Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».
В отличие от почти всех других стран, особенно в отличие от англосаксонских стран, немецкая система «стройсбережения» базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединения многочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантирует независимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели» берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, из которой они по определенной очередности получают заранее установленную «стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости от тарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению», которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов.
Характерным для «стройсбережения» по этой форме является тот факт, что ссуду получают только «стройсберегатели». Действует принцип замкнутой системы сбережения и финансирования. В Стройсбербанк поступают сбережения, государственные дотации в виде жилстройпремий и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств — и только из этих средств — выдаются новые строительные ссуды (кредиты). Следуя принципу замкнутой системы финансирования, «Стройсбережение» можно разделить на три фазы:
фаза сбережения;
фаза оценки выполнения условий для кредитования;
фаза выдачи ссуд.
В начале фазы сбережения «стройсберегатель» договаривается со стройсбербанком о сумме договора или сумме по «стройсбережению». В этом договоре «стройсберегатель» регулярно берет на себя обязательство вносить регулярные вклады, причем ему разрешатся внести больше денег, чем оговорено. Процент для этих вкладов является постоянным, и он составляет от 2,5 до 4% годовых, в зависимости от тарифного варианта.
Условием для выплаты «стройсберегателю» договорной суммы является достижение им определенной суммы сбережения, которая в течение определенного времени должна находится в распоряжении коллектива «стройсберегателей», то есть стройсбербанка. В зависимости от тарифа — это около 40—50% договорной суммы.
Для определения очередности выплаты вычисляется, так называемый, «оценочный фактор», определяющийся по простой формуле «время умножить на деньги». Здесь должна быть достигнута определенная величина, размер которой связан с общим объемом поступающих сбережений. Факт выполнения условий — то есть достижение минимального размера сбережений и необходимого «оценочного фактора» — называется «цутайлунг».
С «цутайлунг» начинается фаза выдачи ссуд (кредитование). Сберегатель получает помимо своих собственных сбережений кредит, который до полного погашения имеет постоянный низкий процент, и на получение которого «стройсберегатель» приобрел законное право уже с момента заключения договора по «стройсбережению».
Отдельные фазы процесса «стройсбережения» видны из соответствующего рисунка в приложениях. В фазе сбережения клиент в начале накапливает определенную сумму денежных сбережений. Как быстро сумма сбережений вместе с кредитом может быть выдана, зависит, после достижения цели по «стройсбережению», от общей суммы сбережений в банке. Разумеется, клиент не обязан взять стройсберкредит. Можно получить только сбережения и расходовать их по собственному желанию.
В случае продолжительности сбережения не менее 7 лет клиент может даже оставить себе государственные «стройсберпре-мии», так как он предоставлял свои сбережения коллективу «стройсберегателей» в течение 7 лет. Он внес тем самым вклад для того, чтобы другие «стройсберегатели» получили необходимые им деньги ускоренными темпами.
После выплаты кредита начинается фаза возврата кредита, для которого действует низкий неизменяемый процент (от 4,5% до 6% годовых).
Прямая линия отражает эффективную процентную ставку для «стройсберкредитов» — 5,37% годовых. Эти ставки не изменяются. Они постоянны не только на период погашения ссуд, но и в течение всего времени действия договора.
Тем самым «стройсберегатель» с одной стороны имеет точный исходный базис калькуляции для своего объекта (стройка, покупка или модернизация квартиры) с момента заключения договора, с другой стороны — «стройсберегательный» кредит не подвергается колебаниям процентных ставок на рынке.
После 1998 года, однако, следует фаза резкого повышения процентных ставок. На вершине этого развития в 1999 году желающий строить, который взял кредит на рынке капитала, платит примерно 1.550 нем. марок, то есть почти на 40% больше, чем на несколько лет раньше. Вследствие этого, «стройсберегательные» средства, состоящие из сбережения и кредита, покрывают в Германии, как правило, только часть общего финансирования собственного дома или квартиры.
В целом, предоставление жилья гражданам, в той или иной форме, поддерживается государством. Различают две формы этой поддержки:
поддержка в приобретении жилья в частной собственности;
прямые и непосредственные субсидии квартплат.
Проблемы на рынке жилья Германии.
В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья. В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.
Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки.
Строительные мероприятия, связанные с субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок.
Поддержка при приобретении собственности, тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.
Пути поддержки жилищного строительства.
При поддержке в приобретении частной собственности на жилье различают два пути поддержки:
поддержка после начала финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих покупателю недвижимости при выплате процентов и погашении, связанных с возвратом полученного кредита. Как правило, эти льготы предоставляются в виде более выгодного налогообложения;
поддержка перед началом финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателю недвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупки дома или квартиры.
«Стройсбережение» является единственной сберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямую поддержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размере до 1.600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию в размере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Для незамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.
В новых Федеральных землях действуют другие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии при сберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральных землях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищной ситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятий по строительству и реконструкции жилья.
В 2000 году в Германии были приняты решения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую сумму 79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка лидируют сберегательные кассы, на долю которых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки, имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долей в 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общий объём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами были ипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занимали соответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральных земель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, что ипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Для того, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно, однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовом секторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс и соответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать в кредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям, но и также другим банкам.