Бюджет жилого дома включает в себя статьи, перечисленные в Табл. 2.1. Сравнение двух форм управления жилым домом будет производиться по каждой из этих статей. Кроме того, необходимо также принимать во внимание факторы, влияющие на формирование бюджета дома, их изменение и прогноз бюджета, с учетом этих изменений.
Таблица 2.1.
Бюджет дома
| Статьи расходов | Снижение расходов |
| 1. Оплата услуг внешних поставщиков 1.1. электроэнергия 1.2. отопление 1.3. горячее водоснабжение 1.3. холодное водоснабжение 1.5. водоотведение | 1. Дополнительные доходы 1.1. Сдача помещений в аренду 1.2. наружная реклама 1.3. земельный участок 1.4. строительство мансард |
| 2. Обслуживание здания 2.1. обслуживание лифтов 2.2. вывоз твердых бытовых отходов 2.3. аварийные службы 2.4. санэпидемстанция (дезинфекция) | 2. Обязательства государства 2.1. льготы 2.2. дотации 2.3. субсидии |
| 3. Содержание здания и территории | 3. Ресурсосбережение 3.1. системы учета потребленных ресурсов 3.2. снижение теплопотерь здания |
| 4. Административно- управленческие затраты | |
| 5. Ремонт 5.1. текущий 5.2. капитальный |
Затраты дома
1. Электроэнергия
Согласно постановлению Региональной энергетической комиссии Администрации СПб от 13.02.2002 года №15, оплата электроэнергии для населения, проживающего в муниципальном жилом фонде, составляет 0,90руб./кВт/час. С учетом уровня платежей 90% эта сумма составляет 0,80руб./кВт/час. С 1 января 2003 года оплата электроэнергии была повышена до 0,95руб./кВт/час. Население, проживающее в кооперативных домах (ТСЖ, ЖСК) оплачивает 100% стоимости ЖКУ. Для них ставка оплаты за электроэнергию составляет 0,95руб./кВт/час.
Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако, существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в месяц—она составляет 41кВт/час. Для составления примерного бюджета дома будем считать, что человек потребляет электроэнергию согласно социальной норме, а, следовательно, оплачивает в месяц 40 руб. (0,95*41) [8].
2. Отопление и горячее водоснабжение
Согласно постановлению «Об утверждении тарифов и ставок оплаты на услуги отопления и горячего водоснабжения для населения» от 07.10.2002, стоимость 1 Гкал энергии устанавливается в размере 548 руб. для населения муниципального жилого фонда и 493 руб. для населения жилищных товариществ.
2.1.Отопление
Услуги отопления население должно оплачивать в период отопительного сезона. Для каждого месяца устанавливается свой коэффициент в зависимости от средней температуры воздуха и нормы потребления Гкал в месяц. Расчет размера платежа за отопление производиться следующим образом:
Стоимость 1Гкал * норму потребления Гкал в месяц * НДС * уровень платежа
Фактически жители муниципальных домов и ТСЖ оплачивают равные суммы за отопление. Государство предоставляет населению муниципального жилого фонда дотацию в размере 10% от стоимости ЖКУ. Для жителей ТСЖ это дотирование проявляется уже на этапе утверждения тарифов, т.е. 100% оплата в ТСЖ соответствует 90% в муниципальном доме.
Компании, поставляющие тепло в дома, равномерно распределяют свои расходы на оказание услуг не на 6, а на 12 месяцев, для того, чтобы и вне отопительного сезона иметь средства для поддержания производственных мощностей своих предприятий. В настоящее время усредненная ежемесячная оплата отопления равна 5,49 руб./м2 при уровне оплаты ЖКУ—90%.
2.2. Горячее водоснабжение
Ставка оплаты горячего водоснабжения зависит от степени оснащенности систем водоснабжения: без ванн, с умывальниками, с сидячими ванными и т.д. Нас интересуют условия—с централизованным ГВС и повышенными требованиями к благоустройству. При 90% уровне оплаты эта ставка составляет 88,72 руб./чел/мес.
3. Холодное водоснабжение и водоотведение
Ставка оплаты холодного водоснабжения и водоотведения зависит от степени благоустройства системы водоснабжения. ХВС, полная ванна—78,06 руб./чел/мес. (90% уровень оплаты).
В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном, установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ оплата потребленной холодной воды и ее отведение производиться согласно показаниям этого водомера. В среднем, как известно из практики, в домах ТСЖ эта сумма составляет 43,58 руб./чел.
4. Лифт
Для жителей муниципальных домов тариф на содержание лифтов составляет 14,22 руб./чел. В данный тариф включены затраты на электроэнергию, уборку и техническое обслуживание лифтов, устранение поломок. В ТСЖ договоры заключаются с обслуживающими организациями. В нашем городе несколько таких организаций. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон. Она может составлять от 12 до 55 руб./чел в месяц, но в среднем оплата за лифт в ТСЖ составляет около 12,33 руб./чел/мес.
5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов
В муниципальном доме в квитанции выделяют две статьи: вывоз ТБО и обслуживание мусоропровода. Ставки оплаты по этим статьям соответственно равны 11,05 и 2,88 руб./чел/мес.
В ТСЖ оплата этих услуг включается в одну статью квитанции: "Вывоз ТБО". В среднем эта сумма составляет 18руб./чел/мес.
6. Содержание и текущий ремонт
В муниципальном доме этот платеж составляет 1,48 руб./кв.м. В этот тариф включена оплата следующих затрат по содержанию мест общего пользования:
- санитарное содержание жилых зданий и придомовых территорий;
- обслуживание и ремонт конструктивных элементов дома;
- обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования;
- аварийно - восстановительные работы;
- общеэксплуатационные расходы.
Статься "содержание и ремонт" в ТСЖ включает в себя оплату административно - управленческих расходов (з/п управляющему, бухгалтеру, обслуживающему персоналу) и хозяйственные расходы (необходимые инструменты для обслуживающего персонала, моющие, дезинфицирующие средства и т.д.) Размер необходимых отчислений по данной статье определяет на общем собрании жильцов, но в среднем (исходя из фактических данных) эта сумма составляет 2,5 руб./кв м общей площади здания.
Ряд других услуг по текущему содержанию здания, оплата которых в муниципальном жилом фонде включается в статью "Содержание и ремонт жилищного фонда", в ТСЖ выноситься в отдельные статьи квитанции. Это более удобно для жильцов дома, т.к. они знают, какие именно услуги оплачивают.
6.1 Подготовка дома к зиме.
Подготовка дома к зиме—это ежегодная промывка-опрессовка системы отопления здания перед отопительным сезоном. Для проведения промывки-опрессовки ТСЖ заключает договор с обслуживающей организацией. В среднем стоимость этой услуги составляет 10300 руб. для обычного 5-ти этажного дома с количеством проживающих—146 человек. Эта сумма может собираться с жильцов в виде единовременного взноса, а может равномерно распределяться в течение года помесячно, тогда она составляет около 0,25руб./м2.
6.2. Ремонтный фонд.
Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени. Затем составляется список необходимых ремонтов и на их проведение используется накопленная сумма. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из потребностей каждого конкретного дома. "Управляющая компания" рекомендует отчислять на ремонтный фонд 2р/м2 ежемесячно. Практика, по данным ГУЖА Невского района, показала, что данной суммы достаточно для текущего содержания здания.
7. Резервный фонд
Резервный фонд—это отчисления, собираемые только в ТСЖ. При составлении бюджет дома его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд—это не затраты по содержанию дома, а своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого род форс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели:
1. Своевременная уплата услуг внешних поставщиков, недофинансированная жителями ТСЖ:
- по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и т.д.);
- по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательств по льготам и субсидиям.
2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования.
Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома:
- количество и площадь квартир в доме;
- количество и площадь квартир неплательщиков в доме;
- величина задолженности членов перед ТСЖ;