данные, определяющие продаваемый объект в составе другой недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, имущество т.д.
Поскольку условие о предмете является существенным, то недостижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они имущество являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.
Существует имущество иное понимание требования закона об определенности предмета договора продажи недвижимости, которое сводиться к тому, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним.
В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости (в том числе и договор продажи жилого помещения) должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости – явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.
Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:
А) сведения о профессиональном образовании оценщика;
Б) сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности существует указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;
В) цель проведения экспертизы;
Г) точное указание объекта оценки;
Д) используемые стандарты оценки;
Е) требования к форме отчета;
Ж) сроки выполнения и порядок оплаты работ.
Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.
В целях упорядочения системы оценки Минстроем России была принята “Временная методика оценки жилых помещений”, носящая рекомендательный характер, но не утратившая силу после принятия ФЗ “Об ипотеке”, второй части ГК, ФЗ “Об оценочной деятельности”. Основной целью упомянутой методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлении сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимость квартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.
ГК устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.
Цена может быть указана либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться ( это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте).
Сложнее обстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК и указали цену, прибегнув к СКВ, ЕВРО, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курс СКВ, ЕВРО и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований считать, что требования ст.555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст.555 ГК нарушены.
Статья 555 ГК однозначно считает договор продажи недвижимости незаключенным в случаях, когда:
А) в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);
Б) когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.
Кроме условий о предмете и цене, договор продажи жилого помещения должен содержать и некоторые другие существенные условия. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это условие вытекает из самого понятия жилого помещения, о чем подробно излагалось в первой главе настоящей работы.
Статья 558 ГК к числу существенных условий договора продажи жилого помещения относит также, во-первых, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением и, во-вторых, государственную регистрацию договора ( наряду с регистрацией перехода права собственности на жилое помещение ). Этим особенностям договора продажи жилого помещения посвящена следующая глава работы.
Глава 3. Особенности договора продажи жилого помещения.
§1.Гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников.
Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому необходимо обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст.558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.
В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Большинство авторов в указанный перечень включают следующих субъектов:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК);
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;
в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).
Е.А.Суханов дополняет этот список еще тремя пунктами:
1. лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.);
2. получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК);
ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.
Такое дополнение представляется оправданным, так как перечисленные лица также обладают правом пользования жилым помещением, о чем и говориться в ст.558 ГК.
Согласно ст.53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Поэтому с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.
В статье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п.1 ст.292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.