- продажи имущества банкротов;
- продажи заложенного имущества госпредприятий (учитывая неопределенность формулировки п.6 Положения, возможно – продажи заложенного имущества предприятий всех форм собственности).
Во всех остальных случаях мнение оценщика относительно порядка определения начальной цены особого значения не имеет, так как организатор аукциона ограничен в своих действиях рамками требований соответствующих документов. Наиболее проблематичной в этой связи представляется продажа объектов налогового залога. Даже очень привлекательное имущество, выставленное на аукцион в соответствии с требованиями постановления КМУ от 22.06.1998 г. № 941, в некоторых случаях может стать совершенно неинтересным из-за несуразно высокой стартовой цены, которая должна быть не ниже балансовой стоимости.
Вернемся к основной теме статьи – к аукционам, начальная цена имущества на которых определяется экспертным путем в соответствии с Методикой оценки стоимости имущества во время приватизации.
В каких случаях вообще может возникнуть необходимость экспертной оценки начальной стоимости? Ведь есть законный и достаточно простой метод, не требующий привлечения оценщиков – оценка на основании данных бухгалтерского учета без учета последней индексации ОФ. Как известно, балансовая стоимость основных фондов без учета последней индексации почти во всех случаях значительно ниже их рыночной. Следовательно, если продавцом принято решение об экспертной оценке начальной цены, значит, он опасается, что реальный торг может не состояться и объект может быть продан за бесценок. Это в свою очередь приводит к выводу, что от всяких крайностей, наподобие определения стартовой цены в 1 доллар, оценщику следует сразу отказаться. Начальная цена должна быть, как минимум, выше определенной согласно данных бухучета без индексации по состоянию на 01.04.1996 г.
Если согласиться с последним утверждением, то выбор оценщика ограничивается тремя возможными подходами к начальной цене, которая может быть:
- ниже рыночной стоимости в разумно обоснованных пределах;
- выше рыночной стоимости;
- равной рыночной стоимости.
Целесообразность использования начальных цен на уровне рыночной стоимости, а тем более, выше рыночной стоимости, вызывает большие сомнения.
Практика аукционных и биржевых продаж показывает, что однажды выставленный на продажу по высокой цене объект зачастую не удается продать даже после 2-3 кратного снижения цены. Объяснение этому простое – потенциальные покупатели, изначально потеряв интерес к объекту, переключаются на поиск альтернативного объекта. Не следует забывать, что сегодня, при значительном превышении предложения над спросом, условия на рынке диктует покупатель, а не продавец. Кроме того, вторичный рынок недвижимости и оборудования в отличие, скажем, от 1995-96 г.г. – это реальность. Лишь очень заинтересованный в конкретном приобретении покупатель может терпеливо ждать, пока организатор торгов понизит цену до разумных пределов.
Жесткие правила продажи имущества с аукционов, в первую очередь, короткий срок продажи, препятствуют привлечению на аукцион необходимого количества покупателей, а тем более – готовых торговаться в ценовом диапазоне, превышающем рыночную стоимость
Единственно обоснованной и эффективной, в смысле достижения конечного результата, является начальная цена ниже рыночной стоимости, а именно – на уровне ликвидационной. Оценщик должен учитывать, что на квалифицированно подготовленном и проведенном аукционе определенная им стартовая цена должна обязательно вырасти. Иначе – это не аукцион, не прилюдные торги и не конкурентная продажа. Это – банальный выкуп, который в большинстве рассмотренных нами случаев не предусмотрен. Именно поэтому основная задача оценщика – определить тот минимум, ниже которого продавать объект ни при каких обстоятельствах нельзя, и который находится на уровне ликвидационной стоимости.
Теоретически правильным выглядит анализ статистики аукционных продаж для выявления наиболее часто повторяющегося предельного количества шагов на аукционах по продажам соответствующих видов имущества. К сожалению, такая статистика никакому анализу и обобщению не поддается. Первой и главной причиной этого является искомая нами величина – используемая на аукционах стартовая цена, которая чаще всего определяется нормативным путем и не имеет ничего общего с рыночной стоимостью.
Как отмечалось выше, условия проведения аукционов мало способствуют продаже имущества по рыночным ценам. Тем не менее с учетом присущего профессионально организованным аукционам элемента азарта покупателей, вполне реальна продажа на них имущества по максимально близким к прогнозам оценщика ценам. Именно поэтому наиболее обоснованным является выбор цен, близких к ликвидационным, в качестве начальных.
Однако следует отметить важное различие между подходами к расчету ликвидационной стоимости и начальной цены.
Ликвидность разных объектов при прочих равных условиях прямо зависит от их инвестиционной привлекательности. Разумно долгий период, при котором и цена продажи объектов будет соответствовать рыночной стоимости, не одинаков и также зависит от их инвестиционной привлекательности. Продавая с аукционов объекты с разной степенью привлекательности, но на протяжении одинакового периода, продавец (разумеется, и оценщик) должен учитывать следующее.
Практика аукционных продаж показывает, что малопривлекательные объекты следует выставлять на торги по ценам, незначительно ниже их рыночной стоимости (на 1-2 аукционных шага), а привлекательные – на уровне их ликвидационной стоимости. Малопривлекательные объекты, предлагаемые по низким ценам, обычно, не достигнув на аукционах своей рыночной цены, либо продаются по демпинговым ценам, либо снимаются с торгов лицитатором. И наоборот – привлекательные объекты, выставляемые на аукцион по низким ценам, имеют больше шансов привлечь внимание большого количества покупателей; именно в этом случае есть все основания ожидать ажиотажа во время торгов.
Объяснение этим явлениям весьма простое. Объекты с низкой привлекательностью требуют более длительного срока экспозиции для привлечения хотя бы двух покупателей. Поэтому рассчитывать на значительный рост цены во время продажи таких объектов на аукционе при минимальном количестве участников не приходится.