На Западе существует множество различных вариантов финансирования продажи имущества по рассмотренным выше способам. Они могут предусматривать выпуск различных видов закладных:
• с переменным процентом;
• с участием;
• отзывные;
• со сменой должника при досрочном погашении кредита и др.
Принятие обязательства по кредиту может включать (или не включать) увеличение процентной ставки, личную ответственность по долгу, депонирование денежных средств у третьего лица и другие процедуры.
«Младшее» финансирование, предоставляемое третьей стороной, предполагает «шаровой» платеж, изменяющиеся во времени платежи, постоянную субординацию и иные условия расчетов покупателя с продавцом.
Финансирование ипотечной сделки продавцом можно осуществлять на любых условиях, согласованных сторонами, но каждый из способов финансирования отражается на финансовом положении продавца и покупателя.
Большинство покупателей недвижимости вправе рассчитывать, что при ее перепродаже они получат определенный доход.
Выручку от перепродажи имущества называют реверсией. Несмотря на то, что реверсия будет получена в будущем, можно достаточно точно спрогнозировать ее сумму и оценить текущую (настоящую) стоимость последней.
Пример
Выручка от перепродажи объекта ожидается в сумме S498 тыс., и она должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимость реверсии при различных ставках процента показана в табл. 11.20.
Таблица 11.20
Расчет текущей стоимости реверсии при различных процентных ставках
| Ставка процента (дисконта), % | Множитель дисконтирования для периода в 10 лет (по финансовым таблицам) | Будущая стоимость реверсии, S | Текущая стоимость реверсии (гр. 2 х гр. 3) |
| 8 | 0,4632 | 498000 | 230674 |
| 12 | 0,3220 | 498000 | 160356 |
| 15 | 0,2472 | 498000 | 123106 |
| 20 | 0,1615 | 498000 | 80430 |
Завершающим этапом ипотечно-инвестиционного анализа является суммирование текущей стоимости реверсии, денежного потока и текущего остатка ипотечных обязательств. Эти слагаемые все вместе показывают общую величину ожидаемого эффекта от вложений в недвижимое имущество.
Пример
Текущая стоимость ожидаемого за 10-летний период потока наличности составляет $144 тыс., предполагают, что после этого срока имущество будет передано. Текущая стоимость реверсии после вычета из цены перепродажи существующей ипотечной задолженности и применения фактора реверсии составила $124 тыс.[67]
Тогда текущая стоимость собственного капитала равна $268 тыс. (144 + 124). Сумма $268 тыс. представляет собой текущую стоимость собственного капитала после учета расходов по обслуживанию ипотечного долга и остающегося неоплаченным на момент перепродажи остатка кредита. Соответственно покупатели могут заплатить за недвижимость $268 тыс. плюс сумму ипотечного долга. Если текущий ипотечный долг равен $800 тыс., то реальная цена объекта составит $1068 тыс. (268 + 800).
Выводы.
1. Ипотечно-инвестиционный анализ является завершающим этапом осуществления сделки с недвижимостью. Период реализации права собственности может быть разделен на три стадии: приобретение, использование и ликвидация (перепродажа) объекта. На каждой из этих стадий собственники капитала получают остаточный доход.
2.Покупатели вносят обязательный платеж наличными, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее суммы ипотечного кредита, который переходит к ним как долговое обязательство.
3.Собственники капитала получают остаточный чистый доход от использования недвижимого имущества после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга. При перепродаже они получают денежную наличность из цены реализации.
4.Стоимость приносящей доход недвижимости может быть определена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала.
5.Базой для расчета стоимости собственного капитала является текущая стоимость ожидаемого в будущем эффекта: остаточного потока денежной наличности на этапе использования объекта недвижимости и остатка цены после его перепродажи.
6.Сумма ипотечной задолженности и оценочной стоимости собственного капитала представляет собой оценку объекта.
Глава 12
ПОРТФЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
12.1. Характерные особенности финансовых инвестиций (вложений)
Привлечение свободных денежных средств и помещение их в различные виды активов акционерного общества (АО) осуществляют посредством выпуска и обращения на фондовом рынке эмиссионных ценных бумаг (акций и корпоративных облигаций).
Ценной бумагой признают документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление и передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги удостоверенные ею права переходят в совокупности к другому лицу. Утрата ценной бумаги (финансового инструмента) лишает ее владельца возможности реализовать выраженное в ней право.
Согласно ГК РФ (часть первая) можно выделить следующие отличительные признаки эмиссионных ценных бумаг (ЭЦБ):
• это документы;
• их составляют по установленной форме;
• они удостоверяют имущественное право;
• осуществление или передача имущественных прав возможны только при предъявлении этих документов;
• их размещают выпусками.
С позиции корпоративных финансов можно выделить дополнительные особенности ЭЦБ:
• ценные бумаги — денежные документы, удостоверяющие имущественное право в форме титула собственности (акции корпораций) или имущественное право как отношение займа владельца документа (инвестора) к эмитенту (корпоративные облигации);
• ценные бумаги — документы, свидетельствующие об инвестировании денежных средств;
• акции акционерных обществ выражают требования, предъявляемые к реальным активам;
• ценные бумаги приносят их владельцу доход в будущем в форме дивидендов, процентов либо прироста стоимости бумаг (в виде разницы между ценой продажи (погашения) и покупной стоимостью);
• вместе с ценными бумагами к их владельцу переходят все финансовые риски (например, риски изменения цены, неплатежеспособности должника, ликвидности и др.).
Эти свойства делают их собственников капиталовладельцами.
С позиции бухгалтерского учета финансовые вложения и портфельные инвестиции — не одно и то же. Финансовые вложения — более емкое понятие, поскольку в их состав включают:
• государственные и муниципальные ценные бумаги (облигации);
• ценные бумаги других организаций, в том числе долговые ценные бумаги, в которых определены дата и стоимость погашения (облигации, векселя);
• вклады в уставные (складочные) капиталы других организаций, в том числе дочерних и зависимых хозяйственных обществ;
• депозитные вклады в кредитных организациях;
• займы, предоставленные другим организациям;
• дебиторскую задолженность, приобретенную на основании уступки права требования;
• вклады организации — товарища по договору простого товарищества и др.
В состав финансовых вложений организаций не входят:
• собственные акции, выкупленные акционерным обществом у владельцев для последующей перепродажи или аннулирования;
• векселя, выданные организацией-векселедателем продавцу (поставщику при расчетах за проданные товары, продукцию, выполненные работы и услуги) (на условиях коммерческого кредита);
• вложения в материальные и нематериальные активы;
• драгоценные металлы, ювелирные изделия, произведения искусства и иные аналогичные ценности, приобретенные не для осуществления обычных видов деятельности;
• вложения в недвижимое и иное имущество, имеющее материально-вещественную форму, предоставляемые организацией во временное пользование (временное владение и пользование) за плату.
Портфельные инвестиции включают вложения в ценные бумаги с целью извлечения экономической выгоды (дохода) или приобретения контрольного пакета акций других компаний (с целью их поглощения или слияния).
Выпуск финансовых инструментов представляет собой совокупность ценных бумаг одного эмитента, обеспечивающих равный объем прав владельцам и размещаемых первоначально на одинаковых условиях. Все бумаги одного выпуска должны иметь один государственный регистрационный номер.
Ценные бумаги могут выступать объектом следующих финансовых операций:
• выпуска (эмиссии) для первичного размещения на фондовом рынке (например, для формирования уставного капитала вновь образуемого акционерного общества и его последующего увеличения);
• обращения, т. е. купли-продажи путем заключения гражданско-правовых сделок, влекущих переход прав собственности на ЭЦБ;
• погашения, т. е. изъятия из обращения с выплатой владельцам соответствующего вознаграждения (например, при уменьшении уставного капитала акционерного общества);
• залога и страхования (например, высоколиквидные ценные бумаги — акции эмитента предоставляют право акционерному обществу получить в банке ссуду под залог ценных бумаг);
• доверительного управления; согласно ст. 1013 ч. II ГК РФ объектами доверительного управления могут быть ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество;
• срочных контрактов на фондовой бирже (опционных и фьючерсных сделок).
Виды прав, удостоверяемые ЭЦБ, обязательные реквизиты, требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законодательством РФ. Отсутствие обязательных реквизитов или несоответствие их установленной форме влечет недействительность ценной бумаги. Многообразие видов ценных бумаг определяет множественность их классификации.