Ипотечное кредитование и перспективы его развития на рынке ценных бумаг России (стр. 7 из 16)
• создание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению российскими коммерческими банками и небанковскими кредитными организациями;
• стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории Российской Федерации;
• внедрение единой схемы ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям — участницам системы ипотечного кредитования в России.
Реализация вышеизложенных целей позволит:
• повысить степень доступности жилья для населения путем содействия формированию и развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
• создать условия для формирования и развития различных форм поддержки населения при приобретении жилья;
• привлечь внебюджетные источники финансирования в систему долгосрочного жилищного кредитования.
Основными функциями Агентства являются:
1. Определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
♦ разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
♦ оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
♦ проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
♦ осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
♦ анализ деятельности банков, продающих кредиты.
2. Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
♦ покупка ипотечных кредитов;
♦ выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
♦ выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.
3. Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
♦ оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
♦ осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
♦ проведение семинаров, учебных курсов;
♦ оказание консультативной помощи;
♦ оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.
Помимо государственной гарантии ценные бумаги Агентства будут обеспечены в первую очередь:
♦ купленными ипотечными кредитами, т. е. реальными долговыми обязательствами, предусматривающими ежемесячную выплату заемщиком процентов и части основной суммы долга;
♦ недвижимым имуществом (жильем), обеспечивающим кредит (ипотечный кредит).
♦ Размещение первого выпуска ФАИЖК состоялось 24 апреля 2003 г., объем займа составил 1,07 млрд руб., номинал — 1 млн руб. и срок
обращения — 2048 дней. Заявки поступили от 58 участников рынка, среди которых не было Пенсионного фонда. Несмотря на это, спрос в 1,6 раза превысил предложение.[22]В августе 2003 г. Банк России определил степень риска и возможность обесценивания облигаций Агентства, приравняв их ко второй группе активов с коэффициентом риска 10%. По этой оценке корпоративные бумаги ФАИЖК приравниваются к ссудам, гарантированным Правительством РФ.
Агентство осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов посредством своих региональных операторов.
Механизм взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов в России представлен в Приложении 3.
С целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выкупе региональным оператором и/или ФАИЖК, были разработаны и введены единые стандарты процедуры рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных).
В качестве предмета для рефинансирования региональным оператором и/или ФАИЖК рассматриваются только те ипотечные кредиты (займы, закладные), которые отвечают требованиям, предъявляемым к параметрам ипотечных кредитов (займов, закладных), и выданы в соответствии с настоящими стандартами.
Процедура рефинансирования ипотечных кредитов (займов, закладных) состоит из двух этапов:
Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором.
Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
Глава II. Особенности развития ипотеки на рынке ценных бумаг в России
2.1. Место и роль ценных бумаг в системе ипотечного кредитования
Ипотеку можно рассматривать упрощенно – лишь как взаимодействие заемщика и банка. Однако в экономической литературе, посвященной вопросам ипотечного кредита, чаше всего речь идет о системе ипотечного кредитования, под которой понимается «совокупность взаимодействующих элементов и взаимосвязанных отношений, обеспечивающих осуществление кредитования под залог недвижимости»[23]. Элементами такой системы являются ипотечные кредитные институты и вспомогательные элементы (инфраструктура), без которых невозможно эффективное ее функционирование.
Связующим звеном, в рамках которого происходит взаимодействие ипотечной системы и субъектов экономической деятельности, является рынок ипотечных кредитов, который делится на первичный и вторичный.
Первичный рынок (фактически был рассмотрен выше) характеризуется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты (см. Приложение 4).
Вторичный рынок, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), способствует привлечению ресурсов для кредитования и характеризуется взаимодействием кредиторов, посредников и инвесторов, т.е. здесь происходит продажа выданных кредитов конечным инвесторам (см. Приложение 5-6)[24]. При этом «происходит трансформация персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги[25].
Ипотечные кредитные институты, непосредственно осуществляющие кредитование под залог недвижимости, являются основным звеном системы, при этом в каждой стране состав участников различен (см. Приложение 7). Однако условно можно выделить две модели ипотечного института:
1.Модель депозитного института (сберегательного банка), аккумулирующего свои средства в основном через вклады. Депозитные институты предоставляют ипотечные ссуды и занимаются их обслуживанием, и, кроме того, являются инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле.
2.Модель ипотечного банка, финансирующего начальные операции за счет собственного капитала и срочных займов; такие банки вкладов не привлекают, но выдают и обслуживают кредиты. При этом выданные кредиты продаются инвесторам на вторичном рынке.
Таким образом, после предоставления ссуды кредитор выбирает одну из трех стратегий[26]:
– продать кредит (закладную) посредникам (например, ипотечным агентствам);
– использовать кредит (закладную) в качестве основы для эмиссии обеспеченных ипотечных облигаций;
– оставить кредит (закладную) в своем долгосрочном портфеле и получать доход в виде платы, поступающей от заемщика.
Первая и вторая стратегии предполагают выпуск ценных бумаг, или секьюритизацию кредитов. В широком смысле секьюритизация означает превращение малоликвидных долгосрочных банковских активов (непогашенная задолженность по ипотечным кредитам) в долгосрочные долговые ценные бумаги для продажи инвесторам[27]. Таким образом, именно секьюритизация является реальным способом мобилизации «длинных» ресурсов для ипотечного кредитования, так как позволяет избежать несоответствия активов и пассивов по срокам, а, следовательно, снижает риски кредитного учреждения, в частности, риск снижения его ликвидности, рыночный риск или риск изменения рыночных процентных ставок по различным статьям активов и пассивов[28].
Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются разновидностью ценных бумаг, обеспеченных активами. Ценные бумаги, обеспеченные активами, – это инструмент, который позволяет владельцам получать доход от определенного пула активов. При эмиссии ИЦБ таким пулом активов являются права требования по ипотечным кредитам, которые в свою очередь обеспечены залогом недвижимости.
В соответствии с ФЗ РФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 14 октября 2003г., существует два вида ипотечных ценных бумаг - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.
Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия[29].
Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом: