| Показатель | Бизнес-центр класса "В", "Приморский" | ||||
| Вариант 1. Передача функций по эксплуатации управляющей компании | Вариант 2. Частичная реализация помещений в ходе строительства, передача функций по эксплуатации управляющей компании | Вариант 3. Самостоятельная эксплуатация | Варинта.4. Частичная реализация в ходе строительства, самостоятельная эксплуатация | ||
| 1 | Полезная площадь объекта м2, в том числе: | 6400 | |||
| 2 | - передаваемых в аренду | 6400 | 5220 | 6400 | 5220 |
| - реализуемых | 1180 | 1180 | |||
| 3 | Срок строительства, месяцев | 18 | |||
| 4 | Прогнозная себестоимоть строительства м2 коммерческой площади, евро | 900 | |||
| 5 | Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на момент реализации (2006 год), евро | 1150 | 1150 | ||
| 6 | Прогнозная цена продаж м2 полезной площади на конечный период (2012 год), евро | 1450 | |||
| 7 | Уровень арендных ставок, на момент начала эксплуатации объекта, м2/месяц (2007 год), евро | 26 | |||
| 8 | Расходы на эксплуатацию, на момент начала эксплуатации объекта м2/месяц (2007 год), евро | 8,26 | |||
| 9 | Стоимость услуг профессиональной управляющей компании, в % к валовому доходу, с учетом нагрузки объекта, в год | 5% | |||
| 10 | Прогнозные затраты на управление при самостоятельной эксплуатации, в % к валовому доходу*, в год | 7% | |||
| 11 | Прогнозная средневзвешенная недогрузка объекта, в % арендопригодной площади, в год | 7% | |||
| 12 | Ожидаемый прирост затрат по эксплуатации объекта, % в год | 4% | |||
| 13 | Ожидаемый темп прироста арендных ставок, % в год | 6% | |||
| 14 | Ставка дисконтирования, применяемая в расчетах, годовая | 16% | |||
| * - под валовым доходом понимается, сумма денежных средств получаемых при сдаче объекта в аренду за вычетом затрат на эксплуатацию объекта (рекомендация ГУД) | |||||
3. Расчет эффективности инвестиционного проекта по вариантам
Для определения показателей, характеризующих инвестиционный проект, для сравнения возможных вариантов реализации и выбора наиболее эффективного необходимо определить денежный поток от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. Все показатели сведены в таблицы.
Таблица 3. Поступление денежных средств от сдачи в аренду (вариант 1 и 3)
| Год | Арендная плата в месяц (евро за кв.м) | Площадь сдаваемая в аренду (кв.м) | Годовая арендная плата, евро | Коэффициент заполняемости | Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро |
| 2006 | - | - | - | - | - |
| 2007 | 26,00 | 6400 | 998400,00 | 0,93 | 928512,00 |
| 2008 | 27,56 | 6400 | 2116608,00 | 0,93 | 1968445,44 |
| 2009 | 29,21 | 6400 | 2243604,48 | 0,93 | 2086552,17 |
| 2010 | 30,97 | 6400 | 2378220,75 | 0,93 | 2211745,30 |
| 2011 | 32,82 | 6400 | 2520913,99 | 0,93 | 2344450,01 |
| 2012 | 34,79 | 6400 | 2672168,83 | 0,93 | 2485117,02 |
Таблица 4. Поступление денежных средств от сдачи в аренду
| Год | Арендная плата в месяц (евро за кв.м) | Площадь сдаваемая в аренду (кв.м) | Годовая арендная плата, евро | Коэффициент заполняемости | Годовая арендная плата с учетом коэффициента заполняемости, евро |
| 2006 | - | - | - | - | - |
| 2007 | 26,00 | 5220 | 814320,00 | 0,93 | 757317,60 |
| 2008 | 27,56 | 5220 | 1726358,40 | 0,93 | 1605513,31 |
| 2009 | 29,21 | 5220 | 1829939,90 | 0,93 | 1701844,11 |
| 2010 | 30,97 | 5220 | 1939736,30 | 0,93 | 1803954,76 |
| 2011 | 32,82 | 5220 | 2056120,48 | 0,93 | 1912192,04 |
| 2012 | 34,79 | 5220 | 2179487,70 | 0,93 | 2026923,57 |
В представленных выше таблицах был произведен расчет годовой арендной платы с учетом ожидаемого темпа прироста арендных ставок и коэффициента заполняемости. В таблице 3 рассмотрены варианты без частичной реализации, когда в аренду сдается вся площадь (6400 м2), а в таблице 4 с учетом того, что в 2006 году часть площади (1180 м2) была реализована.
Таблица 5. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 1)
| № | Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Итого |
| 1. | CF по инвест.деятельности | ||||||||
| 1.1 | оттоки | 5760000,00 | - | - | - | - | - | - | 5760000,00 |
| 1.2 | притоки | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 1.3 | CF по инвест деятельности ИТОГО | 5760000,00 | - | - | - | - | - | - | 5760000,00 |
| 2. | CF по операционной деятельности | ||||||||
| 2.1 | Притоки: | ||||||||
| - доход от сдачи помещений в аренду | - | 928512,00 | 1968445,44 | 2086552,17 | 2211745,30 | 2344450,01 | 2485117,02 | - | |
| - доход от условной реализации объекта | - | - | - | - | - | - | 9280000,00 | 9280000,00 | |
| 2.2 | Оттоки: | ||||||||
| - расходы на эксплуатацию | - | 317184,00 | 659742,72 | 686132,43 | 713577,73 | 742120,83 | 771805,67 | - | |
| - затраты на управление (5%) управляющая компания) | - | 30566,40 | 65435,14 | 70020,99 | 74908,38 | 80116,46 | 85665,57 | - | |
| - затраты на управление (команда компании) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - амортизация | - | 57600,00 | 115200,00 | 115200,00 | 115200,00 | 115200,00 | 115200,00 | - | |
| - налог на имущество (2.2%) | - | 62726,40 | 122918,40 | 120384,00 | 117849,60 | 115315,20 | 112780,80 | - | |
| 2.3 | Операционный CF | - | 460435,20 | 1005149,18 | 1094814,75 | 1190209,59 | 1291697,52 | 1399664,98 | - |
| 2.4 | Налог на прибыль (20 %) | - | 92087,04 | 201029,84 | 218962,95 | 238041,92 | 258339,50 | 279933,00 | - |
| 2.5 | Амортизация (+) | - | 57600,00 | 115200,00 | 115200,00 | 115200,00 | 115200,00 | 115200,00 | - |
| 2.6 | Чистый операционный доход | - | 425948,16 | 919319,35 | 991051,80 | 1067367,67 | 1148558,02 | 10514931,98 | - |
| 3. | CF по операционной и инвестиционной деятельности | -5760000,00 | 425948,16 | 919319,35 | 991051,80 | 1067367,67 | 1148558,02 | 10514931,98 | - |
| 3.1 | CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом | -5760000,00 | -5334051,84 | -4414732,49 | -3423680,69 | -2356313,02 | -1207755,00 | 9307176,98 | - |
| 3.2 | Дисконт - фактор (16 %) | 1,00 | 0,86 | 0,74 | 0,64 | 0,55 | 0,48 | 0,41 | - |
| 3.3 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности | -5760000,00 | 367196,69 | 683204,03 | 634924,94 | 589497,66 | 546843,42 | 4315772,39 | - |
| 3.4 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом | -5760000,00 | -5392803,31 | -4709599,28 | -4074674,34 | -3485176,67 | -2938333,25 | 1377439,14 | - |
| 4. | PP - простой срок окупаемости инвестиций | 4 года 7 месяцев | |||||||
| 5. | DPP - дисконтированный срок окупаемости | 5 лет 2 месяца | |||||||
| 6. | NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость | 1377439,14 | |||||||
| 7. | IRR - внутренняя норма дохода | 21,31% | |||||||
| 8. | PI - индекс рентабельности инвестиций | 1,24 | |||||||
Таблица 6. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 2)
| № | Показатели | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | Итого |
| 1. | CF по инвест деятельности | ||||||||
| 1.1 | оттоки | 5 760 000,00 | - | - | - | - | - | - | 5 760 000,00 |
| 1.2 | притоки | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 1.3 | CF по инвест деятельности ИТОГО | 5 760 000,00 | - | - | - | - | - | - | 5 760 000,00 |
| 2. | CF по операционной деятельности | ||||||||
| 2.1 | Притоки: | ||||||||
| - доход от сдачи помещений в аренду | - | 757 317,60 | 1 605 513,31 | 1 701 844,11 | 1 803 954,76 | 1 912 192,04 | 2 026 923,57 | - | |
| - доход от реализации (продажи) 1180 кв.м. в 2006 году | 1357000 | - | - | - | - | - | - | 1 357 000,00 | |
| - доход от условной реализации объекта в 2012 | - | - | - | - | - | - | 7 569 000,00 | 7 569 000,00 | |
| 2.2 | Оттоки: | ||||||||
| - расходы на эксплуатацию | - | 258 703,20 | 538 102,66 | 559 626,76 | 582 011,83 | 605 292,31 | 629 504,00 | - | |
| - затраты на управление (5%) управляющая компания) | - | 24 930,72 | 53 370,53 | 57 110,87 | 61 097,15 | 65 344,99 | 69 870,97 | - | |
| - затраты на управление (команда компании) | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| - амортизация | - | 46 980,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | - | |
| - налог на имущество (2.2%) | - | 51 161,22 | 100 255,32 | 98 188,20 | 96 121,08 | 94 053,96 | 91 986,84 | - | |
| 2.3 | Операционный CF | 1 357 000,00 | 375 542,46 | 819 824,80 | 892 958,28 | 970 764,70 | 1 053 540,79 | 1 141 601,56 | - |
| 2.4 | Налог на прибыль (20 %) | 271 400,00 | 75 108,49 | 163 964,96 | 178 591,66 | 194 152,94 | 210 708,16 | 228 320,35 | - |
| 2.5 | Амортизация (+) | - | 46 980,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | 93 960,00 | - |
| 2.6 | Чистый операционный доход | 1 085 600,00 | 347 413,97 | 749 819,84 | 808 326,62 | 870 571,76 | 936 792,63 | 8 576 241,40 | - |
| 3. | CF по операционной и инвестиционной деятельности | -4 674 400,00 | 347 413,97 | 749 819,84 | 808 326,62 | 870 571,76 | 936 792,63 | 8 576 241,40 | - |
| 3.1 | CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом | -4 674 400,00 | -4 326 986,03 | -3 577 166,19 | -2 768 839,57 | -1 898 267,81 | -961 475,18 | 7 614 766,23 | - |
| 3.2 | Дисконт - фактор (16 %) | 1,00 | 0,86 | 0,74 | 0,64 | 0,55 | 0,48 | 0,41 | - |
| 3.3 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности | -4 674 400,00 | 299 494,80 | 557 238,29 | 517 860,65 | 480 809,03 | 446 019,16 | 3 520 051,86 | - |
| 3.4 | Дисконтированный CF по операционной и инвестиционной деятельности нарастающим итогом | -4 674 400,00 | -4 374 905,20 | -3 817 666,91 | -3 299 806,26 | -2 818 997,22 | -2 372 978,06 | 1 147 073,80 | - |
| 4. | PP - простой срок окупаемости инвестиций | 4 года 7 месяцев | |||||||
| 5. | DPP - дисконтированный срок окупаемости | 5 лет 2 месяца | |||||||
| 6. | NPV - чистая приведенная (текущая) стоимость | 1 147 073,80 | |||||||
| 7. | IRR - внутренняя норма дохода | 21,44% | |||||||
| 8. | PI - индекс рентабельности инвестиций | 1,20 | |||||||
Таблица 7. Расчет эффективности инвестиционного проекта (вариант 3)