Целесообразно проанализировать такие аспекты кредитного финансирования, как:
• влияние финансирования на стоимость имущества;
• виды финансовых институтов (посредников), оперирующих на рынке не
движимости;
• эффект финансового левериджа (рычага);
• финансирование недвижимости продавцом;
• эквивалент стоимости объекта в наличных денежных средствах.
11.5.2. Влияние финансирования на стоимость имущества
Финансирование недвижимости не оказывает существенного влияния на ее стоимость, но сильно воздействует на цену имущества. Обратимся к нефтеразведке
Издержки остаются постоянными вне зависимости от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Получается, что стоимость и цена нефтяной скважины различны. Недвижимость продают как инвестиционный товар. Покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают не стоимость, а цену объекта недвижимости. Поэтому финансирование влияет не на стоимость, а на цену. Любое финансирование не изменяет физические свойства недвижимости и не увеличивает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование влияет на сумму наличного платежа собственника и на последующие ежемесячные выплаты.
Например, если продавец готов финансировать приобретение имущества, предоставляя кредит под 1% с 25-летним сроком амортизации, то покупатель может согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость имущества плюс стоимость благоприятного финансирования. Таким образом, выбранная схема финансирования воздействует на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.
Оценивая рыночную стоимость объекта, следует помнить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида имущества. «Типичным» финансированием считают денежную сумму, которая будет предоставлена третьей стороной — кредитором плюс взимаемый при этом процент. Часто цены на недвижимость слишком высокие, поскольку они включают несколько оплаченных продавцом дисконтных пунктов по кредиту, предоставленному третьей стороной. Данная операция изменяет цену, но не стоимость объекта недвижимости. На практике цена зависит как от потребительских свойств самой недвижимости, так и от способа ее финансирования. Если третья сторона (банк) не может предоставить кредит покупателю, то необходимые средства последнему может предоставить продавец. Чем выгоднее его условия, тем более высокую цену назначает продавец за конкретный объект. Поскольку финансирование не отражается на стоимости, то последняя остается значительно ниже цены приносящей доход недвижимости.
11.5.3. Виды финансовых институтов (посредников)
Наиболее важную роль на рынке недвижимости США выполняют следующие финансовые посредники:
• компании по страхованию жизни;
• сберегательные и кредитные ассоциации (СКА), взаимосберегательные банки;
• коммерческие (ипотечные) банки;
• трасты по инвестициям в недвижимость;
• пенсионные фонды.
Дадим им краткую характеристику.
Крупные компании по страхованию жизни заинтересованы только в крупных кредитах бизнесу на сумму свыше $1 млн. Они не располагают возможностями для обслуживания множества мелких ссуд. Обладая активами в миллиарды долларов, некоторые страховые компании способны достичь высокого уровня диверсификации операционной деятельности. Они предпочитают вложить в один проект $10 млн. и более, чем предоставлять ссуды на строительство жилых домов множеству мелких застройщиков. Страховые компании стремятся к такому уровню отдачи и защищенности кредитов, который обеспечивают постоянные закладные на законченные строительством объекты.
Сберегательные и кредитные ассоциации (СКА) предлагают первые кредиты под залог жилых домов. Это дома на одну-четыре семьи. Только наиболее крупные СКА выдают кредиты на сумму свыше $ 1 млн. на единичный проект. Многие СКА активно кредитуют многосемейные дома в диапазоне от $100 тыс. до $1 млн. Такие ссуды покрывают до 80% стоимости жилых домов, остальные 20% оплачивают наличными индивидуальные застройщики.
Коммерческие банки активно предоставляют кредиты на приобретение любых видов недвижимости. Последние предлагают только при условии предоставления постоянными кредиторами «обязательства о выкупе». После завершения проекта строительный кредит рефинансируют постоянным ипотечным кредитом.
Трасты по инвестициям в недвижимость вкладывают в строительные кредиты постоянные ипотечные ссуды, собственный капитал и лизинговые соглашения. Они специализируются на инвестициях одного или двух типов.
Пенсионные фонды приобретают постоянные закладные на приносящую доход недвижимость. За последние годы многие из них вложили свой капитал или приобрели имущество без использования залогового финансирования.
11.5.4. Эффект финансового левериджа (рычага)
Под финансовым левериджем подразумевают использование заемных средств для завершения сделки по приобретению недвижимости или других активов. На практике возможны три случая:
1.Если финансовая отдача от активов, приобретенных на заемные средства, превышает ставку банковского процента, то леверидж имеет положительное значение. Инвестор получает прибавку к рентабельности собственного капитала.
2.Если стоимость купленных в кредит активов не повышается или отдача от них ниже процентной ставки за кредит, то леверидж имеет отрицательное значение.
3.Леверидж остается нейтральным, если недвижимость приносит норму доходности, равную проценту по привлеченному кредиту.
Пример
Чтобы проиллюстрировать воздействие эффекта финансового рычага (ЭФР) на доходность компании, рассмотрим свободное от задолженности имущество, цена которого равна $1000 тыс. Баланс имущества фирмы и операционный доход, который оно приносит, представлены в табл. 11.6, 11.7.
Покупатель, выкупивший объект за $1000 тыс. наличными денежными средствами, получит чистый операционный доход в сумме $130 тыс. Таким образом, общий коэффициент доходности имущества составит 13% (130/1000 х 100).
Конечная отдача будет выше, если повысится чистый операционный доход или возрастет стоимость имущества и оно будет продано по более высокой цене, чем первоначальные затраты на его приобретение. С другой стороны, потеря при продаже или снижение чистого операционного дохода приведет к падению конечной отдачи, и она будет ниже общего коэффициента доходности (13%). Во многих случаях кредиты на приобретение приносящей доход недвижимости предоставляет третья сторона, поэтому продавец получает всю оплату в денежной наличности.
Таблица 11.6
Баланс при первой закладной на недвижимость
| Показатели | Величина показателя, $тыс. |
| Активы | |
| Основные средства | 900 |
| Земельный участок | 100 |
| Активы — всего | 1000 |
| Пассивы | |
| Ипотечный кредит | - |
| Капитал (платеж наличными) | 1000 |
| Пассивы — всего | 1000 |
Таблица 11.7
Отчет о движении денежных средств (наличности)
| Показатели | Величина показателя, $тыс. |
| 1. Потенциальный валовой доход | 200,0 |
| 2. Поправка на уровень загрузки и потерь при выборе платежей | -20,0 |
| 3. Прочие доходы | 16,0 |
| 4. Действительный валовой доход (200 - 10 + 6) | 196,0 |
| 5. Операционные расходы | -66,0 |
| 6. Чистый операционный доход (196 - 66) | 130,0 |
| 7. Расходы по обслуживанию долга ($8425,8 х 12 мес.) | -101,11 |
| 8. Поступление наличности до уплаты налога (130,0 - 101,11) | 28,89 |
Пример
Используя данные предыдущего примера, предположим, что вместо оплаты наличными в сумме $1000 тыс. покупатель привлекает первый ипотечный кредит на $800 тыс., который погашается в течение 25 лет. Ежемесячные выплаты при годовой ставке в 12% равны 1%.
Баланс имущества и операционный доход, который оно генерирует, приведены в табл. 11.8,11.9.
За счет получения первого ипотечного кредита на $800 тыс. платеж наличными деньгами снижен до 20% от цены (200/1000 х 100) вместо прежних 100%. Однако собственник по-прежнему контролирует недвижимость.
Если повысится стоимость объекта или вырастет чистый операционный доход, то собственник (но не держатель закладной) получит дополнительное вознаграждение. Если же имущество обесценится на 20% или на эту величину снизится получаемый от него действительный валовой доход, то стоимость капитала станет отрицательной. В том случае, если ипотечная задолженность превысит стоимость объекта, образуется дефицит денежных средств. Если допустить, что указанный в данном примере уровень притока наличности останется постоянным, то собственник капитала повысит текущую ставку дохода с 13% (130/1000 х 100) до 14,44% (28,89/200 х 100), т. е. появится задолженность по ипотечному кредиту. Эти данные свидетельствуют о положительном финансовом рычаге. При отсутствии долгового финансирования уровень текущей задолженности останется неизменным (13%). Поскольку финансирование осуществляют за счет ипотечного кредита с константой ниже 13% (101,11/800,0 - 0,126387 или 12,64%), то финансовый рычаг увеличивает текущий наличный доход владельца объекта.
Таблица 11.8
Баланс при первой закладной на имущество
| Показатели | Величина показателя, $тыс. |
| Активы | |
| Основные средства | 900 |
| Земельный участок | 100 |
| Активы — всего | 1000 |
| Пассивы | |
| Ипотечный кредит | 800 |
| Капитал (платеж наличными) | 200 |
| Пассивы — всего | 1000 |
Таблица 11.9