Среди современных тенденций следует отметить развитие финансирования ипотек путем выпуска облигаций, обеспеченных закладными. Так, в Гане КЖФ обеспечивает фонды за счет выпуска облигаций двух типов. Первый тип облигаций индексируется по инфляции, доходность составляет уровень инфляции плюс один процент. Покупателями и держателями всего займа являются Банк Ганы и Национальный пенсионный фонд. Кредитование осуществляется под процент ставки инфляции плюс 4,5%, из которых 1,5% составляет первичный кредитор, а 2% составляет маржа КЖФ. Помимо этого КЖФ выпустила корпоративные облигации для мобилизации среднесрочных фондов на Ганской фондовой бирже на сумму 35 млн. долл. Цель выпуска рефинансировать портфель номинированных в долларах США кредитов. Держатели облигаций через два года могут либо погасить облигации, либо внести ими первый взнос при получении кредита. Обороты вторичного рынка по этим бумагам незначительны. Многие держатели предпочитают их использовать как инструмент хеджирования. Облигации номинированы в долларах США и имеют доходность от 7 до 8,25% годовых, что при процентной ставке по номинированным в долларах кредитам с доходностью 12,5% годовых дает КЖФ маржу 4— 5,5%. Андеррайтером всего займа выступил местный банк.
Большую роль в развитии ипотечного кредитования во многих странах Африки играет государство. Так, в Нигерии и ряде других стран действуют ипотечные системы, полностью основанные на государственной поддержке и госрегулировании.
Проблемы развития ипотечного кредитования.
Основные проблемы, мешающие развитию ипотечного кредитования в странах Африки:
медленное рассмотрение ипотечных споров в суде по вопросам обращения взыскания на заложенную недвижимость (исключением служит Гана, где в соответствии с законом о жилищном ипотечном финансировании КЖФ и первичные кредиторы могут обращать взыскания без обращения в суд, при условии, что сумма остатка задолженности превышает 15% от суммы первоначально взятого кредита);
сложная и запутанная система кадастрового учета земли и прав регистрации на землю (Гана, Нигерия);
низкие доходы граждан, незначительная категория среднего класса, при большой группе граждан с низкими доходами. Во многих африканских странах довольно давно существует отлаженная система кредитования граждан с доходом выше среднего. В Гане, Зимбабве, Кении и ряде других стран этот вопрос решается с помощью местных строительных обществ. Однако стоимость фондов на развитие операций делает проблемным кредитование населения с доходом ниже среднего. Единственным исключением является Мавритания, где мощная государственная поддержка позволила включить в ипотечное кредитование все слои населения. Во многих странах в условиях недостаточно развитого банковского кредитования получили развитие кредитно-сберегательные общества, предоставляющие кредиты своим членам. Член общества получает заем в объеме от 4 до 6 сумм, внесенных на сберегательный счет. Ставка по займу составляет 4—5% годовых. В Гане разработана схема ипотечного кредитования кооперативов, но многие кооперативы не имеют недвижимости в качестве обеспечения, хотя готовы кредитоваться под свои вложения в Союзном трастовом фонде;
высокая стоимость жилья, что сокращает возможности кредитования населения. Частные застройщики не стремятся осуществлять строительство дешевого жилья в условиях, когда платежеспособность групп населения с низкими доходами крайне незначительна, а кредиты недоступны. Для сокращения стоимости жилья многими странами осуществляются специальные мероприятия по строительству дешевого жилья. В Зимбабве Центральноафриканское строительное общество осуществляет деятельность с привлечением долгосрочного финансирования Правительственного агентства развития США (и5АШ), за счет которого было профинансировано строительство 3650 квартир (при общей потребности для населения с низкими доходами в 1 млн. квартир). Во многих странах активно стимулируется развитие строительства дешевого жилья, применение новых технологий и материалов;
макроэкономическую нестабильность, высокую инфляцию и процентные ставки, отсутствие длинных ресурсов, являющиеся причиной того, что ипотечное кредитование в банках неразвито, а банки в этих условиях предпочитают торговые и финансовые операции. Недавно доходность в Гане по 91-дневным гособлигациям была 46%, что делало более выгодным для банков привлекать ресурсы для вложения в бумаги госдолга, а не заниматься выдачей кредитов. Однако как только ситуация улучшается, мотивация участников рынка меняется. Так, после падения доходности по госбумагам в Гане до 26% и снижения инфляции до 10% к июню 1999 г. StandartChartedBank объявил о запуске масштабной ипотечной программы, планирующей продажу выдаваемых кредитов КЖФ для быстрого наращивания объемов. Программа рассчитана на людей с доходом выше среднего;
отсутствие эффективной государственной политики в области ипотечного кредитования. Во многих странах отсутствует системный поход к проблеме развития ипотечного кредитования. Правительства многих стран подходят к данному вопросу не с точки зрения того, что государственные ресурсы, вложенные в данную отрасль, могут стать катализатором экономического роста, а исходят из сиюминутных бюджетных потребностей.
Правительства африканских стран при формировании подходов к проведению жилищной политики учитывают имеющийся мировой опыт построения ипотечных моделей. Развитые в африканских странах модели сбережений и строительных обществ частично решают вопрос улучшения жилищных условий семей с доходом ниже среднего, однако, не создают предпосылок для развития полноценного ипотечного рынка. Для этого необходимо построение реально работающей системы привлечения средств для финансирования ипотечного кредитования. Элементом такой системы должны стать специальные достаточно капитализированные ипотечные компании, устанавливающие обоснованные стандарты андеррайтинга, что крайне важно для развития вторичного рынка закладных. Так, семилетний опыт работы КЖФ показывает, что первый взнос заемщика в размере 40% позволяет практически избегать проблемных кредитов, а кредитный портфель, где первый взнос менее 20%, имеет только 3% проблемных кредитов. Развитию американской модели вторичного рынка в сегодняшних условиях препятствует низкая активность первичных кредиторов и неразвитость рынка капиталов в странах Африки, недостаточно развитая инфраструктура рынка, высокие операционные расходы, делающие ипотечное кредитование низкодоходным бизнесом. Так, например, операционные затраты на выдачу ипотечных кредитов значительно превышают расходы по другим схожим банковским операциям.
Многие специалисты в африканских странах активно изучают европейскую систему контрактных сбережений. Среди рекомендаций для развития ипотечного рынка Африки отмечается необходимость создания ипотечных банков и выпуск ипотечных облигаций, создания фондов принудительного накопления с вложением средств в ипотечные активы, создания специальных фондов по аналогии с турецким Фондом массового жилья, активной политики правительства в данной области, в том числе выделение бюджетных средств, обеспечения действия эффективных процедур обращения взыскания и выселения.
Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены различные организации модели системы ипотечного кредитования.
Наиболее распространенные модели – это модель сберегательного банка и модель закладного банка. Первая модель - это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле. Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам. Другой вариант организации системы жилищного финансирования - ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу - инвестору.
Проведенный в настоящей работе анализ примеров реализации в различных странах различных моделей ипотечного кредитования позволил заключить, что каждая из них находит свое применение в той или иной стране в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.