Комплексный финансовый анализ (стр. 83 из 111)

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удовлетворяют закладной. Она является именной ценной бумагой, которая подтверждает права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре, без представления других доказательств существования такого обязательства;

• право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Составление и выдача закладной не допускается, если:

• предметом ипотеки являются:

♦ предприятие как имущественный комплекс;

♦ земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

♦ лесные массивы;

♦ право аренды указанной недвижимости;

• ипотека обеспечивает денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не установлена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладную выдает первоначальному залогодержателю орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки. Закладная должна содержать следующие реквизиты:

• слово «закладная», внесенное в название документа;

• имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;

• имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

• название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивают ипотекой, с указанием даты и места его заключения или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

• данные о должнике (физическом или юридическом лице) по обеспеченному
ипотекой обязательству;

• указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера подлежащих уплате процентов;

• указание срока оплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой;

• название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и его местонахождение;

• денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

• наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

• указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю;

• другие сведения, предусмотренные федеральным законодательством об ипотеке.

Все листы закладной составляют единый документ. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом коммерческих сделок. К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые залогодержателю для осуществления своих прав по закладной.

Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от данного или иного законного владельца закладной об уступке по ней прав.

Регистрационную запись о законном владельце закладной производят в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:

• совершенной передаточной надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем, на имя которого была совершена специальная залоговая передаточная надпись;

• документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

• решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Ипотечный кредит предоставляют банки, которые специализируются на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости (ипотечные и сельскохозяйственные банки, выдающие ссуды под залог земельных участков).

Ресурсами ипотечных банков являются взносы учредителей в уставный капитал, собственные накопления (прибыль) и привлеченные средства (выпуск акций и ипотечных облигаций), а также доходы от оказания различных услуг клиентам.

Для оценки финансовой устойчивости и платежеспособности банков, предоставляющих долгосрочные кредиты своим клиентам, используют систему аналитических показателей. Рассмотрим некоторые из них:

(156)

Он указывает на степень достаточности капитала банка:

(157)

Он характеризует способность банка заставить работать свои активы с наибольшей отдачей, т. е. с прибылью. Однако это зависит от способности самих активов приносить прибыль, минимизации затрат на обслуживание кредитных, фондовых, доверительных и других операций, что позволяет максимизировать долю прибыли в доходах банка. Приведенный показатель является более частным и отражает внутреннюю политику банка.

Обобщающим показателем деятельности банка следует считать норму прибыли на капитал:

(158)

В состав капитала включают собственный капитал банка. Соотношение между собственными и привлеченными средствами выражает степень надежности банка для его кредиторов и вкладчиков:

(159)

Данный показатель характеризует степень покрытия привлеченных средств собственным капиталом банка. Надежность банка выражает также и другой коэффициент:

(160)

Направления использования привлеченных средств характеризуют отдельным показателем:

(161)

Выбранную руководством банка стратегию по мобилизации средств выражают коэффициентом привлечения ресурсов:

(162)

Он характеризует долю межбанковских кредитов в общем объеме привлеченных средств. Все показатели тесно связаны между собой и «работают» на параметр доходности (рентабельности) банка:

(163)

Перечисленные показатели необходимы клиентам и акционерам банка, степень открытости которого внушает к нему больше доверия со стороны партнеров.

Приведенные финансовые коэффициенты можно использовать с учетом специфики деятельности ипотечных банков. Для них характерны повышенный уровень кредитного и процентного рисков, дефицит ликвидных средств.

Ипотечные банки осуществляют следующие операции:

• кредитование населения под залог (заклад) земельных участков, квартир, дач, гаражей, находящихся в личной собственности;

• строительные кредиты подрядчикам и застройщикам на срок от одного до пяти лет;

• совместное участие в хозяйственной деятельности, включая строительство и реконструкцию жилых домов (в порядке долевого участия);

• прием временно свободных средств на депозиты, открываемые юридическим и физическим лицам (для накопления средств на приобретение жилья);

• прием гарантий предприятий и организаций по погашению долгосрочных
кредитов, выдаваемых их сотрудникам на приобретение потребительской недвижимости;

• юридическое консультирование по ипотечному кредиту и сделкам с ипотечными ценными бумагами.

Ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигации с ипотечным покрытием — долговые ценные бумаги, исполнение обязательств по которым обеспечивают залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия — ценная бумага, которая удовлетворяет требование ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Данная ценная бумага предоставляет также право требовать от выдававшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, поступивших во исполнение обязательства, требования по которому составляют ипотечное покрытие.[60]

Ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных. Ипотечному агенту предоставлено также право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечным агентом может быть только акционерное общество.

В состав ипотечного покрытия включают обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, включая:

•

удостоверенные закладными требования;

• ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

• денежные средства в валюте РФ и иностранной валюте;

• государственные ценные бумаги;