- уверенность ипотекодержателя в том, что его "ранг", занимаемый в ряду других
кредиторов, после предоставления им кредита не может быть ухудшен без его согласия
(даже в пользу налогового ведомства).
- обеспечение надежности информации о возможностях использования земельного
участка.
- возможность продажи земельных участков в связи с альтернативными способами
использования (административное здание внутри тюремного комплекса не годится как
обеспечение для получения ипотечного кредита).
Регулирование в области организации кредитования
В принципе, каждый кредитор может получить от должника ипотечное обеспечение предоставляемого кредита (даже отец от своего ребенка). Поэтому инструмент ипотечного кредитования не связан только с кредитными организациями.
И все же ипотечный кредит является одной из важнейших предпосылок динамичного развития мелкого и среднего бизнеса в рамках народного хозяйства, а также предпосылкой хорошо функционирующего механизма жилищного строительства на основе кредитного финансирования.
Однако для того, чтобы ипотечный кредит занял это центральное положение в развитии народного хозяйства, необходимо, чтобы выполнялись еще некоторые условия. В первую очередь к ним относятся следующие.
Система установления процентной ставки на длительный срок
Ипотека имеет особые рыночные преимущества как база предоставления долгосрочных кредитов. Надежность ипотечного кредита в значительной степени не подвержена колебаниям кредитоспособности заемщика. Однако предоставление долгосрочного кредита нуждается в законодательном регулировании установления долгосрочных процентных ставок.
Мерой регулирования может служить твердый процент, установленный на многолетний период или на весь срок предоставления кредита, или же зависимость процентной ставки от определенного индекса. Решающим является то, чтобы регулирование в области установления процентных ставок соответствовало бы в равной степени интересам, как должника, так и кредитора.
Особой проблемой является учет инфляции в ходе погашения предоставленного ипотечного кредита. При невысоких показателях инфляции должник может быть связан обязательством выплатить согласованную сумму погашения и определенный номинальный процент, хотя процент, и состоит из "реального процента" и "потери капитала из-за инфляции".
Однако, при более высоких показателях инфляции номинальный процент, поскольку он содержит в себе компенсацию инфляции, превышает платежную способность должника. В таких случаях рекомендуется использовать индексные модели, при которых действительно выплачиваются только реальные проценты и доля погашения кредита, а компенсация инфляции в номинальном проценте начисляется на ссуженный капитал (такие модели в совершенстве разработаны в Бразилии).
Обеспечение долгосрочного рефинансирования (пассивная банковская операция)
Решающей проблемой каждого долгосрочного финансирования, предоставляемого финансовыми институтами, например, банками и т.д., является долгосрочное обеспечение встречного финансирования, т.е. пассивной банковской операции. В Германии это осуществляется двумя способами:
- за счет вкладов (под низкий процент) в сберкассах и коммерческих банках, когда
ожидается достаточно непрерывное поступление средств;
»
- за счет рефинансирования с помощью ипотечных закладных листов с аналогичным
сроком действия.
В интересах вкладчика немецким законодательством строго регулируется выпуск ипотечных закладных листов. Это регулирование касается покрытия ипотечных закладных листов за счет ценных объектов недвижимости, предоставляемых в качестве залога. Их стоимость должна быть оценена в соответствии с законодательными предписаниями, и на установленную таким образом стоимость может быть получено только 60% для ипотеки, являющейся фондом покрытия закладных листов.
Предпосылки для широкого использования ипотечного кредита
Предпосылкой для широкого использования ипотечного кредита является гарантия права собственности и возможность использования собственности. Конкретно речь здесь идет о следующем:
Возможность использования стоимости здания под залог для получения ссуды
Это возможно только тогда, когда здание становится прочной составной частью зарегистрированного в поземельной книге земельного участка (немецкая система), или когда при разделе собственности на земельный участок и здания обеспечивается такая же гарантия права собственности на соответствующее здание, зарегистрированное в поземельной книге, которая пользуется общественным доверием.
Стоимость
Для финансирования с помощью ипотечных кредитов могут использоваться только такие земельные участки (со зданиями), которые помимо собственной спекулятивной стоимости обеспечивают текущие поступления (или могут иметь их при соответствующем использовании), за счет которых может осуществляться погашение кредита. Это касается:
- сдаваемых в аренду жилых зданий (но не замков в отдаленных местах);
- промышленной недвижимости, которая может быть подвергнута изменениям (хотя едва
ли это может относиться к земельным участкам и сооружениям металлургических
предприятий);
- сельскохозяйственных полезных площадей (однако, при невысокой доходности
сельскохозяйственных площадей это проблематично, т.к. легко может привести к превышению пассивов сельскохозяйственных предприятий над активами).
Только в том случае, если могут быть созданы названные здесь институциональные предпосылки (к ним также относится и хорошо функционирующий сектор сберегательных и ипотечных банков), можно успешно использовать ипотечный кредит для создания рыночной экономики, ориентированной на интересы среднего класса, динамично развивающегося сельского хозяйства и жилищного хозяйства.
Позитивный опыт Германии в сфере использования собственности
на землю на этапе перехода от плановой к рыночной экономике.
При трансформации социалистической системы хозяйствования в рыночную на территории бывшей ГДР тоже возникали значительные проблемы при реформировании права собственности на землю.
Правда, часть жилищного фонда, особенно односемейные коттеджи, построенные еще в довоенное время, продолжала оставаться в частной собственности. То же самое относилось - по крайней мере, теоретически - и к собственности на землю членов сельскохозяйственных производственных товариществ.
Однако во всем секторе национализированных предприятий, национализированного жилья и в крупном секторе нового жилищного строительства собственность на землю была все же ликвидирована. Для обозначения этого понятия использовался термин "народная собственность". При реформировании правовой и хозяйственной системы в 1990 г. возникли следующие проблемы:
Распределение полномочий
Согласно новому правопорядку, собственность на "народные" земельные участки должна была быть распределена среди разных общественно-правовых субъектов, в первую очередь:
- федерации;
- федеральных земель;
- коммун (муниципалитетов);
- национализированных предприятий (до тех пор, пока они еще принадлежали на 100%
федерации или коммунам).
В ходе осуществления Договора об объединении Германии законодательно четко регулировалось, какой государственный субъект получает в каждом конкретном случае в собственность определенные "народные" земельные участки:
- народные предприятия, которые все сразу в соответствии с Законом от 01.07.1990 г.
были преобразованы в отдельные компании (находившиеся на 100% в собственности
Тройханда, т.е. в собственности федерации), получили используемые ими земельные
участки, здания и сооружения в собственность и должны были поставить их на свой
баланс после оценки их рыночной стоимости.
- федерация и федеральные земли получили в собственность земельные участки, которые
использовались в таких же целях, в каких в Западной Германии обычно используются
земельные участки федерации или федеральных земель.
- коммуны получили в собственность те земельные участки, которые использовались в
целях, которые в Западной Германии обычно находятся в компетенции коммун. Кроме
того, они получили в собственность весь сектор народного жилищного фонда (если только речь не шла о жилищном фонде, находящемся в собственности предприятий).
Благодаря такому распределению в соответствии с действующим законодательством право собственности было принципиально заново отрегулировано. Однако для того, чтобы добиться четкого правового регулирования в отношении отдельных земельных участков и их обмеров, а также в спорных и сомнительных случаях, было создано особое ведомство (как подразделение Тройханда). Оно должно было решать вопросы распределения каждого земельного участка в отдельности, прежде чем новый собственник мог быть зарегистрирован в поземельной книге, то есть до того, как он смог бы продать земельный участок.
Это имело решающее значение, прежде всего для предприятий, которые в ходе приватизации должны были получить уверенность в своем праве собственности на совершенно конкретные земельные участки и тем самым определиться в вопросе о своей стоимости.
Разделение собственности на здания и сооружения и собственности на землю
В ГДР был введен принцип раздельной собственности на землю и на здания и сооружения. На находящихся в народной собственности земельных участках строились многочисленные дома (дачи), находившиеся в частной собственности. Частично это происходило и на частных земельных участках, которые принадлежали третьим лицам и были секвестрированы или отчуждены.