| № | Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Итого |
| 1. | CF по инвест деятельности | ||||||||
| 1.1 | оттоки | 5 760 000,00 | - | - | - | - | - | - | 5 760 000,00 |
| 1.2 | притоки | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 1.3 | CF по инвест деятельности ИТОГО | 5 760 000,00 | - | - | - | - | - | - | 5 760 000,00 |
| 2. | CF по операционной деятельности | ||||||||
| - доход от сдачи помещений в аренду | - | 928 512,00 | 1 968 445,44 | 2 086 552,17 | 2 211 745,30 | 2 344 450,01 | 2 485 117,02 | - | |
| - доход от условной реализации объекта | - | - | - | - | - | - | 9 280 000,00 | 9 280 000,00 | |
| 2.2 | Оттоки: | ||||||||
| - расходы на эксплуатацию | - | 317 184,00 | 659 742,72 | 686 132,43 | 713 577,73 | 742 120,83 | 771 805,67 | - | |
| - затраты на управление управляющая компания) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - затраты на управление (7 %) (команда компании) | - | 42 792,96 | 91 609,19 | 98 029,38 | 104 871,73 | 112 163,04 | 119 931,79 | - | |
| - амортизация | - | 57 600,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | - | |
| - налог на имущество (2.2%) | - | 62 726,40 | 122 918,40 | 120 384,00 | 117 849,60 | 115 315,20 | 112 780,80 | - | |
| 2.3 | Операционный CF | - | 448 208,64 | 978 975,13 | 1 066 806,36 | 1 160 246,24 | 1 259 650,94 | 1 365 398,75 | - |
| 2.4 | Налог на прибыль (20 %) | - | 89 641,73 | 195 795,03 | 213 361,27 | 232 049,25 | 251 930,19 | 273 079,75 | - |
| 2.5 | Амортизация | - | 57 600,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | 115 200,00 | - |
| 2.6 | Чистый операционный доход | - | 416 166,91 | 898 380,10 | 968 645,08 | 1 043 396,99 | 1 122 920,75 | 10 487 519,00 | - |
| 3. | CF по операционной и инвестиционной деятельности | -5 760 000,00 | 416 166,91 | 898 380,10 | 968 645,08 | 1 043 396,99 | 1 122 920,75 | 10 487 519,00 | - |
| 3.1 | CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом | -5 760 000,00 | -5 343 833,09 | -4 445 452,98 | -3 476 807,90 | -2 433 410,91 | -1 310 490,16 | 9 177 028,84 | - |
| 3.2 | Дисконт - фактор (16 %) | 1,00 | 0,86 | 0,74 | 0,64 | 0,55 | 0,48 | 0,41 | - |
| 3.3 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности | -5 760 000,00 | 358 764,58 | 667 642,76 | 620 569,91 | 576 258,87 | 534 637,18 | 4 304 520,95 | - |
| 3.4 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом | -5 760 000,00 | -5 401 235,42 | -4 733 592,66 | -4 113 022,75 | -3 536 763,88 | -3 002 126,70 | 1 302 394,25 | =C6:J6 |
| 4. | PP - простой срок окупаемости инвестиций | 4 года 7 месяца | |||||||
| 5. | DPP - дисконтированный срок окупаемости | 5 лет 2 месяца | |||||||
| 6. | NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость | 1 302 394,25 | |||||||
| 7. | IRR - внутренняя норма дохода | 21,03% | |||||||
| 8. | PI - индекс рентабельности инвестиций | 1,23 | |||||||
Таблица 8. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 4)
| № | Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Итого |
| 1. | CF по инвест деятельности | ||||||||
| 1.1 | оттоки | 5 760 000,00 | 0 | - | - | - | - | - | 5 760 000,00 |
| 1.2 | притоки | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 1.3 | CF по инвест деятельности ИТОГО | 5 760 000,00 | - | - | - | - | - | - | 5 760 000,00 |
| 2. | CF по операционной деятельности | ||||||||
| 2.1 | Притоки: | ||||||||
| - доход от сдачи помещений в аренду | - | 757 317,60 | 1 605 513,31 | 1 701 844,11 | 1 803 954,76 | 1 912 192,04 | 2 026 923,57 | - | |
| - доход от реализации 1180 кв.м. в 2006 году | 1357000 | - | - | - | - | - | - | 1 357 000,00 | |
| - доход от условной реализации объекта | - | - | - | - | - | - | 7 569 000,00 | 7 569 000,00 | |
| 2.2 | Оттоки: | ||||||||
| - расходы на эксплуатацию | - | 258 703,20 | 538 102,66 | 559 626,76 | 582 011,83 | 605 292,31 | 629 504,00 | - | |
| - затраты на управление управляющая компания) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - затраты на управление (7 %) (команда компании) | - | 34 903,01 | 74 718,75 | 79 955,21 | 85 536,00 | 91 482,98 | 97 819,36 | - | |
| - амортизация | - | 46 980,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | - | |
| - налог на имущество (2.2%) | - | 51 161,22 | 100 255,32 | 98 188,20 | 96 121,08 | 94 053,96 | 91 986,84 | - | |
| 2.3 | Операционный CF | 1 357 000,00 | 365 570,17 | 798 476,59 | 870 113,93 | 946 325,84 | 1 027 402,79 | 1 113 653,36 | - |
| 2.4 | Налог на прибыль (20 %) | 271 400,00 | 73 114,03 | 159 695,32 | 174 022,79 | 189 265,17 | 205 480,56 | 222 730,67 | - |
| 2.5 | Амортизация (+) | - | 46 980,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | - |
| 2.6 | Чистый операционный доход | 1 085 600,00 | 339 436,14 | 732 741,27 | 790 051,15 | 851 020,67 | 915 882,23 | 8 553 882,69 | - |
| 3. | CF по операционной и инвестиционной деятельности | -4 674 400,00 | 339 436,14 | 732 741,27 | 790 051,15 | 851 020,67 | 915 882,23 | 8 553 882,69 | - |
| 3.1 | CF по операционной и инвестиционной деятельности нарстающим итогом | -4 674 400,00 | -4 334 963,86 | -3 602 222,59 | -2 812 171,45 | -1 961 150,77 | -1 045 268,54 | 7 508 614,15 | - |
| 3.2 | Дисконт - фактор (16 %) | 1,00 | 0,86 | 0,74 | 0,64 | 0,55 | 0,48 | 0,41 | - |
| 3.3 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности | -4 674 400,00 | 292 617,36 | 544 546,13 | 506 152,33 | 470 011,14 | 436 063,45 | 3 510 874,90 | - |
| 3.4 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом | -4 674 400,00 | -4 381 782,64 | -3 837 236,51 | -3 331 084,18 | -2 861 073,04 | -2 425 009,59 | 1 085 865,31 | - |
| 4. | PP - простой срок окупаемости инвестиций | 4 года 8 месяцев | |||||||
| 5. | DPP - дисконтированный срок окупаемости | 5 лет 2 месяца | |||||||
| 6. | NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость | 1 085 865,31 | |||||||
| 7. | IRR - внутренняя норма дохода | 21,15% | |||||||
| 8. | PI - индекс рентабельности инвестиций | 1,19 | |||||||
Таблица 9. Сравнительный анализ эффективности инвестиционного проекта по вариантам
| Сравнительный анализ эффективности инвестиционных проектов по вариантам | ||||
| Показатели | Вариант 1 | Вариант 2 | Вариант 3 | Вариант 4 |
| NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость | 1377439,14 | 1147073,80 | 1302394,25 | 1085865,31 |
| IRR – внутренняя норма дохода | 21, 31% | 21,44% | 21,03% | 21,15% |
| PP - простой срок окупаемости инвестиций | 4 года 7 месяцев | 4 года 7 месяцев | 4 года 7 месяцев | 4 года 8 месяцев |
| DPP - дисконтированный срок окупаемости | 5 лет 2 месяца | 5 лет 2 месяца | 5 лет 2 месяца | 5 лет 2 месяца |
| PI - индекс рентабельности инвестиций | 1,24 | 1,20 | 1,23 | 1,19 |
Вывод: По всем показателям наиболее приемлемым для принятия решения инвестиционного характера является первый вариант. Данный вариант предпочтительней по показателю NPV, а этот показатель характеризует прирост экономического потенциала организации, что является одной из наиболее приоритетных целевых установок.
Расчет внутренней нормы прибыли (IRR) показал, что вариант 1 имеет высокую ожидаемую доходность.
Наиболее приближенным к 1 варианту по всем показателям является 3 вариант. Чистая приведенная стоимость и индекс прибыльности инвестиций по 2 и 4 варианту намного ниже, чему у вариантов реализации 1 и 3, так как после продажи в 2006 году части площади у нас сильно изменяется денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности, хотя и затраты на эксплуатацию и амортизация становятся меньше.
Самая высокая эффективность вложений (PI) т.е. высокий уровень дохода на единицу затрат также у варианта 1. Чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в проект.