Комплексный финансовый анализ (стр. 85 из 111)

Эмитент ипотечных облигаций обязан информировать их владельцев о наличии у них права требовать досрочного погашения принадлежащих им облигаций с ипотечным покрытием, цене и порядке проведения такого погашения. Он уведомляет их в письменной форме или публикует информацию (сообщения) в печатных периодических изданиях тиражом не менее чем десять тысяч экземпляров не позднее чем через пять дней со дня наступления события.

Для формирования цивилизованного рынка недвижимости в РФ недостает:

• специального федерального закона об ипотечных банках и механизме их функционирования;

• реально работающих инструментов залога имущества;

• единой компьютерной сети регистрации объектов недвижимости и сделок с ними;

• налоговых льгот для субъектов рынка недвижимости;

• формирования положительного имиджа ипотеки;

• эффективных схем ипотечного кредитования жилищного строительства (хотя такие попытки предпринимаются в отдельных субъектах РФ);

• реальной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости по установленным мировым стандартам;

• государственной поддержки программы строительства и приобретения жилья малообеспеченными гражданами;

• действенной системы страхования риска непогашения ипотечных кредитов;

• развитого рынка ипотечных ценных бумаг.

Необходимо отметить, что ипотека в целом повышает стабильность и надежность банковской системы страны в силу следующих обстоятельств:

• особенностей недвижимого имущества как объекта залога, что улучшает качество обеспечения кредита;

• высокой стоимости объектов недвижимости и риска их потери, что побуждает должников своевременно и в полном объеме выполнять свои обязательства перед кредиторами;

• целевого характера кредита при ипотечных сделках, что способствует снижению риска его непогашения;

• при нормальном функционировании вторичного рынка закладных ипотечные банки могут лучше маневрировать своими активами, постоянно укреплять платежеспособность и получать дополнительные средства для последующего кредитования клиентов.

Для снижения кредитного риска необходимо наличие достоверных данных о доходах заемщиков, чтобы правильно оценить их платежеспособность, а также о кредитных историях наиболее крупных ссудополучателей на уровне городов и субъектов РФ.

В силу особенностей ипотечного кредитования ипотечный банк должен иметь собственную инфраструктуру, которая обеспечивает выполнение следующих функций:

• экспертные оценки прогноза роста стоимости недвижимости и строительства объектов, а также земельных участков, предназначенных под застройку;

• проверка прав собственности при покупке готового жилья;

• контроль за юридическим оформлением сделок с недвижимостью;

• использование различных схем ипотечного кредитования и страхования риска непогашения кредита;

• привлечение средств местных и государственных денежных фондов по программам жилищного строительства.

Относительная экономическая стабильность России позволяет прогнозировать дальнейшие позитивные экономические процессы, которые дадут возможность снизить кредитное бремя каждого конкретного ссудозаемщика посредством уменьшения процентных ставок.

11.2. Виды ипотечных кредитов

Ссуды под залог недвижимости получили распространение в странах развитой рыночной экономики как один из основных источников долгосрочного финансирования инвестиций.

При ипотечной сделке владелец имущества (залогодатель) получает ссуду у кредитора (залогодержателя). Недвижимое имущество служит обеспечением возврата долга. Одновременно заемщик передает заимодавцу право на преимущественное удовлетворение требований последнего из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного возврата суммы задолженности. Сумма кредита, как правило, несколько ниже оценочной стоимости закладываемого имущества. Например, в США не допускается выдача ипотечных кредитов, превышающих 80% оценочной стоимости объектов недвижимости. Наиболее важными объектами залога являются жилые дома, фермы, земля и другие виды недвижимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам.

Ипотечные ссуды предоставляют специальные ипотечные банки (земельные банки), ссудно-сберегательные ассоциации и др.

Систематизация видов ипотечных кредитов представлена на рис. 11.1.

Наиболее распространенными являются условия стандартной (типовой) ипотеки. В самом начале операции заемщик получает от кредитора некоторую сумму на строительство или покупку индивидуального жилого дома. Далее он погашает задолженность равными (ежемесячными) платежами, которые направляют на покрытие основного долга. К концу срока долг погашают полностью. Срок ипотеки большой — 25-30 лет. Платежи по обслуживанию долга (проценты за кредит) вносят в конце периода или в его начале. Годовую амортизацию (А) выплачивают с учетом процентов, приносимых текущими выплатами, до конца срока кредита. Величину годовой амортизации (погашения долга) рассчитывают по формуле:

(164)

где А — ежегодная амортизация долга, доли единицы; t — длительность пользования кредитом, лет; i — ставка процента кредита, сложившаяся на рынке капитала, доли единицы.

Пример

Семья получила в банке кредит на покупку дома $960 тыс. сроком на 20 лет под 10% годовых. Она ежемесячно выплачивает $4000 долга, или $48 000 в год, и примерно $700 процентов за кредит по ставке 10% годовых (г = 0, 1), или $8400 в год ($700х12мес).

За 20 лет семья выплатит стоимость дома $960 тыс. ($48 000 х 20 лет) и $168 тыс. процентов за кредит ($8400 х 20 лет) или почти в 6 раз меньше взятой в ссуду суммы.

Поскольку постоянно выплачиваемые заемщиком денежные средства находятся в обороте кредитора (банка), принося ему доход (в форме процента), то к концу 20-летнего срока он будет иметь те же $960 тыс. В конце срока после указанных выплат закладная утрачивает силу и дом переходит в постоянную собственность семьи. Если она не выполнит денежные обязательства перед банком, то по решению суда дом продают с аукциона с соответствующим перерасчетом выплаченных сумм и оставшегося долга. Такая ситуация может иметь место в период экономического спада.

Рынок залоговых кредитов является самым емким. Так, в США общая сумма закладных приближается к величине внутреннего государственного долга. Примерно 60% закладных относится к залоговым кредитам на приобретение жилых домов, а остальные 40% — кредиты банков бизнесу на приобретение иной недвижимости. Инвесторами по ипотечному кредиту выступают банки, страховые компании, инвестиционные фонды и другие финансовые посредники. Существуют также частные кредитно-залоговые компании, предоставляющие кредиты населению, а затем продающие закладные страховым фирмам и взаимным фондам.

Для активизации жилищного строительства федеральное правительство США образовало ряд государственных компаний залогового кредитования. Их назначение — кредитование семейных хозяйств, особенно в период высоких процентных ставок на финансовом рынке. Они представляют альтернативу частным кредитно-залоговым компаниям.

В 80-е гг. XX в. появились новые варианты залоговых кредитов — с возрастающими выплатами. По условиям такого кредита выплаты процентов и основной суммы долга начинают с малых сумм, которые значительно возрастают к концу срока. Этот вид кредита удобен для семей со средними доходами, так как приспосабливает выплаты к темпам роста доходов семейных хозяйств.

На практике применяют и нетрадиционные схемы ипотеки. Большинство из них имеют цель снизить уровень риска должника на начальных этапах сделки и отнести основную нагрузку по погашению долга на более поздние сроки. Подобные модификации ипотеки привлекают тех клиентов, которые ожидают роста доходов в будущем (например, начинающих предпринимателей, фермеров и др.). Привлекательна такая ипотека для молодых семей при строительстве или покупке жилья.

Рассмотрим нетрадиционные виды ипотеки.

1.Кредит с ростом платежей предусматривает постоянное увеличение расходов должника в первые 5 или 10 лет. Взносы в оставшемся периоде пользования кредитом постоянны. Такая схема погашения задолженности удобна для кредитора, поскольку основную сумму долга погашают на первых этапах сделки. Долг полностью возмещают последним взносом.

2.Кредит с изменяющейся суммой выплат предполагает наличие льготного периода, в котором заемщик выплачивает только проценты. Подобный способ распределения долговой нагрузки дает преимущества заемщику, так как основная финансовая нагрузка приходится на более поздний период.

3.Ипотека с периодическим увеличением суммы взносов по согласованному
графику, т. е. каждые 3-5 лет повышается сумма платежей по долгу.

4.Ипотека с залоговым счетом объединяет черты традиционной ипотеки (для кредитора) и кредита с ростом платежей (для должника). В данном случае заемщик вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачивает периодические взносы. Последние осуществляют по схеме кредита с ростом платежей. На начальных этапах они ниже взносов по традиционной схеме платежей. Недостающая сумма поступает с залогового счета. Остаток средств на этом счете уменьшает фактический размер задолженности по кредиту. На первых этапах срока сделки при небольшом уровне взносов общий размер задолженности возрастает, а затем понижается.

5.Кредит со сниженной процентной ставкой используют в США при продаже жилых домов. По условиям сделки продавец (владелец дома) привлекает покупателя тем, что снижает фактические процентные платежи на первых этапах погашения задолженности (при продаже дома в рассрочку). На практике подобную сделку оформляют следующим образом. Продавец открывает счет в банке, на который зачисляет некоторую сумму денежных средств. Списание с этого счета дополняет пониженные взносы покупателя. В определенных условиях такой способ расчетов для покупателя и продавца оказывается более выгодным, чем непосредственное снижение цены долга. Ипотечные кредиты выдают на длительные сроки. Даже в стабильных экономических условиях это связано для кредитора с определенным риском, в том числе с риском изменения процентной ставки на рынке ссудного капитала.