 98,57 | -//- |
| 3. Холодное водоснабжение и водоотвед. | 78,06 | 86,73 | -//- |
| 5. Лифт | 14,22 | 15,80 | -//- |
| 6. Вывоз ТБО | 11,05 | 12,27 | -//- |
| 7. Мусоропровод | 2,88 | 3,20 | -//- |
| Итого: | 230,93 | 256,57 | -//- |
| 1. Отопление | 5,49 | 6,10 | Руб/м2/месяц |
| 2. Содержание и текущий ремонт | 1,48 | 1,64 | -//- |
| 3. Капитальный ремонт | 2,04 | 2,26 | -//- |
| 4. Найм жилья (кирпичные стены) | 0,32 | 0,35 | -//- |
| Итого: | 9,33 | 10,35 | -//- |
Таблица 2.3.
Затраты дома Товарищества собственников жилья
| Статья оплаты | Уровень платежа | Единица измерения |
| 1. Электроэнергия | 40,00 | Руб/чел/месяц |
| 2. Горячее водоснабжение | 98,57 | -//- |
| 3. Холодное водоснабжение и водоотвед. | 43,58 | -//- |
| 5. Лифт | 12,33 | -//- |
| 6. Вывоз ТБО и мусоропровод | 18,00 | -//- |
| Итого | 212,48 | -//- |
| 1. Отопление | 5,49 | Руб./м2/месяц |
| 2. Содержание и текущий ремонт | 2,5 | -//- |
| 3. Подготовка дома к зиме | 0,25 | -//- |
| 4. Ремонтный фонд | 2 | -//- |
| Итого | 10,24 | -//- |
| + Резервный фонд | 3,89 | -//- |
Теперь сравним полученные результаты в таблице.
Таблица 2.4.
Сравнение затрат дома ТСЖ и муниципального
| Статья оплаты | Муниципальный дом (90%) | ТСЖ (100%) | Единица измерения |
| 1. Электроэнергия | 36,00 | 40 | Руб/чел/месяц |
| 2. Горячее водоснабжение | 88,72 | 98,57 | |
| 3. Холодное водоснабжение | 78,06 | 43,58 | |
| 5. Лифт | 14,22 | 12,33 | |
| 6. Вывоз ТБО | 11,05 | 18 | |
| 7. Мусоропровод | 2,88 | -- | |
| Итого | 231,00 | 212,48 | |
| 8. Отопление | 5,49 | 5,49 | Руб/м2/месяц |
| 9. Содержание и тек.ремонт | 1,48 | 2,5 | |
| 10. Капитальный ремонт | 2,04 | -- | |
| 11. Найм жилья | 0,32 | -- | |
| 12. Подготовка дома к зиме | -- | 0,25 | |
| 13. Ремонтный фонд | -- | 2 | |
| Итого | 9,33 | 10,24 | |
| + Резервный фонд | -- | 3,89 |
Таким образом, содержание дома :
-муниципального 231,00 руб./чел*146 чел + 9,33 руб./м2 * 3365 м2 = 65 121 руб./месяц
-ТСЖ 212,48 руб./чел*146 чел +14,13 руб./м2 * 3365м2 = 78 569 руб./месяц.
Основное несоответствие между платежами в муниципальном доме и в дому ТСЖ наблюдается в тех платежах, которые распределяются на м2 площади здания. Это в основном платежи, собираемые на текущее содержание здания и ремонты (исключая отопление). В муниципальном доме с 1 м2 собирается 3,84 руб., а в ТСЖ—8,64 руб. (не включая сборы на оплату отопления). Такая разница в размере платежа возникает из- за того, что в ТСЖ существует так называемый резервный фонд, который должен использоваться на различного рада непредвиденные ситуации. В муниципалитет подобного фонда нет, он не включается в платежи населения. На содержание здания, без учета резервного фонда, в муниципальном доме и в ТСЖ собираются практически равные суммы с населения: 3,84 и 4,75 руб./м2 соответственно.
Различия между ТСЖ и муниципальным домом существуют также в статье вывоз ТБО и содержание мусоропровода. В ТСЖ эта сумма составляет 18 руб./чел/месяц, в муниципальном доме—13,93руб./чел (11,05 руб./чел/месяц—вывоз ТБО и 2,88 руб./чел/месяц—содержание мусоропровода). Это связано с тем, что в ТСЖ мусор вывозиться по факту, т.е. договор с обслуживающей организацией заключается на вывоз определенного количества контейнеров с определенной периодичностью. В муниципальных домах вывоз мусора осуществляется из расчета, что норма бытовых отходов но одного человека составляет 1,3 м3 в год (хотя на самом деле этот показатель близок к 2 м3).
Как уже говорилось ранее, за холодное водоснабжение и водоотведение в ТСЖ платят меньше, чем в муниципальном доме, поскольку в таких домах оплата производится за фактическое потребление согласно показаниям водомера. В муниципальных домах оплата за эти услуги производится согласно установленным нормам потребления воды. К тому же, в домах ТСЖ достаточно часто каждый житель устанавливает в свою квартиру отдельный счетчик на воду, для того, чтобы оплачивать потребленную именно им воду. Это, в свою очередь ведет к снижению уровня потребления воды, вызванному естественным желанием экономить свои денежные средства (кстати, нередко наблюдается, что при установлении счетчиков количество потребленной воды в сутки снижается даже ниже установленной государством нормы. Известно, что, так называемая, медицинская норма потребления холодной воды на человека в сутки составляет всего 50 литров, в то время как существующие ставки на оплату воды рассчитаны исходя из нормы 260-280 литров на человека. По всем остальным статьям различия между платежами незначительны.
Итак, мы поняли, что содержание дома ТСЖ обходится на 13448 руб. дороже обычного (при этом, все что рассчитывается на человека в месяц в ТСЖ обходится дешевле, а разница создается из-за наличия резервного фонда). Сильно ли эта разница отражается на целом доме? Поскольку, объединившись в ТСЖ, дом становится несколько оторванным от государства, то наличие такого фонда просто необходимо для непредвиденных обстоятельств, в которых могло бы помочь государство будь вы муниципальным домом. Имея, например, квартиру площадью 52 м2 , при объединении в ТСЖ вы бы стали платить на 200 рублей больше, чем живя в муниципальном доме. Но, при этом вы получаете намного более высокий уровень обслуживания. Конечно, преимущества ТСЖ заключаются не только в том, что среди ночи можно вызвать сантехника, а в подъезде больше не будет «наскальных» надписей. Главное—все ваши платежи аккумулируются на собственном расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходуются только на содержание и эксплуатацию вашего дома. Платежи служат вечным камнем преткновения в наших отношениях с коммунальщиками. Находясь на обслуживании ЖЭСа, мы никогда не получим ответа на вопрос, сколько из полученных от государства, да и от нас, жителей, средств израсходовано на конкретный дом, какие работы сделаны и что еще нужно.Контролировать администрацию ЖЭСа—затея смешная, да и просто не приходящая обывателю в голову. Нежелание коммунальных служб сменить свое монопольное положение одновременного заказчика и поставщика услуг на новое для них качество—лишь одного из подрядчиков на рынке услуг, где покупателями являются товарищества, понятно. Работникам ЖЭСов, безусловно, невыгодно остаться подрядчиками, им легче «отчитываться» за весь подведомственный жилищный фонд скопом, а не пообъектно, как это требуется после передачи дома в управление товариществу. В ТСЖ теоретически жильцы сами решают, кто будет помогать вести финансовые дела (например, сдавать в аренду паркинг под домом) и обслуживать дом (делать ремонт в подъезде или вывозить мусор)—все тот же ЖЭС или альтернативная компания. Заметим, что ТСЖ может влиять на цену и качество любых услуг, кроме тех, которые предоставляют монополисты (вода, тепло, свет). Все, что не касается монополий, можно поручить альтернативной компании. При этом все жильцы будут знать, кто их обслуживает и кому в случае необходимости можно позвонить (хотя в условиях товарищества это уже крайняя мера, ведь обычно достаточно звонка председателю или главному инженеру). Условия работы подрядчика диктуются жильцами: на общем собрании решается не сколько «надо заплатить», а сколько «может заплатить» дом. Любой участник ТСЖ имеет право посмотреть бухгалтерию нанятой компании и задать вопрос. Для текущих работ, как правило, ТСЖ нанимает из своих же жильцов сантехника, электрика и плотника. Что касается охраны в доме, то первые ТСЖ просто брали из округи товарищей покрепче. Потом поняли—дешевле нанять профессионалов из охранного предприятия, которое будет нести материальную ответственность.