• недвижимое имущество.
Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия, если они соответствуют следующим условиям:
• основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не может превышать 70% рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
• договор об ипотеке не должен включать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
• недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока его действия. Страховая сумма должна быть не ниже,чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;
• если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица;
• предметом договора займа могут являться только денежные средства.
Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, включаемое в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:
• выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ней;
• договором об ипотеке, на котором содержится специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации, или его нотариально удостоверенной копией;
• кредитным договором или договором займа, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;
• закладной со всеми приложениями к ней или ее нотариально удостоверенной копией;
• документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.
Учет требований и другого имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляют путем ведения реестра ипотечного покрытия с использованием электронной базы данных.
Информацию о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносят в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:
• суммы (размера) требования (включая суммы основного долга и процентов) или стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества;
• названия и описания имущества, на которое установлена ипотека, а также его местонахождения;
• рыночной стоимости имущества, на которое установлена ипотека;
• срока уплаты суммы требования;
• степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;
• иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по фондовому рынку.
Наиболее значимые параметры эмиссии и обращения ипотечных облигаций следующие:
1.Их номинальная стоимость в национальной валюте, которую устанавливают
при их выпуске.
2.Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием. Данными эмитентами могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации (банки).
Ипотечные агенты приобретают требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладные, на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом.
Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны выполнять требования Центрального банка РФ по соблюдению обязательных экономических нормативов (соотношению определенных активов и пассивов):
• минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным
покрытием и собственным капиталом;
• минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии ипотечных облигаций;
• максимальное соотношение совокупной суммы обязательств банка перед
кредиторами, которые имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований, перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием и собственных средств (капитала).
Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих выпуск облигаций с ипотечным покрытием, особенности расчета и значений следующих обязательных нормативов:
• норматив достаточности собственных средств (капитала);
• нормативы ликвидности;
• размер процентного и валютного риска.
Кредитная организация не вправе осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет требования Центрального банка РФ по соблюдению обязательных нормативов.
3.Формы выпуска облигаций — документарная или бездокументарная (электронная) в виде записей на машинных носителях. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам таких облигаций, а также о порядке и об условиях их погашения.
4.Порядок выплаты процентов по облигациям с ипотечным покрытием. Такие облигации закрепляют право их владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплату процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляют не реже чем раз в год.
5.Обеспечение исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Такие облигации обеспечивают залогом ипотечного покрытия с момента возникновения прав на ипотечные облигации у первого владельца. Облигация с ипотечным покрытием обеспечивает ее владельцу все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. С переходом прав на облигацию к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, возникающие из залога ипотечного покрытия. Ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух или более выпусков.
6.Требования к ипотечному покрытию облигаций. Ипотечное покрытие облигаций могут составлять недвижимое имущество, государственные ценные бумаги, а также денежные средства. Сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80% общей номинальной стоимости этих долговых ценных бумаг. Размер ипотечного покрытия облигаций, а также условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны отражать полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием сумма обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должна быть не ниже, чем их общая номинальная стоимость и величина процентов по ним. Для обеспечения полноты исполнения обязательств по данным облигациям размер их ипотечного покрытия на любую дату до их погашения должен быть не меньше размера обязательств по этим облигациям. Для обеспечения своевременности исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием сумма денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, и платежей (которые должны поступить не позднее даты исполнения обязательств по облигациям) по требованиям, обеспечивающим ипотечное покрытие, на любую дату до погашения облигаций должна быть не ниже суммы обязательств (предстоящих платежей) по этим облигациям. Годовая сумма платежей по ипотечным облигациям не должна превышать годовую сумму платежей, которые должны поступить в счет исполнения обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие облигаций.
Обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций. В случае неисполнения обязательств по ипотечным облигациям обращение взыскания на требования и иное имущество, составляющее ипотечное покрытие облигаций, осуществляют по решению суда. Владельцы ипотечных облигаций вправе заявить их эмитенту требования о получении денежных средств, вырученных от продажи ипотечного покрытия облигаций. Денежные средства, вырученные от продажи ипотечного покрытия облигаций, направляют лицам, которые являются их владельцами и заявили свои требования до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано ипотечное покрытие. Если сумма выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций больше размера требований в отношении облигаций с ипотечным покрытием, то разницу (за вычетом удержаний на покрытие расходов, связанных с обращением взыскания на ипотечное покрытие и его реализацию) возвращают эмитенту. Сумму выручки от реализации ипотечного покрытия облигаций, оставшуюся после удовлетворения требований владельцев ипотечных облигаций (не превышающую размера требований по таким облигациям), зачисляют в депозит нотариуса. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием, не заявившие в письменной форме требований о реализации их ипотечного покрытия и не получившие денежных средств от его продажи, вправе получить эти средства через депозит нотариуса в установленном законодательством порядке.
8. Процедура погашения облигаций с ипотечным покрытием по требованию их владельцев. Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе потребовать от эмитента досрочного их погашения. Такое право наступает в следующих случаях:
• если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям превысит величину их ипотечного покрытия;
• если нарушен установленный порядок замены имущества, составляющего ипотечное покрытие;
• если не соблюдены установленные условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием;
• если эмитент облигаций с ипотечным покрытием совершает не разрешенные ему сделки.