Было найдено и реализовано следующее решение:
- в новых федеральных землях было введено немецкое право собственности на земельные
участки, т.е. в законодательном порядке была объединена собственность на землю и на
здания и сооружения;
- если земля находилась в народной собственности, то собственники зданий получали
право преимущественного приобретения земли, на которой находились их здания;
- если земля находилась в собственности третьих лиц, то собственники зданий получали
долгосрочное право пользования землей с обязательством выплачивать компенсацию за
пользование в размере, соответствующем рыночным требованиям.
Народная земля под народными предприятиями
В ходе преобразования народных предприятий в компании со 100-процентным участием государства народная земля, на которой стояли эти предприятия, стала собственностью предприятий. Для государства не возникла проблема выплаты компенсаций, так как собственность изменила свою принадлежность только в рамках имущества Тройханда.
В ходе приватизации предприятий Тройханд проверял, насколько соразмерным является наделение каждого предприятия землей. В определенных случаях земельные участки уже до приватизации выделялись из имущества предприятия и передавались входящему в состав Тройханда обществу, ведущему операции с недвижимостью, на 100% принадлежавшей государству. Тем самым стоимость и рыночная цена предприятия могли быть снижены, что повышало возможность его продажи. В результате Общество при
Тройханде, ведущее операции с недвижимостью (TLG) получило значительные земельные владения.
Приватизация незастроенных земельных участков
Тройханд осознавал риск того, что при массовой приватизации незастроенных земельных участков поднимется волна спекулятивных сделок с землей. По этой причине Тройханд принципиально продавал незастроенные земельные участки только в тех случаях, когда покупатель имел конкретные инвестиционные проекты и в рамках договора купли-продажи брал на себя обязательства осуществить эти инвестиции.
Принцип "продажа только инвесторам" помог сделать значительный вклад в дело быстрой передачи инвесторам незастроенных земельных участков в новых федеральных землях.
Сельское хозяйство
Большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". О быстрой продаже этих площадей не могло быть и речи по целому ряду причин. Во-первых, необходимо было выяснить права на эту собственность прежних владельцев, у которых земля была экспроприирована. С другой стороны, рынок сельскохозяйственных угодий в Европе не является настолько емким, чтобы справиться с большим предложением земельных участков без значительного падения цен.
Но возможно более быстрая приватизация имела важное значение для развития сельского хозяйства, поскольку это вело и достижению сельскохозяйственными предприятиями такого уровня производительности, который необходим в условиях конкуренции в Европейском Союзе. Поэтому федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, а сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий.
Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных и успешных сельскохозяйственных предприятий Европы.
Заключение
Реформа в области права собственности на землю и здания, осуществленная в ходе трансформации бывшей ГДР описанным здесь способом, прошла без больших трений. Если проблемы и имелись, то они были вызваны сложными правовыми вопросами, которые возникали при возврате земельных участков, экспроприированных до 08.05.1945 года или после октября 1949 года, их прежним собственникам. Естественно, прежние собственники хотели по возможности вернуть себе отчужденные у них земельные участки и здания. Только в случае невозможности возврата была предусмотрена компенсация вместо возврата. Возникшие здесь сложные вопросы, касающиеся установления фактов, особенно при принятии решений о возможности или невозможности возврата собственности, все еще приводят к задержкам инвестиций.Однако эта проблема, связанная со спецификой сложившейся в Германии ситуации, вряд ли возникнет в российской практике.
Список использованных источников
Нормативные акты
1. Конституция Федеративной Республики Германия
2. Гражданский кодекс Федеративной Республики Германия
3. Федеральный закон «Положение о ведении земельных книг»
4. Федеральное постановление «О принципах определения рыночной стоимости земельных участков
Специальная литература
1. Основные институты гражданского права зарубежных стран, М., 2000 г.
2. Конституции государств Европейского Союза. Под. Ред. Л. А. Окунькова.-М., 1999г.
Периодическая печать
1. Кузнецов А. В. Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России // Государство и право – 1999 г., №12
2. Лысенко О. Л. Дискуссия о кодификации частного права в германии // Вестник МГУ: Серия 11. Право- 1996г., №2
Тезисный план работы
CИСТЕМА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ И ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО В ГЕРМАНИИ.
- Собственность как существенный элемент правопорядка в Германии.
- Здания и сооружения являются существенными составными частями земельного участка.
- Земля как особенно надежное средство обеспечения долговых обязательств.
- Определения, касающиеся земельных участков, записываются в Германии в два реестра (кадастр недвижимости и земельная книга).
- Все земельные участки в Германии внесены в земельные книги.
Форма и содержание земельной книги определяются Федеральным законом ("Положение о ведении земельных книг").
- Публичный характер и доступность земельной книги и кадастра недвижимости.
- Особые формы собственности в рамках землеустройства (например,так называемая собственность на жилье).
ВОПРОСЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
- К оценочной деятельности привлекаются квалифицированные независимые эксперты и лица, обладающие особыми знаниями и навыками.
- Ориентиром при оценке стоимости земельных участков всегда служит их рыночная стоимость.
Ограничение прав собственности на землю и вопросы кредитования
- Ограничение права собственности на землю в интересах общества.
- Регулирование в рамках строительного права и права планирования.
- Наряду со строительным правом и правом планирования, немецкая правовая система предусматривает общее охранное право в интересах общества (охрана окружающей среды, охрана природы, охрана памятников и т.д.).
- Ограничение на изменение вида использования земельного участка и ограничение на продажу.
- Собственность на землю как основание для долгосрочного кредитования.
- Возможность использования стоимости здания под залог для получения ссуды.