Выбор жилищного строительства в качестве государственного приоритета на время проведения реформы сам по себе ещё недостаточен. Важнейшую роль должны сыграть механизмы, которые будут использоваться для реализации этого выбора. Режим приоритетности необходимо построить таким образом, чтобы он способствовал проведению реформы, а не тормозил её.
Каковы же источники финансирования жилищного строительства? Наиболее привычным для населения является его финансирование посредством государственных централизованных капитальных вложений (ЦКВ). Такой способ обладает рядом широко известных недостатков. Его можно рассматривать только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения. В тоже время ЦКВ могут служить средством сохранения строительных организаций и налаживания самого процесса жилищного строительства, пока в полной мере не оказались задействованы другие источники финансирования. В любом случае объем ЦКВ должен быть предельно ограничен, поскольку, во-первых, такие инвестиции усиливают инфляцию, во-вторых затрудняют преобразование форм собственности и, в-третьих, поощряют государственный патериализм.
В ближайшее время серьезным источником финансирования могут стать средства государственных предприятий и частных фирм, если построенное жильё будет продаваться работникам этих предприятий или идти в свободную продажу, Необходимо разработать ряд мер, которые могли бы облегчить запуск и развитие этого процесса. Например, льготное налогообложение части прибыли, идущей на инвестирование в жилищное строительство, стимулирование процедуры приобретения в городах участков под жилищную застройку.
Однако основным источником финансирования жилищного строительства должны быть банковские кредиты населению. Поэтому в 1994г. Президент Российской Федерации издал указ «О Жилищных кредитах» в соответствии с которым юридические лица и граждане России получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройство земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе.
При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жилищных кредитов:
а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, (земельный кредит);
б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ (строительный кредит)
в) долгосрочный кредит, представляемый для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.
Подтверждением целевого использования кредита является предоставление заемщиков документов об использовании полученной ссуды на строительство или приобретения жилья либо на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.
Обеспечением кредита является залог заемщиком недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества.
Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.
Предметом залога могут быть:
а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;
б)готовое жильё или незавершенное строительство;
в) другие виды имущества и имущественных прав.
Создание рынка жилья не может с самого начала ориентироваться на все слои населения. Сейчас приобретение жилья возможно только для самых высокодоходных групп населения. Продуманный режим кредитования способен включить в процесс приобретения жилья следующую по доходам группу населения. В принципе это уже не предприниматели, а верхние слои среднего класса. К сожалению, в период реформ данная наиболее экономически значимая группа населения понесла большой материальный урок. В то же время именно она может считаться основной базой реформ. Стимулирование экономической активности указанных слоев населения - чрезвычайно важная задача, решение которой во многом определяет выход экономики из кризиса. Включение данной группы населения в процесс приобретения жилья может рассматриваться как отдельный аргумент в пользу льготного кредитования жилищного строительства.
Задачи приоритетного развития жилищного строительства не могут решаться в отрыве от проблем перераспределения и эксплуатации существующего жилищного фонда. За исключением небольшой части муниципального жилья для социально незащищенных слоев населения весь остальной жилищный фонд должен быть частным и принадлежать либо жильцам, либо домовладельцам. При этом следует использовать систему социальных дотаций для малообеспеченных групп населения. Однако необходимо продумать последовательность конкретных этапов решения данной задачи, согласовать их между собой. Так, низкая квартирная плата, а отсутствие детально разработанного законодательства затрудняет переход к эффективным способам эксплуатации многоквартирных домов.
Приемлемым механизмом перехода к рыночной системе аренды жилья может стать следующий, Заранее на определенный период (например, год) устанавливается та доля семейных доходов, которая признается государством общественно нормальной для затрат на аренду жилья (например, 1% от совокупного семейного дохода). Фиксируются также расходы на содержание жилья (возможно, с учетом интересов домовладельца). Недостающая разница выплачивается семье в виде прямых дотаций или своего рода ваучеров, которые учитываются банком по предъявлении их домовладельцем или его агентом. По истечении установленного периода доля затрат на аренду жилья пересматривается (до 2-5%), таким образом, повышение платы за аренду происходит постепенно, не вызывая негативных социальных последствий.
Как ни парадоксально, отсутствие дотаций на аренду жилья отрицательно влияет на бюджет городского хозяйства, поскольку заставляет его нести практически все расходы по эксплуатации жилья. Не подлежит сомнению, что описанная смешанная система финансирования повысит эффективность использования средств ( в том числе бюджетных), если будет проведена реорганизация соответствующих эксплуатационных контор. В противном случае затягивание реформы в области аренды жилья может привести к форсированному износу существующего жилищного фонда и деградации городов.
Таким образом, целесообразно на ближайший период реформ выделить жилищное строительство в качестве приоритетного направления развития экономики. Для этого потребуется, исходя из общеэкономических задач и конкретной ситуации в России и ее регионах, разработать пакет документов, позволяющих обеспечить реализацию намеченного приоритета.
Заключение
Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных городах развивается неоднозначно.
Наиболее благоприятная ситуация сложилась на рынке жилья Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами.
Обратная ситуация сложилась в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того большинство жителей Нижнего Новгорода надеются на нерыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины обуславливают проблематичность скорого развития рынка жилья в Нижнем Новгороде.
Ситуация в Москве с развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного спроса предъявляют не москвичи.
В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% ( среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью « щадящих » моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.