Курсовой проект выполнил Осокин Евгений
Санкт-Петербургский Технический Университет
1998 год
Раздел 1. Осмотр и описание объекта недвижимости.
Описание участка.
1.1 г. Санкт - Петербург, Выборгский район.
Зона градостроительной ценности № 14.
Квартал ограничен с севера Светлановским проспектом, проспектом Энгельса с востока, Зеленогорской улицей и Железнодорожным переулком с запада и юга соответственно.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.
Ближе всего от участка находятся станции метро: Лесная - 2,23 км ( 7 ост ),Площадь Мужества - 2,20 км( 5 ост ),Пионерская- 1,71 км ( 4 ост ), Удельная 1,62 км( 4 ост ). Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: трамваи: 9, 17, 20, 40, 55, 58 ; троллейбусы: 40, 50 ; автобусы 9, 40, 93, 94, 98.
Площадь участка 3600 м2 = 0,36 га.
Форма участка правильная прямоугольная со сторонами 90 м и 40 м.
Рельеф: плоский, без наличия ям и канав.
План не соответствует натуре. Два деревянных двухэтажных дома представленных на плане снесены, деревья вырублены. В глубине участка параллельно пр. Энгельса построен новый 9-ти этажный дом.
2. Описание окружения
Жилая застройка.
Этажность - 9 эт. Возраст застройки - около 2-х лет. Территория полностью освоена.
Свободных незастроенных площадей нет.
Застройка участка в высшей степени соответствует потребностям окружающих землепользователей.
Инженерное обеспечение соответствует всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен эфирнораспределительной сетью системы спутникового телевидения "Теле Плюс". Район обладает хорошо развитой инфраструкторой городских улиц, магазинов, учебных заведений, объектов бытового обслуживания.
В квартале от рассматриваемого участка находится крупное производственное предприятие « СВЕТЛАНА ». Других предприятий в районе нет. В 500 метрах на юг от рассматриваемого участка проходит железнодорожная линия Выборгского направления. Автотрасс и аэропортов не имеется.
Неподалёку, в направлении северо - запад, располагается зона отдыха Озерки. Несколько километров на север - лесопарк Сосновка.
Участок прилегает к проспекту Энгельса и Светлановскому проспекту.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса. Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин.
3. Описание зданий и сооружений
Интенсивность застройки - 0,2.
На участке построен один девятиэтажный кирпичный жилой дом на 250 кв ; первый этаж отведен под коммерческие учреждения.
Фундамент здания ленточного типа, дом кирпичный, с лицевой стороны здания стены поштукатурены и покрашены, перекрытия и крыша выполнены из монолитного железобетона, крыша плоская, присутствует чердачное помещение и подвал. Фасад здания очень качественно отделан.
Здание находится в эксплуатации. Без физических дефектов.
Участок имеет асфальтированный двухрядный подъезд со стороны проспекта Энгельса . Также во дворе оборудован асфальтированный паркинг на 25 - 30 машин. Имеются необходимые тротуары для удобного подхода к зданию.
На данном участке нельзя строить промышленные здания.
4. Внешняя информация
Первый этаж здания находится в собственности коммерческих предприятий. Остальные этажи здания жилые, 25% - собственность муниципалитета, остальные квартиры в собственности жильцов.
Раздел 2. Расчёт стоимости участка
Таблица сметной стоимости строительства.
Таблица №1.
| № | Тип | Качество | Коэффициентзастройки | Нормаплощади | Стоимость,$ / м2 |
| 1 | жилая | панель | 1,4 | - | 300 - 350 |
| многоэтажная | кирпич | 1,4 | - | 380 - 450 | |
| жилая | с центр отоплен | 0,4 - 0,8 | - | 480 | |
| малоэтажная | с автономным | 0,4 - 0,8 | - | 600 | |
| 2 | Офисы | административн | 1,5 | - | 280 - 350 |
| евростандарт | 1,5 | - | 600 | ||
| 3 | Торговля | супермаркет | 0,5 - 0,8 | - | 180 - 220 |
| 4 | Гараж - гост. | тёплый | 1,05 | 30 м2 / ед | 200 - 300 |
| 5 | Гараж индив. | металл | - | 33 м2 / ед | 1000 $ / ед |
| 6 | Автостоянка | открыт., охрана | - | 25 м2 / ед | 140 $ / ед |
| 7 | Склад : | ||||
| ангар | отапливаемый | 0,8 - 0,9 | - | 40 | |
| неотапливаемый | - | 80 | |||
| ж / б | отапливаемый | 0,8 - 0,9 | - | 80 | |
| неотапливаемый | - | 120 |
Исходя из пункта 3.6 о строительных ограничениях исключаем из расчёта графы таблицы № 4, 5, 6, 7.
Площадь участка застройки 3600 м2 .
Значения коэффициента застройки и стоимости берём средние.
На основе расчётов получаем таблицу 2.
| Тип застройки | Стоимость строительства, млн $ | Цена объекта, млн $ | Цена участка, млн $ |
| А | 1,638 | 2,52 | 0,882 |
| B | 2,0916 | 3,024 | 0,9324 |
| C | 1,0368 | 1,404 | 0,3672 |
| D | 1,296 | 1,728 | 0,432 |
| E | 1,701 | 2,7 | 0,999 |
| F | 3,24 | 4,32 | 1,08 |
| G | 0,468 | 0,936 | 0,468 |
Принятые обозначения :
| Тип застройки | |
| Застройка жилая панельная многоэтажная | А |
| Застройка жилая кирпичная многоэтажная | B |
| Застройка жилая малоэтажная с центральным отоплением | C |
| Застройка жилая малооэтажная с автономным отоплением | D |
| Офисы административные | E |
| Офисы "евростандарт" | F |
| Торговые супермаркеты | G |
На основании расчётов сведённых в таблицу 2 строим диаграмму 1.