В некоторых странах Латинской Америки существует двухуровневая банковская система, позволяющая аккумулировать средства для выпуска ипотечных кредитов с поддержкой государства. Двухуровневая модель позволяет постепенно развивать вторичный рынок закладных. Государственная политика в данной области заключается в развитии прямого субсидирования процентных ставок. В Бразилии была создана система жилищного финансирования, основанная на обязательном вложении части привлеченных по депозитам средств в ипотечное кредитование. Кредиты в рамках этой системы выдаются на срок до 20 лет (на практике — на 10—12 лет), начальная процентная ставка составляет 12% годовых, далее индексируется по росту стоимости привлечения депозитов. ЬТУ (коэффициент отношения суммы кредита к стоимости покупаемой недвижимости) составляет 90%, максимальная сумма кредита — 52000 долл. Так же необходимо застраховать жизнь заемщика и риски нанесения ущерба залоговой недвижимости.
Некоторые страны Латинской Америки уделяют значительное внимание развитию вторичного рынка закладных (Аргентина, Боливия, Бразилия, Чили, Колумбия, Эквадор, Мексика и Тринидад и Тобаго). Многие участники рынка в этих странах помнят провал многих сберегательных и кредитных институтов в США, которые делали заимствования на краткосрочной основе, но выдавали долгосрочные ссуды. По мнению многих местных экспертов, страны Латинской Америки вполне способны «сжать историю» и в течение нескольких лет создать то, на что США потребовались десятилетия — высоколиквидный вторичный рынок закладных, который позволяет большому числу семейств с низкими доходами обзавестись собственными домами. Среди проблем, препятствующих реальному развитию секьюритизации ипотечных активов, следует отметить: правовые и институциональные ограничения; запутанные и сложные процедуры; недостаток опыта (лишь три страны: Аргентина; Чили и Колумбия — имеют опыт секьюритизации на сумму 850 млн. долл.); отсутствие национальных стандартов выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, что делает формирование пулов ипотек для секьюритизации дорогим и растянутым во времени; незначительная кредитная история по ипотечным кредитам; резкое сокращение возможности привлечения ресурсов в условиях финансового кризиса; незначительные объемы ипотечных кредитов; отсутствие стандартизованной документации; недостаточность отчетов по кредитной истории клиентов, получавших ссуды; нестабильность макроэкономических условий и отсутствие критической массы закладных, особенно в небольших странах. Тем не менее, следующие предпосылки позволяют делать вывод о потенциально большой возможности успешного развития ипотечного кредитования:
большой спрос на ипотечные кредиты в условиях неудовлетворенного спроса на жилье;
успешное развитие первичного ипотечного рынка в некоторых странах;
развитие рынка капитала вследствие проведенных реформ;
потенциальная привлекательность ипотечных бумаг для иностранных инвесторов.
Государство во многих странах Латинской Америки проводит активную политику, направленную на стимулирование развития ипотечного кредитования. Так, в Бразилии и ряде других стран созданы специальные государственные институты по развитию первичного и вторичного ипотечного рынка. Среди форм государственной поддержки большой популярностью пользуется субсидирование процентной ставки. В частности, субсидирование является одним из наиболее распространенных механизмов помощи семьям с небольшими доходами при получении ипотечного кредита.
Жилищная проблема в странах африканского континента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно было выбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования. Опыт развития системы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многие африканские страны — бывшие колонии Англии при построении национальных систем жилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.). Например, в Замбии три строительных общества обеспечивают все жилищное финансирование в стране. В Кении существует несколько строительных обществ, наиболее крупным из которых является Восточно-африканское строительное общество с капиталом 12 млн. долл. Другими финансовыми институтами в Кении, регулируемыми Законом о банках, является Ссудосберегательная компания Кении, имеющая лицензию на выдачу ипотечных кредитов, и Компания жилищного финансирования Кении с капиталом 8 млн. долл. В Малайе за 35 лет независимости был создан только один институт кредитования — Новое строительное общество, которое в условиях небольшой страны, где только 10% населения живет в городах, смогло мобилизовать ресурсы и выдать ипотечные кредиты на сумму 20 млн. долл. Заемщиками становились семьи с доходом выше среднего.
В некоторых африканских странах в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% — Центральному банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного Кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операций, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумаг первичных кредиторов. С 1989 г. в стране появилось более 200 первичных ипотечных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация и имеющая общий портфель в объеме 3500 кредитов на сумму 38 млн. долл. (на июль 1999 г.). В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным учредителем компании является правительство страны.
Основными формами финансирования ипотечного кредитования в странах африканского континента являются следующие (табл. 1).
Таблица 1. Формы мобилизации капитал в развивающихся странах Источник: [Жилье]
| Инструменты | Страны |
| Депозиты | Гана, Кения, Зимбабве |
| Облигации | Гана, Мавритания |
| Пенсии и социальные фонды | Гамбия, Мавритания |
| Схемы принудительных сбережений | Нигерия |
| Трасты, объединенные фонды и др. формы коллективных вложений | Гана |
| Схемы жилищных сбережений | Мавритания |
| Фонды предприятий и кратко- и среднесрочные кредиты коммерческих банков | Мавритания |
В большинстве стран африканского континента, где ставка привлечения по сбережениям невысока, а большая часть денежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в области привлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схем обязательных сбережений (Нигерия, Мавритания), в первую очередь, для людей, занятых в официальном секторе.
В Мавритании жилищная компания использует бюджетные кредиты для ипотечного кредитования. Дополнительно компания занимает у коммерческих банков. До этого компания выпускала депозитные сертификаты и запустила схему жилищных сбережений, вкладчики которой имели приоритетное право на субсидируемые государством ипотечные кредиты. Для его получения человек должен копить определенный период времени. В Нигерии финансирование жилищного кредитования осуществляется через Национальный жилищный фонд Нигерии, ресурсы которого состоят из отчислений в размере 2,5% с каждого дохода свыше 3000 нигерийских наир, 10% отчислений коммерческих банков по кредитам и авансам, от 20 до 40% отчислений страховых компаний, финансовой помощи федерального правительства
Ресурс, передаваемый коммерческими банками фонду, на 1% дороже его привлечения по счетам. Отчисления по заработной плате поступают в фонд ежемесячно. Управляет фондом Федеральный ипотечный банк. Многие компании (нефтяные, страховые и др.) сопротивляются перечислению средств в фонд, считая, что они самостоятельно более эффективно решают жилищные вопросы своего персонала. В других африканских странах схемы коллективных и жилищных сбережений нашли большое распространение и активно используются. Так, в Гане при КЖФ был создан Союзный траст как организация коллективных инвестиций, способствующая накоплению средств для погашения ипотечных кредитов. Сегодня объем фонда составляет 11 млн. долл. В Зимбабве, где основными участниками рынка являются строительные общества, они конкурируют за привлечение депозитов с банками.
Модель двухуровневой системы в странах Африки практически не развивается. Помимо указанной выше Компании жилищного финансирования, существующей в Гане, в Африке не имеется специальных институтов — операторов вторичного рынка закладных (нигерийский Федеральный ипотечный банк создавался для развития вторичного рынка, однако, пока вторичного рынка в стране нет). Но даже в Гане, несмотря на создание специального оператора вторичного рынка и наличие достаточной инфраструктуры в стране, ни один ганский банк или строительное общество не продали КЖФ ни одного кредита из своих портфелей. После семи лет работы КЖФ менее трети портфеля компании было сформировано с помощью первичных кредиторов (государственной страховой компании и банка, связанного с КЖФ). Зимбабве и Кения планируют создавать вторичный рынок закладных для развития ипотечного рынка и привлечения долгосрочных инвестиций.