В декабре 1993. - феврале 1994г.г. было проведено социологическое обследование домохозяйств « Горожане о своих домах и квартирах». Сотрудниками Института народнохозяйственного прогнозирования РАН был проведен сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех из выбранных городов. Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле.[4]
Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на жильё и доходов населения. Но именно это и позволяет показать те общие тенденции и особенности, которые характеризуют сегодня развитие жилищного сектора.
Основная цель обследований состояла в том, чтобы получить информацию о реальной жилищной ситуации и более точно оценить размер и структуру спроса на жильё, предъявляемого жителями городов.
На первый взгляд для строительства коммерческого жилья определяющего значение имеет текущий платежеспособный спрос населения. Однако хотелось бы поставить эту проблему шире. Дело в том, что нынешний рынок жилья в России находится на начальной стадии своего формирования. Он охватывает далеко не всех, кто испытывает потребность в улучшении своих жилищных условий. Вместе с тем, система жилищного кредитования, которая сегодня практически отсутствует, и другие способы, позволяющие привлекать для строительства жилья средства населения, значительно расширили бы круг семей, готовых финансировать свое жильё. В этом случае платежеспособный спрос в конечном счете определялся бы всеми семьями, нуждающимися в улучшении жилья. Таким образом, с точки зрения прогнозирования рынка жилья большой интерес представляют не только уровень нынешней платежеспособности, но и потребности семей в жилье.
Существенным фактором, во многом определяющим потребности и спрос на жильё, является обеспеченность жильём. Для оценки обеспеченности жильём будем использовать показатель общей площади на одного члена семьи, который составил в Москве 19 кв.м, в Барнауле - 17 кв.м, в Нижнем Новгороде - 15 кв.м.
Проведенные исследования показывают, что размер занимаемого жилья для большинства семей мало связан с их доходами. Вместе с тем он зависит от качества жилья, особенно в Москве. Данная тенденция является следствием действия на протяжении многих лет системы представления жилья на бесплатной и статусной основе. Нарождающийся рынок жилья, по-видимому, пока не внес в них существенных изменений.
Для получении общих оценок спроса на жильё семьи были сгруппированы по следующим категориям:
семьи, высказавшие потребность в улучшении жилищных условий, По данным опросов, процент семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями, в Москве составляет 36,6, в Барнауле - 47,1, в Нижнем Новгороде - 50,2%. По мнению специалистов, такие оценки потребностей, являются минимальными из-за отсутствия возможностей их улучшить;
семьи, имеющие реальные планы улучшить жилищные условия в ближайшем будущем. Сюда были включены как семьи, рассчитывающие на бесплатное получение жилья ( в порядке очереди, по сносу или выселению, наследству), так и семьи, предпочитающие использовать собственные средства, чтобы купить, построить, обменять с доплатой или снять жильё. В Москве такие семьи составляют 19,1%, в Барнауле -21,9%, в Нижнем Новгороде - 18,3%;
семьи, предъявляющие потенциальный платежеспособный спрос на жильё. Это часть предыдущей группы, которая имеет реальные планы улучшить свои жилищные условия на платной основе. Таких семей в Москве 9,8%, в Барнауле - 14,5%, в Нижнем Новгороде - 8,6%.
Степень расхождения потребностей и реальных возможностей семей свидетельствуют об остроте жилищной ситуации в городах. Так, в Москве доля семей, недовольных своим жильём и при этом не имеющих сегодня надежд его улучшить, составляет 17,5%, в Барнауле - 25%, в Нижнем Новгороде число таких семей доходит до 1/3.
Планируемые способы улучшения жилищных условий представлены в таблице 1,
Таблица 1.[5]
Планируемые способы улучшения жилищных условий (в %).
| Варианты ответов | Москва | Н. Новгород | Барнаул |
| ОбменятьКупитьПолучить по наследствуПостроитьСделать пристройкуСнятьПолучить по сносу, выселениюПолучить по очередиПолучить другим способомНе знаюНе планируюВсего | 5,72,80,50,50,00,11,67,20,73,077,9100,0 | 4,31,70,61,50,40,12,36,50,82,579,2100,0 | 4,73,50,74,60,70,50,46,33,02,574,4100,0 |
Как видно из данных Таблицы 1 в Барнауле заметно преобладают рыночные настроения. Так, семей, рассчитывающих на собственные денежные средства и силы, в 2 раза больше, чем тех, кто надеется получить жильё бесплатно. В Москве и Нижнем Новгороде и тех, и других при мерно поровну (в Москве наблюдается небольшой перевес « рыночников», а в Нижнем Новгороде, наоборот, - тех, кто «по-старинке» полагается на государство).
Полученные данные говорят о том, что семьи во все большей степени переходят к рыночным способам решения жилищной проблемы. Действительно, если еще недавно большинство нуждающихся семей рассчитывали в основном на бесплатное получение жилья, то сегодня по крайней мере половина из них активно включились в поиски альтернативных путей улучшения своих жилищных условий с привлечением собственных средств.
Исследование потребности и спроса на различные типы жилья дало следующие результаты. Структура планируемых типов жилья не отвечает потребностям семей, в которых гораздо большее место занимают коттеджи и кирпичные дома. Особенно заметно это в Барнауле, в меньшей степени - в Нижнем Новгороде и еще в меньшей степени - в Москве И дело здесь не только в нехватке денежных средств. Основная причина - преимущественное (начиная с 60-х годов) строительство панельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских стандартов. Не на много лучше ситуация и с новыми (многоэтажными) кирпичными домами. В результате семьи, по существу, вынуждены довольствоваться квартирами в панельных домах. В то же время опрос показал, что для богатых семей деньги не являются серьезным ограничением: барнаульцы хотели бы жить в коттеджах и иметь жилья столько, сколько необходимо. То же можно сказать и о состоятельных москвичах, но применительно к престижным квартирам.
И еще один довольно простой, но получивший подтверждение вывод: чем больше город, тем сильнее утвердились в сознании горожан жилищные стереотипы стандартного многоквартирного жилья. В Нижнем Новгороде, например, при одинаковой с Барнаулом доле индивидуального фонда сторонников современных многоэтажных домов куда больше. В российских городах с населением, не превышающем 1 млн.человек (а это большинство областных центров), сохранилось большое число индивидуальных домов и степень урбанизации еще не слишком высока. Поэтому в таких городах должна быть более заметной ориентация населения на семейные дома. Пример Барнаула - наглядное тому подтверждение. Можно сделать вывод, что в средних и малых городах политика массового строительства индивидуального жилья с привлечением средств населения окажется весьма успешной.
Во всех трех городах практически совпадают представления семей о размерах необходимого им жилья (по метражу и числу комнат). Средний размер семьи составил в Москве и Барнауле 3 человека, в Нижнем Новгороде - 3,4. На каждую семью в среднем приходится 2 комнаты, семьи хотели бы 3,5, а планируют на единицу меньше - 2,5. Для типовых квартир высказывания семей хорошо согласуются с их составом: на каждого члена семьи по комнате. Требования потенциальных владельцев собственных домов выше: число комнат, по их мнению, должно быть на одну - две больше числа членов семьи. Запросы семей, выбравших квартиру в многоэтажном доме, превосходят фактическую обеспеченность жильем в 1,5 раза. Семьи, выбравшие коттеджи, хотели бы увеличить свою жилплощадь примерно в 3 раза.
Планируемые размеры жилья занимают промежуточное положение между фактическими и необходимыми. При этом, чем лучше по качеству планируемое жильё (коттедж, квартира в кирпичном доме), тем ближе его размеры к потребителям семей. И наоборот, размер ожидаемых квартир в стандартных панельных домах - новостройках намного меньше, чем необходимо семьям.
Сопоставление предпочтений и фактического жилого фонда показывает, что имеется заметный избыток однокомнатных и особенно двухкомнатных квартир и соответственно недостаток просторного жилья. Трехкомнатных квартир примерно столько, сколь необходимо.
Если заявленные семьями потребности во всех городах примерно одинаковы. то в планируемом жилье наблюдаются различия. Ближе всего к потребностям структура планируемого жилья в Барнауле, а более всего она расходится с запросами населения в Нижнем Новгороде. Потребности москвичей в больших квартирах также довольно далеки от удовлетворения, что связано как с дороговизной, так и с недостаточным предложением такого жилья.
Результаты опроса показывают, что многие опрошенные семьи смогли указать возможные источники финансирования будущего жилья (Таблица 2): 12,3% москвичей, 19,3% нижегородцев и 27,5% барнаульцев.
Таблица 2.[6]
Основные финансовые источники, за счет которых можно улучшить жилищные условия (в %).
| Финансовые источники | Москва | Н.-Новгород | Барнаул |
| КредитыСвоё™ предприятие, фирмаЗаинтересованные фирмыПомощь родственниковСбереженияСдача квартирыПродажа своей квартирыПродажа имуществаДругие источникиНет, не знаю | 2,72,41,41,72,10,21,20,61,987,7 | 4,36,71,32,52,40,71,21,42,580,7 | 5,94,80,16,56,80,43,34,13,572,5 |
Таким образом, многие москвичи и барнаульцы выражают готовность использовать разнообразные источники финансирования покупки жилья. Соответствующие данные по Нижнему Новгороду говорят о невысокой платежеспособности его жителей. Среди называвшихся источников финансирования приобретения жилья преобладает расчёт на помощь предприятий и жилищные кредиты.