Из года в год росли кредитные вложения ипотечных банков, как государственных, так и частных. В абсолютных цифрах остатки кредитных вложений акционерных земельных банков за период с 1895 по 1908г. возросли на 254,8 млн. руб. (40%), Дворянского земельного банка – на 392,2 млн. руб.(53%), Крестьянского поземельного банка – на 542,3 млн. руб. (90%)[14].
В 1896 г. в России был принят закон об организации учреждений мелкого кредита. С этого момента начался бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные икредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные иземские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. Массовый характер приняло возникновение судо-сберегательных товариществ. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 г. – уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.
К 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами. Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов. После Октябрьской революции в России были полностью ликвидированы ипотечные кредитные организации, так же как и само право на частную собственность.
1.3. Классификация ипотечных кредитов
Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.
1. По объекту недвижимости:
♦ земельные участки;
♦ предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
♦ жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
♦ дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
♦ воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
♦ объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
♦ приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
♦ на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
♦ строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. По виду кредитора:
♦ банковские;
♦ небанковские.
4. По виду заемщиков:
· как субъектов кредитования:
♦ кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
♦ кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
· по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
♦ сотрудникам банков;
♦ сотрудникам фирм — клиентов банка;
♦ клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
♦ лицам, проживающим в данном регионе;
♦ всем желающим.
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1).
Таблица 1
Способы рефинансирования ипотечных кредитов
| № п/п | Способ рефинансирования | Вид кредитного института |
| 1 | Выпуск ипотечных облигаций | Ипотечные банки |
| 2 | Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии | Стройсберкассы |
| 3 | Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) | Универсальные банки |
| 4 | Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) | Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком |
6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (см. табл. 2).
Таблица 2
Классификация кредитов по срокам
Виды кредитов | Страны | |||
| Великобритания | страны континентальной Европы | США | Россия | |
| Краткосрочные | До 3-х лет | До 1 года | До 1 года | До 1 года |
| Среднесрочные | 3-10 лет | 1-5 лет | 1-10 лет | 1-3 года |
| Долгосрочные | Более 10 лет | Более 5 лет | Более 10 лет | Более 3-х лет |
7.По способу амортизации долга:
♦ постоянный ипотечный кредит;
♦ кредит с переменными выплатами;
♦ кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
8. По виду процентной ставки:
♦ кредит с фиксированной процентной ставкой;
♦ кредит с переменной процентной ставкой.
9. По возможности досрочного погашения:
♦ с правом досрочного погашения;
♦ без права досрочного погашения;
♦ с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
• обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
• субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
1.4. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в России
Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997 г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
Основные направления деятельности ФАИЖК зафиксированы в федеральной целевой программе «Свой дом». ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:
• содействие развитию ипотечного жилищного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками — первоначальными кредиторами;
• привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;