Первый этап земельной реформы проходил в условиях острейших споров о формах собственности на землю, приватизации земли, формах хозяйствования, принципах наделения землей граждан и юридических лиц. Принятые в 1990 г. законы "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О социальном развитии села", "О внесении изменений и дополнений в Конституцию Российской Федерации", а также в 1991 г.
Земельный кодекс РСФСР и закон "О плате за землю" создали правовую базу для возникновения различных форм собственности на землю:
государственной (федеральной и субъектов Российской Федерации);
муниципальной;
частной (индивидуальной, общей совместной и общей долевой физических и юридических лиц).
Законодательно закреплялось право пожизненного наследуемого владения землей и постоянного (бессрочного) пользования землей, находящейся в государственной и муниципальной собственности, а также право аренды и срочного пользования землей, находящейся в любой форме собственности.
В отношении права частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения законодательство предусматривало существенные ограничения по распоряжению этой собственностью. По сути дела земельные участки (за исключением садовых, дачных и приусадебных) в течение 10 лет нельзя было подарить, продать, передать в уставные фонды (капиталы), сдать в залог или отчуждать иным способом.
Характер и степень радикальности этих программных документов в целом отражали степень достигнутого общественного согласия по вопросам аграрной реформы. Применение термина "аграрная реформа" для последовавших нелогичных и противоречивых действий федерального правительства в 90-е гг. весьма условно. Строго говоря, реформой может быть названо лишь то преобразование, которое имеет четкие цели и задачи, хорошо продуманную программу действий (в т.ч. по этапам), научное обоснование, финансовую и правовую основу, понимание и поддержку всего общества. И хотя нынешние преобразования не отвечают большинству указанных условий, этот привычный термин широко используется для обозначения современных аграрных перемен.
Следует отметить, что если в законодательных документах начала 1990-х годов ставилась задача повышения эффективности производства на основе использования различных форм собственности, формирования благоприятного экономического механизма и усиления государственной поддержки, то уже с 1991 г. издается ряд нормативных актов, имеющих политическую окраску. Вопреки мировой практике, показавшей, что успешным может только поэтапное реформирование АПК снизу, на добровольной, а не на директивной основе, последовавшие реформы в России проводились сверху волевым путем и быстро.
В ряду многих мер, предусмотренных новой программой аграрных преобразований, важнейшей стало форсированное разгосударствление и приватизация социалистических предприятий, в том числе в аграрном секторе экономике. Впервые была поставлена сверхзадача - не только коренным образом изменить прежнее организационное и технологическое строение АПК, но и осуществить это в условиях перехода к рыночной экономике. После революции 1917 г. это был один из наиболее рискованных экспериментов. По своим последствиям для АПК России реформы 1990-х годов оказались значительно радикальней и разрушительней. Основной причиной этого стало желание демократического правительства решить не столько экономические, сколько политические задачи, не столько построение каких-то новых экономических конструкций и механизмов, сколько слом и ликвидацию существовавших.
В качестве первоочередных целей аграрной реформы выдвигались:
реорганизация колхозов и совхозов,
развитие предпринимательства,
создание условий для привлечения в аграрный сектор иностранных инвестиций.
Характерным является то, что переход от исключительно государственно-кооперативной собственности на землю, существовавшей до 1991 г., к новым многообразным формам был проведен путем жестких законодательных указаний. Приоритет в развитии аграрного комплекса был беспрекословно отдан мелкотоварному производству, а крупные хозяйства (колхозы и совхозы), которые производили большую часть товарной продукции, практически оказались "вне закона".
В декабре 1991 года Правительством РСФСР были приняты Постановления "О реформировании системы государственного управления агропромышленным комплексом", "О реорганизации колхозов и совхозов", а Президентом был подписан Указ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР". Хозяйствам было предложено изменить организационно-правовую форму. В течение 2-3 месяцев (до марта 1992 года) они должны были перерегистрироваться в акционерные общества, товарищества, кооперативы, частные фирмы и т.д. Таким образом, менее чем за 10 дней была изменена правовая основа земельных отношений в стране. Принятие этих документов стало отправной точкой в разрушении агропромышленного комплекса России.
После бурных протестов на февральском 1992 г. съезде колхозников правительство РФ было вынуждено изменить пункт 14 последнего постановления, и постановлением "О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации" (1992 г.) колхозам и совхозам было разрешено не только реорганизовывать, но и сохранять при перерегистрации прежние формы хозяйствования. Принципы добровольности реорганизации хозяйств нашли отражение в постановлении правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий" (1992 г.).
В соответствии с принятыми нормативными актами все имущество и землю сельскохозяйственных предприятий было разрешено безвозмездно передавать в частную собственность членов трудовых коллективов и работников социальной сферы на селе с определением для каждого имущественных паев и земельных долей. Иным юридическим лицам и предпринимателям приобретать земельные участки в частную собственность было разрешено указом президента Российской Федерации "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" (1992 г.). Одновременно президент расширил по сравнению с Конституцией Российской Федерации и Земельным кодексом РСФСР права граждан и юридических лиц на продажу и отчуждение земельных участков.
Собственники земельных долей в сельскохозяйственных организациях получили право продавать свои участки другим собственникам или лицам, поступающим на работу в данную сельскохозяйственную организацию, а также в случаях выхода на пенсию, переселения в другую местность, внесения вырученных средств в развитие местной перерабатывающей промышленности.
Положение указа президента РФ о праве иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий на коммерческих инвестиционных конкурсах или аукционах вошло в прямое противоречие с Конституцией РФ и Земельным кодексом РСФСР.
Таким образом, земельные преобразования осуществлялись в условиях постоянно меняющегося и противоречивого законодательства. К моменту принятия новой Конституции Российской Федерации (12 декабря 1993 г.) практически было завершено перераспределение земель по категориям граждан и юридических лиц и формам собственности.
В ведение органов местного самоуправления от сельскохозяйственных организаций были переданы земли общей площадью 36 млн. га, в том числе 22,6 млн. га сельскохозяйственных угодий в качестве свободного фонда для удовлетворения потребностей граждан в земельных участках и развития (расширения) личного хозяйства и огородничества. Тем самым была создана правовая и экономическая основа развития личного хозяйства каждой сельской семьи на участках от 0,30 до 4,0 га (в зависимости от региона).
В 1994 г. была принята новая Программа аграрной реформы в Российской Федерации. В ней была дана оценка кризисной социально-экономической ситуации, определена стратегия аграрных и земельных преобразований. В программе указывалось: "Аграрная реформа в России предусматривает комплексное переустройство агропромышленного производства, многоукладность сельского хозяйства, многообразие форм собственности на землю и средства производства, государственный протекционизм и регулирование развития агропромышленного комплекса, его технико-технологическое переоснащение, развитие кооперации и интеграции".
В качестве основных направлений аграрной реформы намечались:
разработка и реализация мер по стабилизации и устойчивому развитию АПК, поддержание паритета цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;
разработка системы продовольственного обеспечения населения на основе реализации соответствующих федеральных, региональных и межгосударственных программ;
введение в действие ценовых, налоговых, кредитных, бюджетных, таможенных и других регуляторов аграрной экономики;
земельная реформа;
комплексное преобразование аграрного сектора путем формирования в сельском хозяйстве государственного, коллективного, кооперативного, акционерного, фермерского и мелкотоварного секторов;