Комплексный финансовый анализ (стр. 86 из 111)

Некоторую защиту от такого риска обеспечивают условия выдачи с периодическим пересмотром процентной ставки. Схема такого кредитования предполагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на условиях пересмотренной процентной ставки. Таким образом, происходит среднесрочное финансирование должника при долгосрочном погашении задолженности.

В результате кредитную сделку адаптируют к изменяющимся условиям финансового рынка. Такой вид кредита получил широкое распространение в Великобритании и Канаде.

7.Аналогичную цель — учет колебаний на кредитном рынке — преследует ипотека с переменной процентной ставкой. Уровень ставки фиксируют в кредит ном договоре банка с заемщиком в виде определенной величины процента. Он привязан к какому-либо финансовому показателю или индексу инфляции. Пересмотр ставки происходит один раз в полугодие. Чтобы ее колебания не были слишком значительными, предусматривают предельную норму ее корректировки (например, не более 2%). Указывают и минимальную величину подобной корректировки.

8.Проблему инфляции в связи с выдачей ипотечного кредита можно решить с помощью его предоставления с дележом прироста стоимости имущества (применяют в США). Стороны при заключении контракта договариваются о том, что банк предоставляет кредит по сниженной процентной ставке. В свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концу срока кредитной сделки. Обычно процентную ставку по сравнению с рыночной величиной снижают на 30-35%. Такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в виде компенсации.

9.Для заклада жилья пожилыми домовладельцами в США используют особый вид закладной с обратным аннуитетом.

Аннуитет — ежегодный платеж или периодически уплачиваемая сумма для погашения обязательств одного партнера по сделке перед другим. Такой платеж бывает в пользу кредитора (при погашении займа), включая ссудный процент. Таким образом, аннуитет — как получение какой-либо суммы, так и ее выплата. Авансовый аннуитет предполагает платежи в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты осуществляют в конце каждого периода.

Отсрочный аннуитет — серия периодических платежей или поступлений, которая начинается с некоторого момента в будущем. Ипотека с обратным аннуитетом выражает финансовое соглашение, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При данной ипотеке остаток основной суммы кредита повышается на величину периодических выплат и всю сумму накапливаемых процентов. Подобная ипотека направлена на получение определенного дохода (от кредитора) от заклада дома его владельцем. Операция напоминает продажу недвижимого имущества с погашением его стоимости в рассрочку.

11.3. Расчеты по ипотечным кредитам

Расчетно-аналитическую работу по ипотечному кредиту осуществляет кредитор (банк). Однако и заемщику необходимо знать направления и размеры денежных потоков, возникающих при ипотечной сделке.

Операции по стандартному (типовому) ипотечному кредиту показаны на рис. 11.2.

Из рис. 11.2 следует, что продавец получает от покупателя за некоторое имущество назначенную цену ($240 тыс.). Покупатель берет для оплаты имущества кредит в банке ($200 тыс.) под залог этого имущества ($200 тыс.) и добавляет собственные средства ($40 тыс.). Погашение кредита происходит ежемесячными платежами (в конце месяца) в сумме $2,86942 тыс. Выплачивается также процент за кредит по ставке 12% годовых, начисляемый ежемесячно.

Динамика остатка задолженности по стандартной ипотечной ссуде представлена в табл. 11.1.[61]

Таблица 11.1

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту, $

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос в погашение долга	Проценты	Погашение долга
1	200000	2870	2000	870
2	199130	2870	1992	878
3	198252	2870	1982	886
37	162548	2870	1626	1244
38	161304	2870	1614	1256
39	160034	2870	1600	1268
118	8438	2870	84	2786
119	5654	2870	56	2814
120	2842	2870	28	2842

Схема ипотеки с ростом платежей в основном не отличается от традиционной. Расхождение только в том, что в течение некоторого начального интервала времени (на протяжении 20 месяцев) взносы повышают с определенным постоянным темпом (допустим 4%). Остальные взносы уплачивают постоянными суммами (табл. 11.2).[62]

Таблица 11.2

Динамика остатка ссудной задолженности по ипотечному кредиту

с ростом платежей, $

Месяц	Остаток долга на начало месяца	Взнос в погашение долга	Проценты	Погашение долга
1	200000	1478	2000	-522
2	200522	1536	2004	^68
3	200990	1598	2010	-412
9	202498	2022	2024	-2
10	202502	2104	2026	78
20	197356	3114	1974	1140
21	191416	3114	1962	1152
119	6134	3114	62	3052
120	3082	3114	30	3084

Из табл. 11.2 следует, что увеличение долга происходит до девятого месяца включительно, а начиная с десятого месяца долг понижается, т. е. взносы на его погашение превышают процентные платежи.

Ипотека с залоговым счетом имеет свои особенности. Для заемщика этот вид ипотеки в отношении способа погашения долга ничем не отличается от кредита с ростом платежей. Для заимодавца (банка) — это традиционная ипотека. Такое совмещение двух схем достигается открытием специального залогового счета, на который должник вносит некоторую сумму. Залоговый счет в какой-то мере обеспечивает заем в начале сделки. Данный счет предназначен для компенсации нарастающих на первых этапах сделки взносов должника (рис. 11.3).

Продавец получает от покупателя денежную компенсацию стоимости объекта недвижимости. Она состоит из кредита ($230 тыс.), полученного под 12% годовых, суммы погашения $3,3 тыс. (2,3 тыс. проценты + 1,1 тыс. долг) и $10 тыс. собственных средств. В то же время покупатель открывает залоговый счет на $30 тыс. На сумму счета начисляют проценты по ставке 10% годовых. Если в течение первых двадцати месяцев уменьшение списания со счета определено на уровне 2% в месяц, то сумма первого списания равна $1956. Таким образом, сумма списания со счета составляет: $1956, 1918,1878,..., 1306. В свою очередь должник увеличивает взносы в размерах:

1.3300 - 1956 = $1344.

2.3300-1918 = $1382.

3.3300 - 1226 = $2074 (сумма взноса в двадцатом месяце).

В этот момент счет оказывается полностью исчерпанным. Дальнейшие взносы равны $3300. Если сумма первого взноса задана в размере $2000, а остальные условия неизменны, то сумма залогового счета должна составить $39 130. Залог со сниженной ставкой аналогичен схеме ипотеки с залоговым счетом. В этом случае также открывают отдельный счет, с которого компенсируется недостаток средств у должника в первый период погашения задолженности. Однако счет открывает не должник (покупатель), а продавец имущества. Для продавца открытие счета — своеобразная уступка в цене, которая в определенных условиях для покупателя более привлекательна, чем простое снижение цены приобретаемого объекта (рис. 11.4).

При использовании данной схемы продавец частично финансирует покупателя за счет своих средств, чтобы стимулировать успешное завершение торговой сделки. Впоследствии покупатель полностью погашает стоимость приобретенного им объекта недвижимости за счет полученного в банке кредита и собственных средств.

11.4. Условия предоставления и погашения ипотечных кредитов

11.4.1. Постоянный ипотечный кредит

Применение финансовых инструментов, положенных в основу оценки недвижимости, создает базу для привлечения ипотечного кредита. Во-первых, сумму и время получения доходов, генерируемых данным кредитом, обычно можно прогнозировать с более высокой точностью, чем по другим видам инвестирования капитала в недвижимость.

Во-вторых, применение в ипотеке техники кумулятивного процента является стандартной процедурой, не представляющей особой сложности. Цены на ипо

темные кредиты хорошо известны на финансовом рынке. Напротив, цены на акции, вкладываемые в недвижимость, определяются конъюнктурой фондового рынка, возможностями вложения капитала в альтернативные проекты.

В-третьих, рассмотрение способов оценки постоянной закладной создает основу для анализа потока доходов. Например большинство постоянных закладных, используемых в США, являются самоамортизирующимися, предусматривая периодические равновеликие платежи.