• не вести к ухудшению качества земель;
• не создавать неудобств для функционирования окружающих объектов;
• не воздействовать отрицательно на окружающую территорию и среду.
Выполнение этих требований, имеющих кроме производственного также и экологическое значение, возможно только при тщательной разработке землеустроительного проекта.
Требования, предъявляемые к образованию землепользования несельскохозяйственного назначения, которые необходимо выполнять в процессе землеустроительного проектирования.
1. Предоставляемый участок размещают с учётом интересов всех отраслей, землевладельцев (землепользователей), расположенных на данной территории, при соблюдении приоритета сельскохозяйственного землепользования.
2. Предоставляемый участок размещают там, где территориальные условия позволяют выполнить специальные задачи землепользования с учётом социальных условий.
3. Площадь, конфигурация и природные условия участка должны соответствовать тем целям, для которых его предоставляют, а также параметрам производства.
4. Затраты, вложенные ранее в улучшение земель, ценные угодья, сложившаяся внутрихозяйственная организация территории, целостность землепользования должны быть по возможности сохранены.
5. Охрана природы, предотвращение загрязнения земель, водоёмов, воздушного бассейна и т.п. должны быть обеспечены.
Тщательное и квалифицированное проектирование - надёжный путь, обеспечивающий рациональную организацию использования и охраны земельных ресурсов в целом и правильное использование продуктивных земель, а также соблюдение всех действующих правовых норм.
1.4. Задачи, решаемые в проекте.
Землеустроительный проект отвода земельного участка разрабатывается на стадии предварительного согласования мест размещения объектов и при необходимости уточняется на стадии изъятия и предоставления земельного участка. Его состав, содержание и методы обоснования проектных решений зависят от масштабности объекта, влияния на экономику района, социальную и природную среду.
Проект отвода земель включает следующие составные части:
- Расчет и обоснование площади предоставляемого участка (образуемого землепользования).
- Размещение земельного участка на территории, проектирование конфигурации и границ отвода.
- Определение состава земель по принадлежности, видам собственности и угодьям; составление проектной экспликации.
- Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду.
- Подготовка технических условий снятия, сохранения и использования плодородного слоя почвы с изымаемого участка.
- Подготовка технических условий рекультивации нарушаемых земель.
- Подготовка предложений по условиям предоставления земельного участка.
- Установление режимов использования земель, обременений, ограничений и сервитутов.
- Разработка предложений по реорганизации (упорядочиванию) существующих землевладений и землепользований в связи с отводом участка и строительством объекта.
Расчет и обоснование площади земельного участка производится на основании представленных заказчиком документов. Основными из них являются генеральный план, проект или схема планировки объектов строительства и оборудования территории, а также технико-экономическое обоснование, проект трассы линейного сооружения, проект горного отвода и другая проектная документация.
В практике землеустройства используются три основных способа расчета площади участка: по нормам отвода; по минимальной плотности застройки промышленных предприятий; по аналогам.
Первый способ является самым распространенным и основан на использовании установленных норм отвода земель для различных целей. Он применяется при установлении полосы отвода линейных объектов.
Второй способ расчета площади отвода земельного участка практикуется, в основном, при размещении дополнительных объектов строительства на уже используемых в соответствующей сфере территориях.
Третий способ расчета площади земельного участка предполагает, использование аналогов, то есть данных о рационально действующих объектах равной мощности.
Размещение участка по территории, проектирование конфигурации и границ отвода требует большого опыта проектировщика и учета многих условий.
Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения объекта. Эти варианты должны отвечать следующим требованиям:
1. использовать преимущественно земли государственного запаса или малопродуктивные, неэффективно используемые земли других категорий;
2. не допускать существенного нарушения сложившейся системы землепользования;
3. не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности;
4. не допускать развития процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других процессов деградации и нарушения земель.
Указанные требования особо важно соблюдать при формировании крупных земельных отводов или размещении полосы отвода для линейных сооружений. Характерно, что линейные отводы, занимая сравнительно небольшую площадь, ведут к существенным ограничениям хозяйственной деятельности местных предприятий.
Определение состава земель по принадлежности, видам собственности и угодьям производится в запроектированных границах земельного отвода по каждому из намеченных вариантов.
В результате этих действий должны быть рассчитаны количественные и качественные показатели, необходимые для внесения изменений в земельно-учетные документы и определения стоимости компенсаций.
Определение видов и размеров убытков землевладельцев и землепользователей, включая упущенную выгоду.
В соответствии со статьей 57 Земельного кодекса Российской Федерации возмещению в полном размере подлежат убытки, причиненные:
1. изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
2. ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц;
3. временным занятием земельных участков;
4. ограничением прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.
Общие расчеты убытков производятся по каждому из намеченных вариантов размещения объекта и являются одним из важных элементов экономического обоснования отвода земельного участка.
Подготовка технических условий снятия, хранения и использования плодородного слоя почвы.
Требования земельного законодательства предусматривают различные способы сохранения плодородного слоя почвы:
- посредством рационального использования земель без нарушения почвенного покрова;
- мерами рекультивации земель, то есть восстановления почвенного покрова, нарушенного в ходе тех или иных работ;
- посредствам снятия плодородного слоя для последующего нанесения его на малопродуктивные участки за пределами отвода.
При земельном отводе в постоянное пользование снятый и сохраненный плодородный слой должен наноситься на другие земельные участки. Такая операция называется землеванием.
Землевание осуществляется по рабочим проектам, технические условия для которых разрабатываются при образовании проекта отвода земельного участка на стадии предварительного согласования.
К техническим условиям прилагаются чертежи с указанием участков землевания и схемами маршрутов транспортировки плодородного слоя почвы.
Подготовка технических условий рекультивации нарушенных земель производится при предоставлении земельных участков во временное пользование.
В составе проекта землеустроительного проекта отвода земельного участка разрабатываются технические условия рекультивации. В них указываются:
1) местоположение и площади нарушенных земель, подлежащих рекультивации;
2) направление использования земель после рекультивации;
3) площадь участков, на которых снимается плодородный слой, и его толщина;
4) породный состав поверхностного слоя, на который наносится плодородный слой, и его толщина;
5) основные параметры рельефа после рекультивации (форма, уклоны и др.);
6) требования к биологическому этапу рекультивации;
7) сроки выполнения и другие условия рекультивации.
К техническим условиям прилагаются чертежи с указанием границ контуров, на которых должны выполняется определенные виды работ.
Установление режимов использования земель, обременений, ограничений и сервитутов производится исходя из целевого назначения отвода и характера деятельности объекта.
В проекте отвода земельного участка установленные ограничения и сервитуты фиксируются на плане, а также в документах по согласованию и утверждению проекта. На плане отображаются границы зон с особыми правовыми режимами и объекты (коммуникации) с согласованными сервитутами. В описательной части проекта обосновывается характер и конкретное содержание обременений.
Разработка предложений по условиям предоставления земельного участка включает обоснование видов, форм и условий пользования землей.
При разработке землеустроительного проекта отвода земельного участка необходимо изучить все возможные варианты и обосновать наиболее приемлемую форму взаимоотношений участников землеустроительного процесса. В том числе:
1) определить возможные варианты предоставления земельного участка (в целом и по частям) в собственность, пользование или аренду; выявить преимущества и недостатки возможных форм для остальных участников земельного отвода;
2) рассчитать примерную стоимость покупки земельного участка с учетом возмещения убытков и потерь участникам процесса;
3) рассчитать сумму выплат земельного налога за определенный период времени;