Коммерческие и государственные банки Сахалинской области предлагают множество различных кредитов для различных сфер хозяйственной деятельности региона. Рассмотрим механизм кредитования в области на примере ипотечного жилищного кредита.
На сегодняшний день одним из основных кредитов для населения является ипотечный жилищный кредит. Большинство банков Сахалинской области предлагают данный вид кредита. Также существует областная целевая программа по ипотечному кредитованию в регионе.
ОАО "Сахалинская ипотечно-жилищная корпорация" является генеральным менеджером по реализации областной целевой программы развития ипотечного жилищного кредитования в Сахалинской области (далее Программы).
Далее приведем механизм данного вида кредитования.
Первый этап
Гражданин, нуждающийся в жилье или в улучшении жилищных условий, обращается в Корпорацию, где знакомится с условиями участия в долевом строительстве жилья и условиями ипотечного кредитования в банке-кредиторе - Сахалинском отделении Сбербанка России.
Стать участником Программы может гражданин, проживающий на территории Сахалинской области, имеющий постоянную работу или занимающийся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством.
При этом необходимо учесть, что ипотечный кредит не выдается гражданам, достигшим пенсионного возраста, а срок окончания заключенного кредитного договора не может превышать достижения пенсионного возраста участника Программы (заемщика).
Механизм финансирования строительства жилья с использованием ипотечного кредита следующий: заемщик через корпорацию получает кредит Сбербанка, размер которого зависит от совокупного дохода семьи заемщика (супруга и супруги, чей брак зарегистрирован в установленном законом порядке).
Чем выше совокупный доход, тем больше размер кредита, и соответственно, меньше взнос за квартиру из собственных средств (в любом случае не менее 10%!). Следовательно, сумма кредита может достигать 90% от стоимости приобретаемой квартиры.
Таким образом, собственный взнос заемщика и сумма ипотечного кредита в итоге должны составить стоимость приобретаемой квартиры. Только в этом случае корпорация заключает с гражданином договор долевого участия в строительстве дома, и гражданин становится участником программы ипотечного кредитования.
Сумма кредита также зачисляется на расчетный счет Корпорации, с которого далее направляется на финансирование строительства дома.
За пользование кредитом заемщик рассчитывается с банком-кредитором ежемесячно в течение срока действия кредитного договора (от 3 до 10 лет).
Действующая ставка за пользование кредитом Сбербанка для физических лиц установлена в размере 23%. Для участников Программы ипотечного кредитования процентная ставка за пользование кредитом устанавливается Корпорацией и может варьироваться от 7 до 12 процентов годовых:
7-10% годовыхдля граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
7% годовых для молодых и многодетных семей;
7% годовых для работников бюджетной сферы;
12% годовых для граждан, обеспеченных жильем в соответствии с нормами, определенными жилищным законодательством Сахалинской области.
Возникающую разницу в процентных ставках (23% минус 7%) погашает корпорация за счет средств областного бюджета, специально для этого предусмотренных, в течение всего срока действия кредитного договора.
Срок кредитования до 3 до 10 лет.
Кредит возвращается ежемесячно равными частями, проценты за пользование кредитом начисляются ежемесячно на оставшуюся задолженность.
В кредитном договоре оговаривается возможность досрочного погашения кредита.
Обязательными видами обеспечения возврата кредита для Сбербанка являются:
· поручительство трех физических лиц на весь срок действия кредитного договора (при этом необходимо, чтобы доходы всех поручителей в сумме были не меньше совокупного дохода семьи заемщика);
· страхование жизни и трудоспособности заемщика от несчастного случая на сумму не ниже размера ипотечного кредита. Договор страхования заключается с Росгосстрахом и ежегодно продлевается на сумму долга по кредиту;
· поручительство юридического лица, как правило, предприятия- работодателя заемщика (действует до момента ввода жилья в эксплуатацию);
· залог квартиры, приобретаемой Заемщиком (оформляется после ввода жилья в эксплуатацию и регистрации права собственности на приобретаемую квартиру);
· страхование квартиры как предмета залога.
Второй этап
1. Заемщик знакомится с перечнем документов, которые ему необходимо представить для решения вопроса о выделении ему ипотечного кредита:
· заявление установленной формы;
· анкета на заемщика установленной формы;
· копии паспортов всех членов семьи, свидетельств о рождении всех членов семьи младше 14 лет;
· копии свидетельства о браке и, если имеется, брачного договора (контракта) для женатых заемщиков); свидетельств о расторжении всех предыдущих браков (для бывших в разводе);
· справки с места работы о начисленных и удержанных суммах заработной платы (дохода) за последние 6 месяцев на всех работающих членов семьи (действительна в течение 15 дней);
· для предпринимателей декларация о доходах за прошедший год, заверенная ГНИ;
· копия трудовой книжки, заверенная печатью предприятия-работодателя;
· справка из ЖКО о составе семьи и размере занимаемой ей жилплощади;
· копии правоустанавливающих документов на имеющееся жилье (ордер, договор приватизации, свидетельство о праве собственности, договора купли-продажи, дарения, мены, аренды и т.п.).
2. Заемщик знакомится с проектами договоров, которые ему и его поручителям предстоит заключить:
· договор о долевом участии в строительстве жилья;
· кредитный договор с банком;
· договор поручительства с физическими лицами;
· договор поручительства с юридическим лицом;
· договор страхования от несчастного случая жизни и трудоспособности гражданина;
· договор залога квартиры;
· договор страхования квартиры как предмета залога.
Ознакомившись с необходимыми документами, заемщик подтверждает это своей подписью в специальном журнале. Данные заемщика вносятся специалистами Корпорации в компьютерную базу.
Третий этап
Заемщик, согласный с условиями участия в долевом строительстве и с условиями кредитования, подходящий под условия программы ипотечного кредитования, заполняет заявление, в котором указывает квартиру, которую желает приобрести, ее характеристики (этаж, кол-во комнат), собирает необходимые документы, передает их специалистам Корпорации для рассмотрения.
Четвертый этап
Специалисты Корпорации, убедившись в полноте представленных документов, передают их в Сахалинское отделение Сбербанка, где сотрудники кредитного отдела и службы безопасности проверяют достоверность данных о заемщике. После указанных процедур пакет документов заемщика будет рассмотрен на заседании кредитного комитета банка (подобные заседания проходят два раза в неделю). Результатом станет решение о выделении кредита, его сумме, или же отказ в выделении кредита. О принятом решении специалисты Корпорации уведомляют гражданина в течение 14 дней.
Пятый этап
Заемщик и его поручители в назначенный день в помещении Сахалинского отделения Сбербанка подписывают кредитный договор и договоры поручительства. В этот же день заемщик и Корпорация заключают договор о долевом участии в строительстве жилья.
Далее, заемщик приступает к выполнению других условий по кредитному договору в части оформления остальных видов обеспечения кредита (страхование).
Заемщик обращается в Сахалинский филиал Росгосстраха, где заключает договор страхования от несчастного случая своей жизни и трудоспособности. Выгодоприобретателем по договору страхования выступает Сахалинское отделение Сбербанка (кредитор).
Заемщик, согласный с условиями участия в долевом строительстве и с условиями кредитования, подходящий под условия программы ипотечного кредитования, заполняет заявление, в котором указывает квартиру, которую желает приобрести, ее характеристики (этаж, кол-во комнат), собирает необходимые документы, передает их специалистам Корпорации для рассмотрения.
Шестой этап
После сдачи дома в эксплуатацию Корпорация передает по акту приема-передачи Заемщику необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру в Регистрационной палате.
Оплата расходов
Все сопутствующие расходы по оформлению документов и сделок оплачиваются за счет средств заемщика дополнительно, в том числе:
· оплата услуг корпорации в размере 500 рублей (с учетом НДС);
· единовременный тариф за обслуживание ссудного счета в Сбербанке в размере 0,5% от суммы кредита;
· плата за оказание консультационных услуг и рассмотрение кредитной заявки в размере 75 рублей;
· страхование жизни и трудоспособности заемщика от 0,32 до 0,65% от суммы кредита;
· регистрация права собственности на квартиру;
· регистрация договора ипотеки (залога);
· страхование квартиры - ориентировочно 0,6%.
Также существуют коммерческие негосударственные программы ипотечного кредитования.