Размер залога по ссуде и предельная величина залога в случае выделения кредита. Пример: Для приобретения квартиры нужен кредит размером в 200000 евро. Было установлено, что квартира не старше 10 лет и цена в 300000 евро соответствует действительности. Выше было сказано, что ипотечный банк вправе исчислять реальную стоимость по методу понижения стоимости и ориентироваться на размер залога по ссуде. Расчет произведен следующим образом: а) цена квартиры — 300000 евро; б) скидка в 10% от реальной стоимости — 30000 евро; в) размер залога по ссуде равен реальной стоимости — 270000 евро; г) Предельная величина залога по ссуде (60%) — 60% от 270000 евро = 162000 евро. Ипотечный банк, исходя их условия обеспечения залоговых листов, согласно § 10 Закона об ипотечных банках может использовать только 162000 евро от величины кредита. Но нуждаются в кредите в 200000 евро, поэтому напрашивается вопрос, может ли банк предоставить им остаток суммы в 38000 евро. Согласно § 5 абзац 2 пункт 2 Закона об ипотечных банках это разрешено в указанных там пределах. Все ипотечные банки действуют в рамках этого предписания и выделяют кредит в размере до 80% от себестоимости объекта залога. Если установленная стоимость, которая в данном случае определена как реальная стоимость в 270000 евро, равна себестоимости объекта залога, то 80% составят 212000 евро. А это уже означает, что ипотечный банк правомочен выделить кредит в размере 200000 евро. И банк предоставит эту сумму, если он только убедится при проверке платежеспособности заемщиков, что они в состоянии регулярно выплачивать ежемесячную ставку на погашение кредита. Но недостающую сумму в 38000 евро банк не может покрыть из средств, полученных от продажи ипотечных закладных, он должен изыскать их иным способом.
Обеспечение кредита посредством ипотеки.
В договоре кредитования стороны согласовывают, что заемщик ипотечного банка оформляет ипотеку на объект залога.
Сущность и смысл ипотеки, правовые основы. Правовыми основами ипотеки являются §§ 1113—1100 Гражданского кодекса.
Понятие «ипотеки». §1113 Гражданского кодекса определяет ипотеку, как обременение земельного участка с тем содержанием, что лицу, в чью пользу происходит обременение, выплачивается определенная сумма денег для удовлетворения его требований из стоимости земельного участка. Отсюда следует, как существенный признак — связь (акцессоритет) требования с занесенным в поземельную книгу, в качестве обременения, правом, например, размер требования банка, вытекающий из договора кредитования, с ипотекой в пользу банка. То есть размер, и состояние ипотеки зависит от согласованных в договоре денежных требований.
Предмет ипотеки. Предметом ипотеки, согласно §1113 ГК, может быть земельный участок. Данные о его площади содержатся в кадастровых документах и поземельной книге. К земельному участку относятся также его важные составляющие, так как они не могут быть предметом особого права, согласно (§93 ГК). Это предметы, жестко связанные с поверхностью земельного участка. К ним относятся в первую очередь здания, сооружения, но могут быть также и зеленые насаждения участка (§94 ГК). Ипотека включает в себя также, согласно §1120 ГК, принадлежащие собственникам продукты производства земельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимое имущество, которое используется при эксплуатации земельного участка (§97 ГК имеет значение для земельных участков, занятых в сельскохозяйственном и промышленном производстве). Ипотека распространяется также на арендную плату и на требования по уплате процентов от аренды земельного участка (§1123 ГКГ), получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательства предметов, подлежащих ипотеке: в основном это требования из страховок здания, §§ 1127, 1128 ГКГ, например, страхование здания на случай пожара.
Виды ипотек. §1116 Гражданского кодекса допускает два вида ипотеки, а именно: ипотека, подтвержденная ипотечным актом, так называемая оборотная ипотека, и «книжная» ипотека, то есть ипотека, внесенная в поземельную книгу. Закон исходит от ипотеки, подтверждаемой ипотечным актом. Это означает, что наряду с занесением ипотеки в поземельную книгу кредитору выдается на руки свидетельство. Но собственник земельного участка и владелец ипотеки (банк) могут прийти к соглашению о том, что в этом нет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге. Если записи о таком соглашении не имеется, то нужно исходить из того, что речь идет об ипотеке с выдачей ипотечного акта.
Возникновение ипотеки. Основными предпосылками к возникновению ипотеки являются:
соглашение между собственником земельного участка и будущим владельцем ипотеки (кредитором). Их отношения должны быть скреплены договором;
занесение ипотеки в поземельную книгу;
при ипотеке с ипотечным актом кредитору передается акт (§1177 ГКГ).
Договор по ипотеке содержит следующие данные:
точное обозначение земельного участка (по поземельной книге), который должен быть обременен ипотекой;
требование в денежном выражении, которое подлежит обеспечению;
согласованную процентную ставку и время, с которого должны выплачиваться проценты;
согласованный срок исполнения платежей;
размер пени за просрочку;
регулирования касательно расторжения ипотеки (§1141 ГКГ);
наименование и адрес кредитора, например, «ипотечный банк Н»;
имя и адрес собственников земельного участка, например, супруги С;
договоренность о том, что ипотека должна быть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений в поземельную книгу) и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг (участковый суд, служба поземельных книг);
дату заключения договора.
Договор ипотеки может не иметь строгой формы. Но на практике это происходит все же не так, поскольку содержащееся в договоре разрешение на внесение изменений в поземельную книгу требует нотариального заверения подписи собственника земельного участка в договоре. Без официального нотариального заверения подписи запись об ипотеке не будет сделана ведомством поземельных книг (участковым судом), поскольку только в случае нотариального заверения существует гарантия того, что собственник земельного участка собственноручно подписал договор об установлении ипотеки и разрешение на ее внесение в поземельную книгу. Договор в Германии подписывается, как правило, в присутствии нотариуса и заверяется им.
Ипотечные банки через дополнительное примечание в договоре кредитования часто согласовывают с собственниками земельных участков то, что последние обязуются подчиниться процедуре принудительного исполнения. Эта договоренность вступает в силу, в случае не исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. Она избавляет стороны от судебного производства, предшествующего дальнейшему, законом установленному судебному процессу принудительного взыскания, экономя таким образом время и деньги. Если такое соглашение заключается, то нотариус должен засвидетельствовать весь договор по ипотечному кредитованию. Задача нотариуса состоит в том, чтобы он, нейтрально по отношению к сторонам договора, оказал консультации относительно вопроса гарантий, предоставляемых заверенным таким образом договорного соглашения.
Итак, если договор об ипотечном кредитовании заключен, то стороны договора должны предоставить его ведомству поземельных книг вместе с заявлением о внесении ипотеки на земельный участок в поземельную книгу. Если во всем этом был задействован нотариус, то как правило, он от имени заключивших договор сторон и доставляет его в ведомство поземельных книг и ходатайствует о внесении ипотеки в поземельную книгу.
Обязательные данные об ипотеке в поземельной книге и ипотечном акте. Ведомство поземельной книги обязано в соответствии с §1115 ГКГ указать, по меньшей мере, следующие данные:
владельца ипотеки
денежную сумму требования
процентную ставку по кредиту
В остальном ведомство поземельной книги (участковый суд) при внесении ипотеки в поземельную книгу может руководствоваться разрешением на внесение ипотеки. Существенным при внесении в поземельную книгу является то, чтобы четко был указан размер обременения земельного участка.
Согласно Положения о ведении поземельной книги ипотечный акт должен включать в себя:
номер листа поземельной книги;
номер обременяемого земельного участка, под которым он зарегистрирован в поземельной книге;
обязательные данные по ипотеке, содержащиеся в поземельной книге.
Ранг ипотеки. В разделах I и II поземельной книги могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтому ранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участок определяется согласно времени внесения ипотеки в поземельную книгу. В интересах ипотечного банка следить за тем, чтобы его права по ипотеке были занесены в поземельную книгу в качестве первостепенных по отношению ко всем остальным правам, которые в свою очередь не должны никаким образом ущемлять интересы ипотечного банка.
Продажа объекта залога через самого собственника. Если заемщик длительное время не сможет выполнять свои обязательства по кредиту, то банк посоветует ему в течение определенного периода, соответствующего действительным условиям, продать объект залога. Как собственник он вправе это сделать и такой вариант является наиболее приемлемым для него способом выполнить частично или полностью свои кредитные обязательства. Как правило, свободная продажа объекта залога (дома, квартиры) намного выгоднее сторонам, чем приведение в исполнение судебного решения и принудительная продажа объекта залога. Результат продажи зависит, естественно, от ситуации на рынке недвижимости, а значит, от продажной стоимости. Из полученной от продажи объекта залога суммы денег банк за аннулирование ипотеки получает часть выручки, необходимую для покрытия возникшей задолженности и погашения кредита. В том случае, если собственнику не удалось продать объект залога, то по истечении определенного времени банк расторгает договор кредитования и ипотеки и прибегает к последнему средству, к судебному исполнению условий договора, влекущему за собой принудительную продажу объекта с аукциона.