1. Земельно-оценочное районирование
1.1 Методика земельно-оценочного районирования
Принципы формирования земельно-оценочных районов в населенных пунктах определяются четырьмя признаками:
1. Однородностью:
· градостроительных характеристик (планировки, застройки, инженерно-транспортного и социального обеспечения);
· функционального назначения территории (под жилье, производство, рекреацию);
· географических признаков(пространственно-ландшафтных,инженерно-геологических и социальных);
· экологической обстановки.
2. Территориальной обособленностью (четко обозначенными границами – реками, водоразделами, тальвегами, железными дорогами, автомагистралями и т.д.).
3. Компактностью.
4. Перспективами развития (по Генплану, Плану социального развития и т.д.).
Таксонометрической основой земельно-оценочного районирования выступают, как правило, целые кварталы, или микрорайоны. Это целесообразно во всех отношениях – в Генпланах и во многих других документах необходимая кадастровая информация сведена поквартально, кварталы и микрорайоны в основном уже сформированы в соответствии с вышеперечисленными принципами, что существенно упрощает задачу их группировки и объединения в однотипные территориальные структуры (зоны). Но иногда из-за неоднородности рельефа, типа застройки, степени завершенности и перспектив развития кварталов их приходится все же делить на два и более таксонов. Земельно-оценочное районирование выполняется обычно группой специалистов по кадастру совместно с представителями архитектуры, землеустройства и служб городской (поселковой, сельской) инфраструктуры конструктивно-экспертным методом. Более высокий уровень районирования – на основе кластерного анализа с последующей экспертизой в соответствующих службах.
Границы земельно-оценочных районов определяются на крупномасштабных планах, затем в ходе обследования уточняются и корректируются в натуре, а после этого утверждаются в установленном порядке.
1.2 Источники исходной информации для земельно-оценочного районирования
В составе исходных данных необходимо иметь:
· топографические съемки в масштабах 1:10000, 1:5000, 1:2000, 1:1000, 1:500. Предпочтение следует отдавать материалам масштаба 1:2000 и крупнее, имеющим оптимальный уровень точности и информационной насыщенности;
· материалы действующих Генеральных планов и Проектов размещения строительства (наличие последних облегчает работу с Генпланами);
· материалы проектов детальной планировки, проектов застройки отдельных районов и комплексов;
· материалы специальных отраслевых схем и проектов, схем Генеральных планов промышленных узлов, размещения проектируемых промышленных предприятий и упорядочения существующей застройки в промышленных районах, комплексных схем развития всех видов пассажирского транспорта, схем и проектов отдельных видов инженерного оборудования (водоснабжения, канализации, тепло энергоснабжения и др.), проектов организации и планировки зон отдыха, зеленых зон;
· данные, представляемые отделами и управлениями местной администрации (архитектуры и градостроительства, технической инвентаризации, народного образования, здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания и др.);
· проекты планов социального и экономического развития населенного пункта, области, региона;
· материалы (отчеты) инженерно-геологических, почвенных, геоботанических и других изыскании;
· материалы экологических обследований, экологические проекты и паспорта;
· социологические исследования, экспертизы, данные переписи населения.
В процессе районирования (зонирования) территории города Усть-Каменогорска использованы следующие материалы:
1. Топографические съемка города, выполненная Картпредприятием №6 в 1985 году, М -1:2000 и топосъемка М – 1:500, выполненная ВостокГИИЗом в восьмидесятые годы. На этой плановой на основе определены:
- уровень развития социальной инфраструктуры;
- развитие инженерных и транспортных сетей;
- плотность жилой, общественной и производственно-складской застройки;
- площади земель общего пользования, сельскохозяйственного использования и т.д.
2.Материалы Генплана, проектов детальной планировки и застройки отдельных районов города, выполненные в разные годы проектным институтом «Востокгражданпроект» (г. Усть-Каменогорск).
3.Материалы «Проекта размещения жилищно-гражданского строительства на 1986–90 годы на период до 2000 года», ГПИ «Востокоблсельпроект», г. Усть-Каменогорск, 1986 г.
Границы земельно-оценочных районов и их площади определены на топооснове М 1:10000. Площади районов (кроме XIV) для расчета оценочных показателей приняты в границах застройки.
1.3 Характеристика XVIIIaземельно-оценочного района города Усть-Каменогорска
Данный участок с северо-западной и северо-восточной стороны граничит с посёлком Миновное. С юго-восточной стороны проходит автомобильная дорога. С юго-западной стороны граничит с дачным кооперативом Ягодка. С западной стороны на автомобильной дороге находится автозаправка. Площадь данного участка 220,68 га.
2. Методика комплексной оценки игу территории
2.1 Основные факторы инженерно-геодезических условий
районирование экологический земельный геодезический
Современный уровень развития техники позволяет использовать под застройку практически любые территории, но освоение сложных в инженерно-геологическом отношении участков связано с увеличением затрат, поэтому степень влияния инженерно-геологических условий (ИГУ) на ценность земель можно определить путем прямого сопоставления затрат на инженерную подготовку и застройку территорий. Сущность кадастровой оценки ИГУ в населенных пунктах заключается в определении пригодности территорий для жилищно-гражданского строительства.
В лаборатории «Кадастр» ВКГТУ разработано два методических подхода сравнительной оценки инженерно-геологических условий для городского кадастра – комплексный (аналитический) и градостроительный (экспертный).
Первый метод базируется на основе тщательного анализа рельефа, физико-механических свойств грунтов, гидрогеологических условий и геологических процессов с целью выявления факторов и оценки их влияния (в стоимостном выражении) на конструктивные решения подземной части зданий и сооружений – выбор конкретных типов и конструкций фундаментов и т.д. В качестве исходного материала при этом используются непосредственные результаты инженерных изысканий.
Второй метод упрощенный – основан на использовании укрупненных нормативов, полученных эмпирически – путем экспертных оценок серии проектов планировки и застройки населенных пунктов. Эти нормативы могут быть уточнены, при необходимости, для городов со специфическими условиями.
Для кадастровой оценки земель населенных пунктов основные факторы ИГУ представляют четыре группы показателей:
· типы и формы рельефа (геоморфология);
· физико-механические свойства грунтов (геология);
· состояние и состав грунтовых вод (гидрогеология);
· внутренние и внешние проявления эволюции земной поверхности (геологические процессы).
Геоморфология – наука о рельефе земной поверхности, происхождении и возрасте ее элементов, которые характеризуются морфометрическими (количественными), морфогенетическими (происхождение и возраст типов пород) и морфогенетическими (формы рельефа) показателями различных типов грунта.
Оценка влияния элементов рельефа на физико-геологические процессы и явления, прогнозирование динамики развития форм рельефа в естественных условиях выполняется по результатам специальных наблюдений на основе статистического анализа или расчетов устойчивости склонов и зависит от типов пород, их свойств и состоянии.
Основной задачей оценки земель в системе городского кадастра по геоморфологическому признаку является определение влияния рельефа на формирование ИГУ района и степени воздействия отдельных элементов на условие строительства.
Существует множество классификаций рельефа. Требованиям кадастровых задач наилучшим образом отвечает обобщенная классификация А.И. Спиридонова и М.Ф. Скрибнова.
Наиболее благоприятный рельеф местности по градостроительным нормам с уклоном до 10%. Склоны большей крутизны приходится выполаживать, террасировать, укреплять подпорными стенками.
Таблица 1 – Классификация рельефа по А.И. Спиридонову и М.Ф. Скрибнову
| Основныекатегориирельефа | Морфографическиекатегории рельефа | Класс рельефа | Морфометрические категории | ||
| по относительной высоте (глубине расчленения), м | по густоте расчленения | по угламнаклонаповерхности | |||
| равнинный (0о-2 о) | плоский | I | очень мелкий 0–10–1мелкий 1–2,5средний 2,5–5крупный 5–7,5очень крупный 7,5–10 | свыше 500 м | 0 – 0,25 |
| равнинный | II | 0,5 | |||
| волнистый | III | 2 | |||
| холмистый(2 о -7 о) | увалистый | IV | 10–100 | 2 | |
| холмистый | V | 5–500 | 4 | ||
| сильно холмистый | VI | 7 | |||
| гористый(7 о -24 о) | предгорный | VII | 100–500 | 12 | |
| гористый | VIII | - | 18 | ||
| горный | IX | 24 | |||
| высотный (24 о и более) | высокогорный | X | свыше 500 | 30 | |
| высотный | XI | - | 37 | ||
| островершинный | XII | более 45 | |||
районирование экологический земельный геодезический
В разделе геология исследуются геологические данные, необходимые для оценки территории: распространение, условия залегания, генезис происхождения, мощность, возраст, инженерно-геологические свойства горных пород. Классификация грунтов: скальные, полускальные, нескальные (связные и несвязные). Результаты анализа этих данных должны количественно отражать взаимодействие среды с основаниями зданий и сооружений. Основой оценки инженерно-геологических условий территории являются сведения по механике грунтов.