Ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных институтов Германии «Основным законом» и в § 1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в § 1 Закона об ипотечных банках. Это:
залог земельных участков (находящихся внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитов третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации
эмиссия коммунальных долговых обязательств — закладных согласно § 41 Закона об ипотечных банках на основании предоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям и получения определенных прав по отношению к ним.
Согласно § 5 Закона об ипотечных банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных сделок. Важным видом вспомогательных сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости земельного участка.
Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.
К вспомогательным сделкам отнесено размещение свободных средств в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы только в том случае, если они служат главным или побочным операциям.
Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в ней им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.
Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями. Речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими задачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять всю широкую гамму финансовых операций, как коммерческие банки.
Итак, ипотечные банки в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностью ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист» (§ 5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, то есть создания денежного капитала и одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
Форма организации ипотечных банков также определена специальным регулированием, это § 2 Закона об ипотечных банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме коммандитного акционерного общества в Германии не существуют.
Эмиссия закладных листов. Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию залоговых листов только в случае, если он приобрел уже ценности, способные служить в качестве их покрытия. Минимальная общая стоимость выпускаемых закладных составляет 10 млн. евро. Эмиссии закладных осуществляются или в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговой облигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства».
Закладной лист — закладная («наличный» экземпляр). Закладные листы печатаются специализированными типографиями ценных бумаг с использованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. За выполнение требований к качеству печати следит биржевая служба допуска и эксперты немецкого Федерального банка. Согласно § 8 Закона об ипотечных банках закладной лист должен содержать информацию о правовых отношений между ипотечным банком и держателем закладного листа — так называемые условия эмиссии:
номинальная стоимость закладного листа; существуют закладные листы номиналом в 100, 200, 500, 1000, 5000 и 10000 евро;
процентная ставка, по которой банк обязуется выплачивать годовые проценты; время и место их выплаты;
время и место возврата номинальной стоимости закладных;
название ипотечного банка, как должника по отношению к держателю закладной;
положения о возможности расторжения договора; согласно § 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках держателю закладной не может быть предоставлено право на расторжение договора с ипотечным банком, поскольку в этом случае банк может столкнуться с проблемами ликвидности, он не может получать от своего кредитора ссуду в любой момент, к примеру, по требованию держателей закладных, а только в срок, определенный договором кредитования. С другой стороны, ипотечный банк может отказаться от права выплаты номинальной стоимости закладной на срок до 10 лет. На практике, как правило, оговаривается «неподлежимость востребования закладной» как для банка, так и для держателя закладной;
наименование органа, разрешившего выпуск закладных листов и дата выдачи разрешения;
дата выдачи закладного листа;
идентификационный номер ценной бумаги, для облегчения установления эмиссии;
подтверждение, назначенного государством доверенного лица (попечителя ипотечного банка), что для закладной имеется в наличии, предусмотренное законом покрытие, о чем ипотечным банком была сделана запись в ипотечном регистре (регистр покрытия).
Закладные листы оформляются как предъявительские, так и именные ценные бумаги, то есть могут быть выданы на конкретное лицо. В конце 1996 г. 75% всех находящихся в обращении закладных были выданы на предъявителя и 25% являлись именными. Лицу, разместившему свой капитал в банке, выдается закладной лист и дополнительно к нему купонный лист процентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все время действия закладной. Для получения годовой суммы процентов вкладчик предъявляет один процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.
«Глобальное» закладное свидетельство. В целях упрощения и рационализации совершения кредитных операций в Германии большей частью проводятся эмиссии, при которых не происходит выдача закладных листов. Это так называемые «безштучные» эмиссии. В этом случае ипотечный банк выдает на всю эмиссию сертификат, одно «глобальное» свидетельство, которое затем согласно § 9а Закона о депонировании ценных бумаг, размещается на хранение в банке-депозитарии, хранителе ценных бумаг. Лицо, желающее приобрести часть такой эмиссии, получает от ипотечного банка или банка, выступающего посредником в этой сделке, письменную квитанцию на кредитованную сумму (документальное подтверждение о депонировании денежной суммы). Эта квитанция на кредитованную сумму содержит обозначение эмиссии, величину процентной ставки, номинальную стоимость части приобретаемой эмиссии, срок выплаты процентов и денег. Учреждение банка, выдавшего квитанцию, следит через депозитарный банк за депонированием процентов и погашением суммы со стороны ипотечного банка, осуществившего данную эмиссию. Инвестор вправе в любое время реализовать на фондовой бирже свой закладной лист или долю эмиссии, которой он владеет по квитанции, и таким образом получить свой капитал по актуальному курсу обратно, не дожидаясь истечения срока действия закладной и выплаты номинальной стоимости закладной банком.
Предписания по правовой защите держателей закладных.
В основе Закона об ипотечных банках лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих трех основополагающих принципах закона:
принцип специализации;
принцип конгруэнтности;
принцип покрытия.
Принцип специализации. Этот принцип вытекает из § 1 и § 5 Закона об ипотечных банках, согласно которым ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок. Кредиты, как правило, долгосрочные, и их пригодность для покрытия закладных предполагает при проведении кредитных операций метод, который основывается на достаточно абстрактных требованиях гарантии, размер которых зависит от вида объекта залога. Это делает легко обозримой структуру риска какого-либо банка, снижает возможный риск при совершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только абстрактным требованиям гарантии по отношению к объекту залога, но, согласно § 18 Закона о кредитных операциях, он, как и любой другой кредитный институт, обязан проверить личную кредитоспособность заемщика. Если это условие не выполняется, то кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям. Ограниченное количество видов кредитных операций, совершаемых ипотечным банком, способствует высокой эффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках персонал, поэтому расходы на содержание персонала и материальные издержки у ипотечного банка не столь значительны. С принципом специализации, таким образом, связан принцип экономической эффективности. Из этого следует также и снижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в 1900 году в Германии не произошло ни единого случая их банкротства.