Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местной администрации.
Когда федеральное правительство принимает общегосударственную программу или парламент страны издает новый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимости и соответственно влияет на стоимость.
Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькими путями. Если городские налоги значительно выше, чем в окрестности, то это определенно будет тормозить деловую активность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость. Если местная власть пользуется доверием, укрепляет правоохранительные органы, пожарную службу и местную систему образования, это будет способствовать росту стоимости жилья в данном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения также важны.
Зональные различия.
Во многих странах территория поделена на округа, в рамках которых самофинансируются коммунальные системы ( транспорт, водоснабжение, канализация и т.п. ), а также образование и сервис. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми школьного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.
Влияние на стоимость ближайшего окружения.
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихся иметь солидных клиентов. Если же преступность в районе высока, большинство строений находится в запущенном состоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд ли здесь захочется открыть свой бизнес.
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ), оценка по прямому сравнению продаж ( сравнительный подход ), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода ( подход по доходу ). Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцент делается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходами крайне важно. Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболее часто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.
Подход с точки зрения затрат.
Оценивая собственность с точки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимость воспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а в конце добавляется стоимость земельного участка.
Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
определение стоимости земельного участка ;
определение стоимости воспроизведения улучшений ;
расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимости воспроизводства.
Оценка по прямому сравнению продаж.
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Способ прямого сравнения рыночных продаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей.
Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемого объекта и сопоставимых с ним объектов ;
количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.
Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать при сравнении аналогов : дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи ( форму оплаты и пр. ).
Подход с точки зрения доходности.
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить свои средства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества от владения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка по доходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества и текущим доходом от ее использования.
Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические, социальные, экономические, действующие в ближайшем окружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимо принимать во внимание характерные элементы окрестности : структуру улиц ( тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями, возможности подъезда, расстояние до центра города, расстояние до основных центров занятости, расстояние до торговых центров ), транспортную инфраструктуру ( это связано с затрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интервалами движения общественного транспорта ; расположение основных магистралей и шоссейных дорог также очень важно ) ; фактор удобства ( пользователи земли обращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг, парков, церквей, культурных учреждений ) ; природное окружение ( природная привлекательность района особенно важна для жилой застройки ).
Экономическими факторами, влияющие на окружение, являются : процент домовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальное управление.
Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи.
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступных для удовлетворения человеческих потребностей или желаний. Это одновременно и желание обладать каким-либо товаром, и возможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собой увеличение цены.
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услуги удовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чем более полезна вещь, чем больше потребностей она способна удовлетворить, тем большим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождается увеличением цены. Считается, что свободный участок земли ( без ограничений на использование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами является наиболее ценным для освоения. Все застройщики - жилой, доходной и индустриальной недвижимости - будут рады получить такой участок земли.
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров или услуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. В случае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от “предложения”. Предложение предполагает, что товары или услуги, на которые предъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциального покупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана к определенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли может существовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить.
Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретенными целиком или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участок имеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость, если его владельцы не захотят с ним расстаться. Таким образом, если запрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будет иметь стоимости.