Разработка бизнес-плана по организации производства внутренних стеновых панелей (стр. 4 из 11)

В основе рыночной цены, которую платит покупатель за новое жилье, лежит сметная себестоимость строительства. В последнее время она значительно выросла. В первую очередь это относится к массовому панельному домостроению.

Себестоимость строительства одного квадратного метра дома серии П-44М составляет 8.626 рублей, то есть около 300 долларов. Дома многих других серий еще дороже, к примеру, себестоимость домов серии П-46М составляет 10.000 рублей за квадратный метр, а серия ПД-4 еще дороже - 11. 389 рублей. Это официально утвержденные городом цифры. Департамент внебюджетной политики сейчас возводит дома исключительно в центре города и только по индивидуальным проектам, а себестоимость их строительства не превышает 700 долларов за квадратный метр.Для того чтобы обеспечить бесперебойное финансирование строительства, инвестор привлекает банковские кредиты. Их обслуживание также влияет на итоговую стоимость жилья. Естественно, что чем быстрее строится и продается жилплощадь, тем быстрее инвестор возвращает кредит и тем меньшие проценты выплачивает.

Определенная часть квартир, обычно сорок процентов, передается городу в качестве компенсации за землю, на которой ведется строительство. Естественно, что стоимость этих квартир выплатят инвестору покупатели остальных шестидесяти процентов жилья.Но и это еще не все. Строительство должно быть рентабельным, то есть инвестор должен получить прибыль. Сколько положит себе в карман частный застройщик - его личное дело, но в убыток себе никто работать не будет. А вот если речь идет о ДВПС и Московском строительном союзе, то эта прибыль передается городу и должна составлять двадцать процентов от объема вырученных средств.

В то время как типовое жилье в районах массовой застройки существенно подорожало, ДВПС практически не поднимает цены на те дома, которые строит в центре города. Инвестор не может повлиять ни на величину банковских процентов по кредиту, ни на размер доли площади, передаваемой городу. Единственная его возможность регулировать рыночные цены заключается в снижении себестоимости строительства. И этой возможностью активно пользуется ДВПС.

Подрядчик, который будет вести строительство, определяется на торгах, в которых участвуют несколько фирм. Торги выигрывает фирма, которая предложит и обоснует самое дешевое и быстрое строительство. С победителем заключается договор, в котором фиксируются и стоимость работ и сроки их исполнения, после чего подрядчик приступает к работе. И тут уж, как говорится, “взялся за гуж, не говори, что не дюж”. Хочешь, не хочешь, а выполнять свои обещания подрядчик должен. Компания, проявившая себя в ходе строительства с плохой стороны, к участию в следующем конкурсе не допускается.

С торгами связано несколько интересных моментов. Несколько раз обжегшись, Московское Правительство теперь избегает подрядчиков, предлагающих строительство по демпинговым ценам. Как правило, в этом случае работы затягиваются, нарушаются сроки, и в результате на обслуживание банковского кредита средств уходит больше, чем экономится на стоимости строительства.Говоря о ценах на первичном рынке жилья, нельзя забывать и о рынке вторичном. Проведенный Московским Правительством анализ рынка жилья Москвы за 2001 год, в ходе которого исследовались общая ценовая ситуация, динамика цен и активность рынка. Год назад аналитики говорили о том, что падение цен на вторичном рынке жилья, вызванное кризисом, прекратилось. Прогнозировалась стабилизация цен. Эти предположения оправдались. Если в начале 2001 года средняя стоимость жилья в Москве продолжала медленно снижаться, то в мае-июне наступил недолгий период стабилизации, а затем начался ее медленный рост.

Сейчас стоимость одного квадратного метра жилья растет в среднем на 1 процент в месяц. С одной стороны, это незначительная величина, лежащая в пределах погрешности, однако эта тенденция сохраняется уже в течение семи месяцев и поэтому не может быть случайной. В марте 2002 года квадратный метр панельного жилья на вторичном рынке в среднем по Москве стоил 570 долларов.

ЗАО “СУ-155” представляет собой единую технологическую цепочку – от производства материала до разработки проектной документации и возведения здания. Снижение себестоимости – одно из непременных условий достижения конкурентоспособности на рынке, но не самоцель. На московском рынке панельного домостроения спектр предложений довольно широк, потребитель имеет возможность сравнивать и далеко не всегда он выбирает самый дешевый вариант.

Планируемая себестоимость одного кв. м. жилья в доме серии И-155 – 270 у.е.

Расчет цены на внутренние стеновые панели

При расчете цены на внутренние стеновые панели используется самый простой метод ценообразования: себестоимость плюс маржа (норматив рентабельности, установленный на уровне 14%, умноженный на полную себестоимость). Данный уровень норматива рентабельности позволяет предприятию погашать инвестиционный кредит, полученный от ЗАО “СУ-155”.

2. Организационный проект производства.

2.1 Описание технологического процесса производства.

Кассетный способ производства железобетонных изделий заключается в том, что изделия формуют в вертикальных формах-кассетах (см. рис. 2.1.1), в которых также осуществляется и тепловая обработка изделий. Кассетным способом изготовляют панели для перекрытий (сплошные) и внутренних стен, перегородки и другие изделия, которые составляют более 70% от общего объема сборных железобетонных изделий, необходимых для возведения крупнопанельных зданий.

Рис. 2.1.1.

Формование железобетонных изделий по кассетной технологии характеризуется следующим:

при изготовлении изделия находятся в вертикальном положении;

применяются групповые формы на 4—12 изделий, представляющие собой набор стенок, между которыми образуются формовочные отсеки, соответствующие размерам изделий;

тепловую обработку изделий осуществляют в формах за счет подачи пара в полости тепловых отсеков;

малая толщина формуемых изделий, наличие арматуры, закладных деталей и вкладышей заставляют применять подвижные и даже литые бетонные смеси, требующие большого расхода цемента. Однако за счет изготовления, распалубки и транспортирования изделий в вертикальном положении, в котором они не испытывают значительных напряжений изгиба, во многих случаях расход стали и марка бетона могут быть снижены по сравнению с изготовлением, тех же деталей из жестких смесей в горизонтальных формах, а расход цемента на 1 м2 панели будет примерно одинаковым;

отпадает необходимость в виброплощадках, пропарочных камерах, громоздких бетоноукладчиках;

малая открытая поверхность сверху (всего 1,5—6%) позволяет получить ровные, гладкие остальные поверхности, а также применить интенсивную тепловую обработку, не опасаясь быстрого испарения влаги и образования трещин. Температура бетона в кассетных формах достигает 100° С, в то время как в обычных камерах ямного типа она не превышает 85° С.

На заводах сборного железобетона находится в эксплуатации большое количество кассетных формовочных установок разнообразных конструкций, которые могут быть разделены на установки периодического действия и установки непрерывного действия. На Домодедовском заводе железобетонных изделий планируется эксплуатировать кассетные установки периодического действия.

Кассетные формовочные установки периодического действия характеризуются тем, что технологические процессы изготовления в них железобетонных изделий (очистка и смазывание рабочих поверхностей кассетной формы, установка арматуры и закладных деталей, формование изделий, тепловая обработка и распалубка) выполняются последовательно один за другим, но одновременно для всех отсеков кассетной установки, т. е. следующая операция выполняется только после того, как предыдущая закончена для всех отсеков.

По окончанию реконструкции (июнь 2002 года) производство внутренних стеновых панелей будет осуществляться по кассетной технологии в формовочном цехе.

Адресная подача бетона осуществляется из заготовительно-сырьевого цеха с помощью бетонопровода.

Арматурные каркасы собирают и хранят непосредственно в цехе, каркасы оснащены деревянными пробками, подача осуществляется мостовым краном. Закладные детали и петли подаются в контейнерах автомашиной из арматурного цеха.

Все транспортные операции в цехе осуществляются с помощью двух мостовых кранов грузоподъемностью 20т.

Технология изготовления железобетонных изделий в кассетных установках состоит из следующих основных операций: подготовка кассетных установок к бетонированию, установка арматурных каркасов, укладка и уплотнение бетонной смеси, тепловая обработка и распалубка готовых изделий.

Подготовка кассетных установок к бетонированию производится после распалубки и извлечения всех готовых изделий. Она начинается с профилактической очистки разделительных стенок скребками вручную. Периодически (через 8-10 оборотов кассетной установки) необходимо проводить механическую очистку разделительных стенок машиной для чистки кассет.

Очищенные поверхности отсеков кассетной установки смазывают эмульсионным составом (обратная эмульсионная смазка), нанося слой смазки с помощью удочки распылителя.

Установка арматурных каркасов производится только после очистки и смазки формовочного отсека. Для образования защитного слоя на арматурные сетки установлены фиксаторы. В соответствии с рабочими чертежами в формовочный отсек установлены каналообразователи.