планирование нормативов поступлений от работодателей и работников, а также процентных ставок по займам;
ведение учета средств фонда;
принятие мер к нарушителям Постановления о Фонде.
Центр финансируется на принципах независимости и самодостаточности, он работает как обычная частная компания. Он может вложить средства Фонда в финансовый сектор рынка для получения прибыли, хотя эта сторона деятельности Центра подвергалась критике со стороны депутатов Народной ассамблеи, призывающих избегать неоправданного риска.
Стройбанк Китая имеет соглашение с Центром о предоставлении последнему нормального банковского обслуживания по хранению вкладов, выдаче займов, учреждению счетов и приему платежей по займам. При этом Стройбанк не имеет полномочий участвовать в принятии решений по расходованию средств Фонда.
Шанхайским жилищным комитетом учреждён Наблюдательный Совет, который контролирует деятельность Руководящего Центра Фонда жилищных сбережений. Финансовое бюро при правительстве Шанхая ответственно за учреждение органов Фонда, вырабатывает правила проведения финансовых операций в жилищном секторе и проверяет ход реализации займов, выделяемых Фондом и Стройбанком.
Деньги из Фонда могут быть получены работником в следующих случаях:
приобретение жилья, строительство или реконструкция собственного жилища;
выход на пенсию;
потеря трудоспособности или прекращение занятости;
отъезд из города или эмиграция.
Преимущественное право на получение средств предоставляется для приобретения жилья, самостоятельного индивидуального строительства или реконструкции собственного жилища. Предприятиям выделяются займы для строительства доступного жилья. Остаток средств может быть использован для покупки закладных. Центр может назначать финансовые учреждения для осуществления инвестиций.
Стройбанк Китая ответственен за ипотечное кредитование, связанное с системой Фонда жилищных сбережений. Заявку может подать работник, участвующий в системе Фонда. Претендент должен иметь вклад не менее 10 тысяч юаней на своем счету жилищных сбережений в течении как минимум одного последнего года. Успешный претендент может получить заём в размере максимум пятикратного своего взноса с возвратом в течение 5—15 лет.
В Шанхае расположено 30 тысяч предприятий с 4,54 миллионами работающих, участвующих в системе Фонда жилищных сбережений, что составляет 98% всех работающих. В октябре 1996 г. сумма накоплений в Фонде жилищных сбережений составила 10,3 млрд. юаней. Жилищные займы получили 36,6 тысяч семей, общая сумма этих займов составила 1,3 млрд. юаней. К этому времени было продано 647 тысяч единиц общественного жилья, или 52%. В 1995—1996 г. система помогла 27 тысячам семей, имеющим менее 4 кв. м жилой площади на человека, решить жилищную проблему. Но ещё 47 тысяч нуждающихся семей ждут такой помощи. Доля жилищных затрат в бюджете семьи поднялась с 3,35% в 1990 г. до 6,22% в 1995 г. Ход реализации жилищной реформы в Шанхае заслуживает положительной оценки, жилищные условия многих семей улучшаются.
Одним из примеров жилищного проекта в Шанхае является микрорайон Парк Ю Кьяо в новом жилищном районе Пудонг. Этот микрорайон был заложен Минстроем КНР в качестве экспериментального в 1995 г. Парк занимает площадь 108 га, общая площадь зданий 1,5 млн. кв. м. Первая очередь строительства включала 47 корпусов 4—6-этажных жилых домов (120 тыс. кв. м), вторая очередь — 9 корпусов 9—12-этажных домов (35 тыс. кв. м), ввод в действие которых намечен на середину 1998 г. В микрорайоне строится инфраструктура, включающая банки, больницы, школы, дошкольные детские учреждения, театры и т. п., что позволяет удовлетворить основные нужды жильцов. Благоустройство новых жилищ и окружающей территории выполнено по повышенным стандартам, В каждой квартире имеется кухня и санузел.
Цена жилищ колеблется между 2400 и 2800 юаней за 1 кв. м. Трёхкомнатная квартира площадью 86 кв. м при средней цене 2600 юаней за 1 кв. м будет стоить 223,6 тыс. юаней. Первоначальный взнос в 30% составит 67,08 тыс. юаней, останется выплатить 156,52 тыс. юаней. При годовой процентной ставке по займу 10,35% и сроке возврата займа 15 лет, выплаты равными долями в течение 15 лет с суммы 10 тыс. юаней составят 122,73 юаня в месяц, а с суммы 156,52 тыс. юаней — 1921 юань в месяц (по нашим расчётам, ежемесячные платежи равными долями с займа в 10000 юаней в сумме 122,73 юаня соответствуют условию начала выплат по займу через 12 месяцев после его получения, при этом в первые «льготные» 12 месяцев нарастают проценты, месячная величина которых, рассчитанная по формуле сложных процентов, составляет 0,8421% — прим. перев. Месячный доход семьи должен быть порядка 4 тыс. юаней, в этом случае жилищные выплаты составят 50% от семейного бюджета.
Две основные цели жилищной реформы в Шанхае: предоставить больше доступного жилья населению со средними и низкими доходами и решить жилищную проблему для имеющих менее 4 кв. м жилой площади на члена семьи. Правительство Шанхая должно вложить 150 млрд. юаней, чтобы построить 50 млн. кв. м жилья. Две главные проблемы возникают при проведении жилищной реформы: недостаточная доступность жилищ и нечёткое законодательство, регулирующее использование жилищных сбережений.
Согласно статистическим данным 1995 г., средний годовой доход на одного жителя города составил 6620 юаней, низкий уровень доходов определён равным 4608 юаней (в месяц соответственно 552 и 384 юаня). Эти показатели слишком далеки от потребного уровня доходов в среднем в 3500 юаней в месяц, необходимых для приобретения квартир в приведенных выше примерах двух микрорайонов. Согласно тем же статистическим данным 1995 г., средний суммарный размер жилищных сбережений, составлявший 1965 юаней в 1990 г., возрос до 4467 юаней в 1993 г., до 7514 юаней в 1994 г. и в 1995 г. достиг 10728 юаней на каждого жителя Шанхая. Предположим, что семья из двух молодожёнов-учителей захотела приобрести квартиру площадью 66 кв. м (минимальный размер в микрорайоне Сан Лин Юан) по цене 2060 юаней за 1 кв. м или 135,96 тыс. юаней за квартиру в целом. Как учителя, они имеют право на скидку в 10%, остаётся 122,36 тыс. юаней. Первый взнос в размере 30% составляет 36,71, тыс. юаней, из которых у них, при средних накоплениях в Фонде, уже есть 2X10728 юаней, и через 2 года, при сохранении темпа роста сбережений, будет достаточно для первого взноса. Остается выплатить 85,65 тыс. юаней, что при месячных взносах по 122,73 юаня за заём в 10 тыс. юаней составит 1051 юань в месяц. При среднегодовом доходе шанхайской семьи 6620 юаней (то есть около 550 юаней в месяц) такие выплаты явно нереальны, а ведь речь шла именно о микрорайоне недорогого жилья.
Таким образом, квартиры могут получить в основном те, кто работает на преуспевающих предприятиях, заботящихся о своих работниках, а это опять означает распределение жилья по ранжиру, как это видится работодателю. То есть фактически по-прежнему сохраняется социалистическая система распределения жилья.
Более того, квартплата тех, кто занимает общественные жилища, по-прежнему составляет лишь 0,66% расходов в бюджете средней шанхайской семьи (данные 1995 г.), что, конечно, не стимулирует желания приобрести жильё в собственность.
Продвижение жилищной реформы сдерживается нечёткостью жилищного законодательства в отношении использования средств Фонда жилищных сбережений. При оценки заявок претендентов на займы из Фонда возникает вопрос: кому отдавать предпочтение? Если тем, у кого больше взнос, то выгодами от участия в обязательном Фонде будут пользоваться более состоятельные слои населения, а не те, кто имеет средние и низкие доходы.
В Израиле существует три вида ипотечных ссуд:
машканта - это ипотечная ссуда с целевым назначением для покупки или строительства жилья. В этом случае залогом для банка является сама квартира или дом. Условия машканты непостоянны и меняются с течением времени. Обычно ссуда прикреплена к индексу роста потребительских цен и выдается под определенные проценты. Возвращается ипотечная ссуда ежемесячными платежами в течение длительного срока. Как правило, в качестве дополнительной гарантии, банки требуют подписи нескольких человек-гарантов, которые гарантируют то, что ссуда будет возвращена полностью и вовремя. В том случае, если взявший ссуду не выплачивает ее своевременно, банк имеет право взыскать сумму, оставшуюся невыплаченной с гарантов и (или) реализовать залог, то есть продать квартиру или дом. До момента окончания выплат за ипотечную ссуду, взявший ее не имеет права, за исключением особо оговоренных случаев перевода машканты, передать свои права на квартиру или дом другому лицу, то есть, покупатель такой квартиры, а также получивший ее в подарок или по наследству не могут оформить ее на свое имя без особого согласия банка. Банк имеет право по своему усмотрению разрешать так называемый перевод машканты на другую квартиру или дом при продаже старого жилья и покупке нового. В этом случае банк, как ссудодатель, требует записать в качестве залога на его имя новую квартиру или дом. Вся эта процедура производится в соответствии с установленными банком правилами, о которых пойдет речь ниже;
местная помощь в ряде районов страны. Целью местной помощи является поддержка жилищного строительства в определенных районах, за счет большей доступности жилья покупателю. Местная ссуда в таких случаях выдается тем, кто оформляет государственную ипотечную ссуду на покупку жилья в этом районе. Иногда часть местной ссуды является условным подарком, связанным с необходимым условием проживания в данном районе страны. Получение и возврат этой ссуды достаточно похожи на получение и возврат основной машканты.
обычные банковские ссуды, не поддерживаемые государством, в целях покупки или строительства квартиры или дома. Эти ссуды выдаются исключительно по усмотрению и на условиях ипотечных банков Израиля.