- временем выполнения оценки;
- ценой, которая может быть получена при обычных сделках. При этом следует учитывать
как юридические условия (например, обременение правом ипотечного залога), так и
фактические характеристики земельного участка, например, его состояние и
расположение.
б) Оценка стоимости незастроенных земельных участков
Решающим для незастроенных земельных участков является определение стоимости земли. Она определяется с учетом так называемых земельных нормативных показателей. Земельные нормативные показатели устанавливаются самостоятельными и независимыми комиссиями экспертов раз в год на основе анализа цен на земельные участки. Земельные нормативные показатели, рассчитанные комиссиями экспертов, сообщаются компетентному налогово-финансовому ведомству и подлежат опубликованию.
1 Л
Каждый гражданин имеет право запросить информацию о земельных нормативных показателях. При определении стоимости земли эти показатели могут использоваться как наряду с ценами на аналогичные земельные участки, так и вместо них.
в) Оценка застроенных земельных участков
Для оценки стоимости застроенных земельных участков необходимо отдельно определить стоимость земли и стоимость зданий и сооружений.
При этом стоимость земли определяется так же, как и для незастроенных земельных участков. Оценка стоимости зданий и сооружений осуществляется с помощью одного или нескольких методов: сравнительного (сравниваются цены на сопоставимые земельные участки), доходного (рассчитывается чистая прибыль от земельного участка за вычетом издержек на хозяйственное управление и с учетом остаточного срока службы зданий и сооружений), метода определения реальной стоимости (из издержек производства вычитается снижение стоимости в результате старения, из-за строительных дефектов и строительных повреждений).
В соответствии с положениями немецкого Гражданского кодекса, согласно которому здания являются важной составной частью земельного участка, не обладая при этом собственным правовым статусом, из элементов оценки стоимости - стоимости земли и стоимости зданий и сооружений - образуется единая стоимость земельного участка как хозяйственной единицы, которая охватывает весь земельный участок, включая все его составные части.
Если параллельно используются несколько методов оценки стоимости (методы сравнительный, доходный и реальной стоимости), то рыночная стоимость рассчитывается по результатам различных методов, однако при этом не допускается выведение среднего арифметического из результатов различных видов расчетов.
г) Оценка стоимости наследуемого права застройки и стоимости земельного участка,
обремененного наследуемым правом застройки
Наследуемое право застройки и обремененный им земельный участок оцениваются
раздельно.
Оценка стоимости осуществляется на основе особых постановлений, согласно которым сначала определяется стоимость земли того или иного земельного участка без учета наследуемого права застройки, а затем рыночная стоимость наследуемого права застройки. Особое внимание уделяется размеру процентов на наследуемое право застройки, сроку действия наследуемого права застройки и в определенных случаях компенсации, которая должна быть выплачена по истечении срока действия наследуемого права застройки.
Правовое регулирование ограничения права собственности
на земельные участки в интересах общества
1.1. Предварительное замечание
По законодательству, государство должно регулировать вопросы собственности на землю таким образом, чтобы использование земельных участков осуществлялось с учетом интересов общества. Этим обусловлено ограничение свободы распоряжения частной собственностью, получившее правовую гарантию в Конституции Федеративной Республики Германия благодаря принципу "связанности обязательством использовать собственность в общественных интересах".
В принципе, такое соблюдение интересов общества в Германии осуществляется двояко:
- через право государства на приобретение или отчуждение земельного участка, когда
право пользования переходит государству в полном объеме. В случае принудительного
отчуждения в качестве компенсации выплачивается рыночная стоимость отчуждаемого
участка. Право на проведение отчуждения может быть оспорено в судебной инстанции по
ходатайству потерпевшей стороны (это касается как причины отчуждения, так и суммы
компенсации);
- через всеобщие правила по ограничению использования, которые, однако, не ущемляют
сам принцип собственности и вытекающие из него права пользования собственностью.
Такие ограничения можно вводить только на основе законов, которые достаточно
конкретно регулируют ограничения права собственности и в некоторых случаях
предусматривают экономическую компенсацию за ограничение возможности пользования
собственностью. Основанием для введения таких ограничений могут служить
региональное и муниципальное право планирования, строительное право,
природоохранное право, право в области охраны окружающей среды, право в области
охраны памятников и др.
Возможности приобретения собственности государством
Государство (включая коммуны) может приобретать земельные участки тремя способами:
При определенных предусмотренных законодательством обстоятельствах государство имеет право отчуждать собственность на земельный участок, находящийся в частной собственности, в рамках одностороннего административного акта. В этом случае прежний собственник должен получить компенсацию в размере рыночной стоимости данного земельного участка. Отчуждение допускается только в случаях, которые являются предметом особого государственного регулирования. Прежде всего, отчуждение собственности в пользу государства допускается в следующих целях:
- Строительство транспортных путей
Осуществить отчуждение можно в том случае, когда транспортные пути или иные коммуникации (автомобильные дороги, железные дороги, аэропорты, системы электро-, газо-, водоснабжения и необходимые для этого сооружения) строятся общественными организациями или организациями частного права.
1/S
- Санирование городов
Отчуждение возможно, если согласно закону определенный городской район объявляется зоной санирования и санирование или необходимые для этого строительные меры можно осуществить только путем отчуждения соответствующего земельного участка в пользу государства.
- Размещение промышленных предприятий
Отчуждение собственности в пользу государства возможно также и в том случае, когда это необходимо для размещения промышленных предприятий или других предприятий, деятельность которых соответствует интересам общества, и иное размещение предприятий не представляется возможным.
- Прочие сооружения в интересах общественности
Отчуждение возможно также, когда оно необходимо для реализации строительства других сооружений, отвечающих интересам общества, например, военных сооружений, государственных и коммунальных сооружений и др.
- Укрупнение земельных владений
Отчуждение возможно также в интересах рационального ведения сельского хозяйства, например, для увеличения посевных площадей или для разукрупнения слишком больших полей, насаждения лесозащитных полос, высадки деревьев для укрепления почвы и т.д.
Право преимущественной покупки
Право преимущественной покупки - это право бенефициара (как правило, коммуны, но в принципе и частное лицо может иметь право преимущественной покупки) войти в имеющий законную силу договор купли-продажи и приобрести данный земельный участок вместо лица, которое является покупателем согласно этому договору, с соблюдением всех условий договора купли-продажи. Права преимущественной покупки могут принципиально согласовываться в договоре между коммуной и собственником земельного участка (например, если этому предшествовало приобретение земельного участка из владений коммуны). Однако Строительный кодекс Германии допускает, что коммуны в рамках принятия ими решений по планированию в отношении определенных земельных участков могут в одностороннем порядке определять право коммуны на преимущественную покупку. Это возможно прежде всего в следующих случаях:
»
- в отношении незастроенных земельных участков, которые в планах указаны как
территории жилищного строительства;
- в отношении земельных участков в городских районах, которые объявлены районами
санирования;
- в отношении незастроенных земельных участков на территории, для которой утвержден
план городской застройки.
Пользование правом преимущественной покупки допускается только тогда, когда это служит интересам общества.
Покупка земельных участков на рыночных условиях
Государство и коммуны имеют право приобретать земельные участки на рыночных условиях по свободному соглашению. Обязательным условием этого является получение ими при составлении бюджета разрешений согласно бюджетному праву.
Такую покупку земельных участков государство и коммуны предпринимают, прежде всего, в следующих случаях:
- если земельные участки требуются для выполнения конкретной задачи, стоящей перед
государством или коммуной, и нужно избежать сложного пути отчуждения земельного
участка в пользу государства;